El informe dice que precios se mantienen en niveles históricamente altos
Advierten que, aunque durante este año se ha reducido la brecha del precio real de viviendas respecto a los datos determinantes, esta sigue desalineada en un 15%. El documento añade que, para cerrar esta diferencia se “requiere que los precios retrocedan” o que tanto crecimiento, empleo y tasas de interés mejoren. Tiempo en que inmobiliarias terminan su stock de disponibles alcanzó máximos históricos este año, no vistos desde la última crisis de 2008, que ha significado sobre todo una desaceleración en créditos hipotecarios para tramos altos.
El BBVA cree que el ajuste de precios en el sector inmobiliario por fin se estaría empezando a concretar, luego de un periodo donde –explican– ha existido una gran brecha entre los valores de las viviendas y sus fundamentales.
Así lo señalan en su último informe, “Situación Inmobiliaria de Chile 2016-2017”, que enviaron a los clientes del equipo de estudios, liderado por Jorge Selaive, donde apuntan a que el precio real de viviendas “se mantiene en niveles históricamente altos, pero datos recientes muestran que el ajuste en precios ya habría comenzado”.
En él documento agregan que, para que esta brecha por fin se cierre y los valores caigan, debe haber una mejora tanto en las escuálidas cifras de crecimiento del país, así como una en el mercado laboral, que se ha sostenido durante gran parte de este año sobre la base de cuenta propia, lo que habla de una precarización del mercado.
Y cómo no, tal como el equipo de research del BBVA lo ha sostenido durante este año, vuelven a tocarle la oreja al Banco Central por una rebaja de tasas.
Advierten que los altos precios no se condicen con los menores costos de construcción que se han registrado en el último tiempo, lo que apoyaría una caída en el valor real de viviendas.
“La caída en sueldos y salarios en las faenas, junto con una desaceleración en el precio de materiales, explicarían el retroceso en los costos de construcción”, detallan.
Añaden asimismo que las menores ventas “han reducido presiones de demanda”, efecto que se ha dejado ver sobre todo en el Gran Santiago, en especial ventas en verde y en blanco, además de niveles históricamente bajos vistos en oferta inmediata de viviendas, lo que ha generado un fuerte aumento en indicador de meses para agotar stock, que llega a cifras no vistas desde la crisis subprime a fines de 2008.
Remarcan que este aumento, en meses disponibles para venta de las viviendas, ha mostrado además una desaceleración en créditos hipotecarios para tramos altos.
Indican que una de las razones de la fuerte caída en la venta de viviendas estribaría en la implementación de IVA a la construcción, aunque aún hay disponibles viviendas exentas del gravamen en los edificios con permisos de edificación previos a 2016.
Señalan, en el mismo sentido, que los precios de viviendas y oficinas han retrocedido de manera heterogénea a nivel nacional, pero que el desalineamiento seguirá en torno a un 15% entre el precio de viviendas y sus determinantes, “lo que nos lleva a acentuar nuestra visión respecto a la necesidad de un ajuste adicional en los precios y/o una mejora sustantiva en los fundamentales: empleo, salarios, crecimiento económico, tasa de interés real y costos de construcción”, comentan en el estudio.
Desde el BBVA apuntan a que las bajas presiones inflacionarias y posición cíclica de la economía justificarían un mayor estímulo monetario.
En tal sentido, sugieren que una reducción de la Tasa de Política Monetaria (TPM), en línea con la menor inflación esperada, permitiría contener parcialmente alzas en las tasas de interés de instrumentos benchmark para el sector.
Cabe destacar que el consenso del mercado espera un recorte de tasa en la próxima reunión de enero y otro más durante el primer semestre, de acuerdo a las últimas encuestas.
“No descartamos la necesidad de llevar la TPM bajo 3% a mediados del 2017”, puntualizan en el informe.
Respecto a la debilidad del mercado laboral, estiman que continuaría afectando el comportamiento de pago de los clientes, manteniendo un comportamiento precautorio en la banca e impidiendo aceleraciones en la demanda por viviendas.
“Si bien los indicadores de no pago de la deuda hipotecaria han venido disminuyendo sostenidamente en los últimos años, indicadores de castigo y cobertura de créditos hipotecarios (provisiones sobre morosidad) muestran aumentos en lo más reciente, sintomático de un posible empeoramiento de la cartera hipotecaria de los bancos”, destacan en el BBVA.
