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Análisis: las oficinas invisibles de Paulmann y los riesgos que le cuenta a Wall Street

por 13 septiembre, 2013

Análisis: las oficinas invisibles de Paulmann y los riesgos que le cuenta a Wall Street
Cencosud señaló a la SEC de Estados Unidos respecto a la construcción de oficinas en el Costanera Center, que “enfrentamos ciertos riesgos por la gran envergadura del proyecto, como que las tasas de ocupación y de arriendo no sean suficientes para que el proyecto sea rentable”.


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Hay cosas que de tanto mirarlas, se vuelven invisibles. Una de ellas es la gran torre de oficinas que construye Cencosud en Costanera Center.

El proyecto original implicaba 4 edificios con este fin, pero lo que está en pie son sólo dos: uno de 62 pisos y otro de 25 plantas que tendrá oficinas y un hotel. 

Para tomar mayor conciencia de la envergadura del proyecto, basta señalar que el informe “Santiago, Office Market” de la consultora de CBRE del segundo trimestre de este año, indica que el stock vacante de oficinas tipo A en Providencia llega a 220.407 m2 y que en construcción se cuentan otros 106.936 m2, de los cuales el 90% corresponde a Costanera Center.

De acuerdo a los anuncios que hizo la propia empresa poco antes de inaugurar el mall, la torre baja estaría terminada en el segundo semestre de 2012 y la alta a mediados de este año.

Nada de eso ocurrió. 

La página web de Costanera Center destinada a la sección de arriendo de oficinas, sólo describe el proyecto, pero no hay detalles de fecha de término ni de entrega, menos aún el precio por metro cuadrado. Cuando se pregunta por teléfono sobre estos datos mínimos, los empleados contestan que no pueden dar todavía información porque “no se ha lanzado el plan de comercialización”, que debería estar listo en noviembre o diciembre. ¿Fecha de entrega? Ambos edificios probablemente estarán listos en 2014.



Los riesgos que ve Cencosud
¿Por qué se ha retrasado? En los estados financieros de la compañía a junio de este año, no aparece explicación alguna. Salvo una breve frase en sus notas de resultados (página Nº. 100) donde indica que las oficinas y el hotel están “en construcción”.

 A diferencia de lo escueta de la información que se da a través de la SVS, el holding de Horst Paulmann profundizó sobre los riesgos de la construcción de oficinas de Costanera Center en su entrega de resultados anuales a la Securities Exchange Commission (SEC) que fue publicada en la página web de Cencosud en agosto. En la página 18 del informe en inglés señala “enfrentamos ciertos riesgos por la gran envergadura del proyecto, como que las tasas de ocupación y de arriendo no sean suficientes para que el proyecto sea rentable, y el hecho de que podamos ser incapaces de obtener o podamos encarar demoras en la obtención de todas las aprobaciones necesarias para un programa de mitigación de tránsito necesario. Cualquiera de esas demoras, u otros retrasos o gastos no previstos relativos a la torre de oficinas del Costanera Center o cualquier otra construcción futura o renovación de proyectos, puede reducir nuestros ingresos netos por períodos relevantes de tiempo y puede tener un efecto adverso material para nosotros. Por ejemplo, la torre de oficina del Costanera Center estaba originalmente planeada para abrir en 2013 y ahora se espera inaugurarla en 2014”, señala la firma.

Aparentemente, uno de los problemas mayores se concentra en las obras de mitigación de tránsito, principalmente en torno al eje Tobalaba, las cuales son requisito indispensable para la recepción final de esta fase de construcción. Recién la semana pasada, Cencosud habría presentado el nuevo proyecto consensuado al Sectra —según informó la empresa—, el que se supone interpreta la solución acordada con la autoridad. En la compañía esperan contar con la aprobación a principios de octubre.

¿Cuánto le ha costado a Cencosud estos retrasos en la puesta en marcha? No hay cifras públicas actualizadas al respecto. En mayo de 2012, la empresa comunicó a la SVS que tenía un presupuesto aprobado de US$ 1.070 millones (UF 23.863.000), donde se incluía el terreno, el centro comercial, la habilitación de las tiendas propias, los estacionamientos, la torre 2 (de 300 metros de alto), la torre 4 (de 100 metros de alto), las áreas comunes y las obras de mitigación y el túnel. Estos dos últimos ítems tendrían un costo de US$ 63 millones.

Poco antes de la apertura del centro comercial —en junio de 2012— llevaban gastados US$ 935 millones (UF 20.853.960), los cuales habían sido completamente financiados por Cencosud. 

Luego, en mayo de este año en el documento “Guidance” dirigido a inversionistas mencionaron que el cierre de terminaciones del proyecto implicaría US$ 80 millones. 

Cuando se pregunta a los analistas sobre los costos de este proyecto, más de alguno responde que Cencosud genera un flujo de caja tan grande que el monto de la inversión en Costanera Center no es tan relevante. Este argumento es real hasta que “pequeños detalles” como éste comienzan a comerse las ganancias de las empresas.

NOTA: Este análisis se realiza sobre la base de la información que las compañías publican y que está disponible para cualquier inversionista.

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