El vespertino «La Segunda» del jueves 24 de marzo pasado dio un golpe noticioso al publicar un amplio reportaje con coloreadas fotografías titulado «UC desarrolla proyecto inmobiliario en actual Santa Rosa de Las Condes», con subtítulo «Estadio se traslada a San Carlos de Apoquindo» y en donde se afirma que nueve inmobiliarias participan en la licitación de tres torres de 23 pisos cada una. Lo anterior es posible si se modifica el uso de suelo del recinto, el que siempre ha sido área verde.
Es decir, ese diario da como un hecho cierto el negocio especulativo de marras en esa área verde privada, completamente materializada como tal, uso de suelo que le permite a sus poseedores -por los beneficios sociales y ambientales que brinda esa tipología- no pagarle al fisco cada 3 meses el impuesto territorial, llamado comúnmente contribuciones de bienes raíces, las que ascienden a un cierto porcentaje fijo del avalúo fiscal del inmueble.
Nos ha llamado la atención el doble estándar que observamos, ya que lo mismo querían hacer el síndico del Estadio Monumental de Colo Colo y el directorio del Estadio Santa Laura de la Unión Española y las autoridades competentes les dijeron que ello no era posible por impedimentos normativos, criterio que compartimos plenamente.
Ahora bien, para Santiago, zona saturada de 5 elementos tóxicos, existen diversas regulaciones relacionadas con las áreas verdes : La Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza que es el Reglamento de la anterior, los Planes Reguladores Intercomunales, Comunales y el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA).
Cuando ejercía como ministro de Vivienda Jaime Ravinet, con el ánimo de «flexibilizar» la normativa, introdujo en la Ordenanza un par de artículos que permiten a las municipalidades autorizar determinadas construcciones en las áreas verdes de uso público señaladas en los planes reguladores, siempre y cuando éstas mantengan su carácter de tales. La reglamentación obliga a que esas construcciones sean de uso público o con destinos complementarios al área verde y que su emplazamiento sea de hasta el 5% de la superficie del área verde.
Pero cuando esas áreas verdes de uso público no estén materializadas como tales, las municipalidades podrán autorizar construcciones en hasta el 10% de sus superficies, siempre que simultáneamente se consolide como área verde una superficie equivalente a 10 veces el terreno ocupado por la nueva edificación. Las áreas verdes de dominio privado también califican para introducir edificios en estas áreas llamadas «café» por un locuaz ex intendente, llano a incorporar cambios reglamentarios en función de los buenos negocios.
El Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento vigente desde 1994 y que manda sobre los planes reguladores comunales, entrega un listado de todos los estadios, clubes, hipódromos, centros de esparcimiento y en general todos los establecimientos considerados como «Equipamiento Recreacional y Deportivo» que son áreas verdes de propiedad fiscal, municipal o privada, las que -como ya dijimos- están exentas de pagar el impuesto territorial, franquicia que está en la línea correcta.
En esta categoría se encuentra el Estadio Santa Rosa de Las Condes de la UC, como también el Estadio Monumental de Colo Colo, el Estadio Santa Laura de la Unión Española, el Club de Golf Los Leones, el Club Hípico, el Club de Campo de Vitacura, el Estadio Municipal de La Cisterna y varias decenas de otros recintos similares.
Cuando esta región no estaba bajo régimen de monitoreo ambiental se podía destinar a otros usos el 20% del suelo de este tipo de áreas verdes, facilidad que han aprovechado en el pasado una gran cantidad de estadios particulares y clubes sociales situados en el sector oriente, en donde el valor del suelo es bastante más alto que en el resto de la ciudad.
Hace algunos años atrás, en medio de una polémica decisión del gobierno porque se hizo en secreto, se modificó la regulación para que las áreas verdes no consolidadas, es decir, aquellas que han mantenido siempre su condición de «café» puedan cambiar su destino hasta el 20% de la superficie en un solo paño. Estas áreas desafectadas asimilan sus nuevas condiciones a las que tienen los sectores adyacentes en sus respectivas comunas.
Cuando se aplica esta modalidad se tienen que efectuar compensaciones en comunas deficitarias y de menores ingresos y se deben ejecutar jardines y obras de vegetación en el área verde «café» que se realiza el cambio de uso de suelo. Es decir, si en el futuro Parque Augusto Pinochet, el que no será posible materializarlo como área verde porque no habrá fondos disponibles para ello, un privado capitalista admirador del general retirado podrá construir edificios habitacionales o de oficinas en el 20% de su superficie y en el 80% restante tiene que consolidar las áreas verdes y mantenerlas por varios años, siempre que el titular del proyecto entregue al Minvu las garantías necesarias que caucionen el cumplimiento de sus obligaciones.
Por otro lado, el PPDA establece que al año 2010 la Región Metropolitana tiene que duplicar las áreas verdes, ya que el déficit que tenemos es muy grande: todos sabemos que con una mayor cubierta vegetal se captura el carbono y se mejoran sustancialmente la oxigenación y la conservación de la humedad en la ciudad.
Es decir, queda claro que el Estadio Santa Rosa de Las Condes de la UC no podrá modificar su uso de suelo porque el área verde está materializada, lo mismo que le sucedió al Estadio Monumental de Colo Colo y al Estadio Santa Laura de la Unión Española, instituciones que -en su oportunidad- solicitaron los cambios de uso de suelo para posibilitar importantes proyectos inmobiliarios y un espectacular Mall, respectivamente.
Por otro lado, tenemos dudas en cuanto a que el club deportivo cruzado tenga el dominio de predio ribereño que ocupa en la comuna de Las Condes, porque esa franja que acoge al Estadio Santa Rosa de Las Condes es parte integrante del Parque Metropolitano del Río Mapocho, también área verde pero bien nacional de uso público. Lo más probable es que su ocupación esté respaldada por un contrato de comodato con la municipalidad respectiva, situación que le hicimos notar al alcalde Francisco de la Maza, preguntándole cuando vencía ese contrato y quien no se ha pronunciado todavía.
Si nuestro recelo no tiene fundamento, sería muy interesante que Bienes Nacionales revisara la escritura de compraventa del predio área verde para sacar conclusiones acerca de sus características. ¿Quién habría sido la institución pública vendedora? ¿Y en qué condiciones económicas se habría formalizado la transacción ?
En síntesis, nos parece bien que se construya, pero por favor señores mercaderes, háganlo en los sectores propicios para ello, aunque los terrenos sean más caros que las inermes áreas verdes.
Patricio Herman P./Director Agrupación «Defendamos la Ciudad».
