Nos hemos informado por la prensa que los principales miembros de la junta de acreedores de la inmobiliaria dueña del Estadio Monumental David Arellano del Club Colo Colo han decidido forzar la venta del mismo dentro de 6 meses; el estadio está ubicado en la comuna de Macul. Se dice que esa determinación es consecuencia, entre otros motivos, del comportamiento asumido por el Intendente Metropolitano, que está poniendo trabas para que allí se jueguen algunos importantes partidos de fútbol, lo que significa menores ingresos por las respectivas recaudaciones.
También hemos escuchado a ciertos comentaristas que el precio tentativo de venta de ese recinto deportivo sería de 7 millones de dólares, porque se enajenaría como área verde, y se critica que no se espere la modificación de uso de suelo para convertir ese predio en apto para levantar equipamientos comerciales y/o torres habitacionales de alta densidad. Se especula que en este evento el precio de venta bordearía los 25 millones de dólares.
En todo caso debemos tener en cuenta que dicho Club nunca ha pagado contribuciones de bienes raíces por ese vasto terreno, justamente por estar calificado como área verde, situación considerada como un hecho positivo para la salud de la población metropolitana y de ahí la exención. Recordemos que, desde mayo de 1998, estamos viviendo bajo un régimen de emergencia enmarcado en innumerables medidas contenidas en el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA), el que privilegia la preservación de esas áreas de esparcimiento.
La regulación urbana vigente desde 1994 ha dividido el territorio en dos grandes zonas : El Área Urbana Metropolitana y el Área Excluida al Desarrollo Urbano.
Dentro de la primera de estas zonas se encuentra el «Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación» que contiene variadas tipologías; una de ellas se denomina «Áreas Verdes Complementarias» y, a su vez, se divide en 3 grupos : «Equipamiento Recreacional y Deportivo», «Cementerios Parque» y «Áreas de Interés Histórico y Cultural».
En el primer grupo se contemplan los estadios, clubes deportivos, hipódromos y similares de propiedad fiscal, municipal o privada. La norma urbanística dice que se puede destinar a otros usos de suelo hasta un 20% de la superficie del predio, siempre que el municipio apruebe una modificación a su Plan Regulador Comunal.
Por otro lado el Decreto Supremo NÅŸ 20, vigente desde Abril de 2001 -originado en el Ministerio Secretaría General de la Presidencia e incorporado al PPDA- permite que los estadios, siempre y cuando no estén consolidados como áreas verdes -alguien los llamó peladeros- pueden modificar el uso del 20% de sus superficies a destinaciones más productivas. Pero para ello se deben realizar una serie de compensaciones para que el resto del paño se transforme en área verde materializada.
El Estadio Monumental -inaugurado en 1989- está en el listado de estos equipamientos deportivos. Ahora bien, la pregunta que nos deberíamos formular es si, en este caso, se aplica la primera fórmula, es decir, la considerada en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) que no exige compensaciones de ninguna especie o si se aplica la segunda que corresponde al PPDA que sí exige los señalados resarcimientos.
Está claro que -desde el punto de vista del interés particular del club- lo deseable sería que se modifique ese 20% de la superficie del predio sin ninguna obligación compensatoria. Pero si nos atenemos al interés público de la ciudad, es obvio que sería conveniente la aplicación de la compensación establecida en la legislación ambiental. Hay que tener en cuenta que la ley de bases del medio ambiente es de mayor rango que la regulación urbanística, porque ésta se origina sólo por una resolución del Intendente.
Interesante desafío para nuestras autoridades de Vivienda y de Medio Ambiente, ya que ambas instancias se tendrán que poner de acuerdo en la aplicación normativa del futuro cambio de uso del suelo de este estadio, proceso -por lo demás- ya ingresado en el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental de la Conama, con lo cual se ha dado cumplimiento a la ley respectiva.
De lo señalado se desprende que el 80% de la superficie del predio, que mide 22,39 hectáreas, deberá mantener su condición de área verde privada, salvo que las autoridades procedan con criterios amplios y decidan que ambas normas son acumulativas, con lo cual la desafectación sería del 40%, manteniéndose como área verde el 60% restante.
A la luz de lo mencionado, no existe todavía una idea clara del posible precio de venta de ese inmueble. Todo dependerá de la decisión que tomen las autoridades, en cuanto al criterio interpretativo que se adoptará, y de los proyectos de construcción que se puedan llevar a cabo allí. En todo caso, la zona aledaña a su localización presenta ciertas plusvalías territoriales.
Los promotores de negocios, con la información completa que tendrán más adelante, estarán en condiciones de avaluar el terreno en donde se emplaza este estadio que tantas alegrías le entregó a sus hinchas. En todo caso, el pueblo colocolino lamentará el ocaso de ese magnífico monumento deportivo de tan efímera vida.
(*) Patricio Herman P. Agrupación Defendamos la Ciudad.
