Opinión
La experiencia internacional muestra que los fondos de pensiones destinan alrededor del 10% del capital administrado a inversiones inmobiliarias, tanto de manera directa como a través de administradoras de fondos de este tipo. En cuanto a los activos prime (principalmente edificios de oficina Clase A), aproximadamente el 80% de los fondos de pensiones invierte en este tipo de activos. En noviembre las AFP podrán empezar a invertir en el rubro inmobiliario local, momento en que podremos observar si siguen la línea trazada por sus pares internacionales, además de diversificar sus riesgos e incrementar la estabilidad de sus retornos.
La discusión sobre reformar el actual sistema de pensiones, derivó en un proyecto de ley por parte del Gobierno que no generó mucho entusiasmo de la ciudadanía en general, como tampoco de buena parte del mercado. De esta manera, ni los que pedían una reforma radical al sistema o los que no querían cambio alguno, quedaron contentos tras conocer las propuestas que emanaron finalmente del Ejecutivo.
Dentro de este escenario, el anuncio de que las AFP podrían invertir parte de sus fondos en el sector inmobiliario, fue totalmente ignorado, siendo que esta nueva normativa marca una muy buena alternativa a modo de inversión, ya que los activos prime de renta tienen flujos estables en el tiempo y son una inversión de bajo riesgo relativo. Las rentabilidades reales anuales, de alrededor 6,5% más la plusvalía, son superiores al track récord de los fondos menos riesgosos de las AFP (5,23%, 4,73% y 4,03% para los fondos C, D y E, respectivamente), si es que consideramos las rentabilidades promedio desde el 2002 a la fecha.
En esta línea, el mercado inmobiliario chileno tiene un alto nivel de sofisticación, con participación de inversionistas institucionales, nacionales y extranjeros, convirtiéndolo en el destino natural de inversiones para las AFP.
En un contexto de alta volatilidad, existe mucho interés por buenos activos estabilizados, con contratos de arriendo a largo plazo y que generen flujos estables. Detrás de estos negocios, se ve, por ejemplo, a compañías de seguros, las cuales históricamente han priorizado el sector oficinas, y las AFP deberían tener una estrategia similar.
Actualmente, la inversión de institucionales en el mercado inmobiliario es de US$ 2,6 billones para activos manejados por administradoras de fondos de inversión y de US$ 8 billones para la inversión inmobiliaria de las compañías de seguros de vida. Dado que las AFP manejan más de US$ 180 billones y se estima que podrán invertir entre un 5% y un 15% de este monto en activos alternativos, es de esperar que su ingreso tenga un impacto significativo en el mercado.
En ese contexto, el rubro inmobiliario debería madurar aceleradamente y aumentaría su liquidez del mercado, además se regularían de mayor manera las valoraciones de los activos y comprimiría las tasas de capitalización. Un punto a tener en cuenta es que las rentabilidades que hoy pueden obtener las AFP en inversiones de riesgo similar a la renta inmobiliaria, son más bajas que las que se obtendrían en este mercado.
La experiencia internacional muestra que los fondos de pensiones destinan alrededor del 10% del capital administrado a inversiones inmobiliarias, tanto de manera directa como a través de administradoras de fondos de este tipo. En cuanto a los activos prime (principalmente edificios de oficina Clase A), aproximadamente el 80% de los fondos de pensiones invierte en este tipo de activos. En noviembre las AFP podrán empezar a invertir en el rubro inmobiliario local, momento en que podremos observar si siguen la línea trazada por sus pares internacionales, además de diversificar sus riesgos e incrementar la estabilidad de sus retornos.
Javier Pinochet
Director de Capital Markets CBRE Chile
