A raíz de una legislación demasiado permisiva e interpretable, hemos conocido innumerables conflictos entre vecinos que hacen prevalecer sus derechos urbanos, consagrados en los instrumentos normativos comunales, con inmobiliarias que actúan con el tejo pasado en función de sacarle el jugo al valor de los terrenos que compran para emplazar en ellos sus proyectos de construcción. Muchos de estos casos los hemos relatado en El Mostrador.cl y los denunciados, para bajarle el perfil al asunto, con suprema habilidad optan por no contestar.
En el último tiempo algunos diarios y casi todos los canales de TV han estado dando a conocer la situación que se presenta con un edificio en construcción en la calle Carmencita 262, del barrio más antiguo de la comuna de Las Condes. En este caso quienes están en pugna son los vecinos inmediatos a la edificación, la municipalidad respectiva, la Seremi de Vivienda y Urbanismo y la propia inmobiliaria favorecida con un permiso «mal otorgado», eufemismo utilizado para no reconocer con todas sus letras que es ilegal.
Pues bien, en noviembre del 2004 se le pidió formalmente a la Directora de Obras de ese municipio que mostrara a los vecinos colindantes de la casa localizada en la dirección aludida, la que se estaba demoliendo, los documentos en trámite de un permiso de edificación, ya que ellos sabían de antemano que en ese reducido predio de 800 m2 no era posible construir un edificio. La autoridad local respondió que no era posible entregarles esa información, lo cual significaba una flagrante violación a la Ley del Procedimiento Administrativo.
Ante el nulo interés demostrado por ese municipio en aras de cumplir con su obligación de entregar a sus mandantes una documentación de carácter público y sospechando que algo raro se estaba tramando, fue necesario elevar los antecedentes a la autoridad de superior rango, es decir, la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la cual, después de un completo análisis técnico, decretó que el cuestionado permiso no se encuadraba con lo estipulado en el artículo 7ÅŸ de la Ordenanza del Plan Regulador Comunal de Las Condes.
¿Cuál era el problema?
Que en un terreno de escasas dimensiones se estaba construyendo un edificio, al margen de lo prescrito en la regulación urbanística comunal de diciembre de 2003, la cual, entre otras cosas, reemplazó el concepto que establecía las condiciones de aquellos predios pequeños, menores a 1.500 m2 de superficie, los que no calificaban para construir en plena altura.
En el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes de 1995 se definió el concepto de «predio remanente» como aquel existente, ubicado en el sector de densidad alta y densidad media del Plano MR-80 que no cumple con el frente y tamaño predial mínimo del área de edificación en que se emplaza, de acuerdo con la Ordenanza del PRC.
A los dueños de esos terrenos pequeños, los que no podían construir edificios altos por razones obvias, se les permitió hacer negocios inmobiliarios con ciertas normas de edificación : se trataba de edificios de 4 pisos con una altura máxima de 14 m.
La experiencia indicó que esa normativa era mala, desde el punto de vista del aprovechamiento del suelo y por ello en la modificación urbana de diciembre de 2003 se reemplazó el concepto «predio remanente» por el de «predio existente residual de densificación», que es aquél sitio existente o fusionado, ubicado en los sectores de densidad alta y media del Plano MR-80 y en áreas de edificación aislada alta y aislada media que no cumple con el tamaño predial mínimo de las distintas tablas de densificación aplicables a las diferentes áreas y no es susceptible de fusión, por cuanto los predios colindantes ya se encuentran densificados, es decir, con edificios.
Con este cambio en las reglas del juego urbano, la municipalidad obliga a que se amplíen los terrenos para que lleguen a las dimensiones mínimas establecidas para construir en altura. Y si aún fusionándose no llegan a ese tamaño mínimo, como regalo de consuelo, se les permite construir edificios de 5 pisos con una altura máxima de 17,5 m. Con esto se evitó que se siguieran construyendo muchos edificios chicos en predios reducidos.
Los vecinos afectados por el edificio de marras reclamaron porque la Municipalidad de Las Condes, para favorecer al inmobiliario, determinó que el sitio en cuestión, que no se había fusionado con los sitios vecinos no densificados, era «predio existente residual de densificación», con lo cual se le permitió graciosamente a su titular construir un edificio de 5 pisos y 17,5 de altura.
La Seremi respectiva, como lo vimos, dijo lo que tenía que decir, con lo cual el alcalde Francisco de la Maza debía decretar la demolición, hecho que no se ha producido por las graves implicaciones derivadas de ello. Mientras tanto, la Contraloría General de la República, está investigando la situación con el propósito de establecer las responsabilidades administrativas que procedan.
En una sesión del Concejo Municipal, dicho alcalde, conocedor de las normas técnicas por su profesión de constructor civil, reconoció que su Directora de Obras se había extralimitado al aprobar el proyecto, asimilándolo al concepto de «predio existente residual de densificación». Es más, también manifestó que su apreciación está fundada por su conocimiento cabal de la norma en comento, porque él fue parte integrante de quienes la elaboraron al interior del municipio.
Cómo la situación se estaba tornando complicada para el alcalde y el municipio, la inmobiliaria, con buena imaginación, presentó un recurso de protección en la Corte de Apelaciones de Santiago, en contra de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, con lo cual suponemos, pretendía «liberar» al alcalde de hacer cumplir el marco regulatorio urbano de -oh sorpresa !- su propio municipio.
Los abogados de aquella han llegado a argumentar que la autoridad de Vivienda y Urbanismo carece de atribuciones para exigirle a la directora de obras que proceda como aquella se lo ordena, a pesar de que todos sabemos que en el servicio público siempre existe dependencia jerárquica y que -por lo tanto- nadie se manda sólo.
Por otro lado y a pesar de la investigación que está haciendo la Contraloría, el despierto alcalde de la Maza, para contrarrestar lo anterior, le pidió a un abogado de su propia municipalidad que también hiciera un sumario interno, cuyo resultado obviamente tendrá que ser favorable al proceder municipal.
No sabemos cuál será el epílogo de este nuevo conflicto entre una inmobiliaria y vecinos perjudicados por su proyecto. Lo que sí está claro es que, desde antes que se otorgara el permiso, ya se sabía que venía sobregirado, situación conocida por los concejales y alcalde, quienes optaron por desentenderse del problema hasta que éste apareció en los medios de expresión.
En la Corte de Apelaciones la inmobiliaria argumentará que tiene «derechos adquiridos» porque construyó con un permiso que la habilitaba para emprender la obra. Por su parte, los vecinos perjudicados harán valer la normativa vigente y expresarán que desde siempre le informaron a la Municipalidad de Las Condes que se estaba violando su Plan Regulador Comunal.
Lo más probable es que dicha Corte no resuelva la materia, derivándola a un juicio de lato conocimiento en un juzgado ordinario, con lo cual la construcción ilegal continuará sin que se apliquen los artículos 148ÅŸ y 157ÅŸ de la Ley de Urbanismo y Construcciones, por parte del Alcalde y de la Seremi sectorial, respectivamente, los cuales ordenan la demolición de las obras que contravienen los planes reguladores.
Recordemos que Chile es el país de los hechos consumados.
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Patricio Herman es director de la Agrupción Defendamos la Ciudad
