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Proyectos que vulneran regulación urbana

por 24 noviembre, 2005

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Los tres socios de la Sociedad Inmobiliaria Loft San Crescente (también socios de Inmobiliaria Loft Carmencita), dedujeron recurso de protección en contra de la Directora de Obras de Las Condes, señora María Eugenia Vial (autos rol 4021-2005 de la Corte de Apelaciones de Santiago), por haberles negado ésta un permiso de fusión y de edificación para dos lotes ubicados en la calle San Crescente, los que habían sido previamente calificados como "predios residuales existentes de densificación" (ver nuestra columna "Las autoridades se resisten a ejercer sus atribuciones", publicada el 11 de Noviembre de 2005 en www.elclarin.cl) con motivo de la aprobación de un anteproyecto de construcción.



Los predios fueron adquiridos por la inmobiliaria luego de la errónea calificación de los inmuebles como "residuales existentes de densificación" y posterior aprobación de un permiso de anteproyecto consistente en un edificio. La Seremi de Vivienda y Urbanismo ha sido muy clara al respecto y ha señalado hasta la saciedad que esa "figura interpretativa local" es improcedente.



Este caso es idéntico al de calle Carmencita, publicado en columna "Inmobiliarias versus vecinos" del 6 de Septiembre de 2005 en www.elmostrador.cl, toda vez que se trata de dos predios que, fusionados, no alcanzan la superficie predial mínima exigida para edificar en altura, pero que son contiguos a una propiedad con una edificación de dos pisos, originalmente destinada a vivienda y hoy a peluquería.



Los recurrentes consideraron que ese equipamiento se podía entender como "densificado" y de fusión no obligatoria conforme -según ellos- a la Ordenanza del Plan Regulador Comunal para los efectos de que el predio recién fusionado pudiera ser calificado como "residual existente de densificación" y así construir un edificio.



Por sentencia de 9 de noviembre de 2005, la Corte de Apelaciones rechazó el recurso de la Inmobiliaria a través de un fallo en donde se consigna que la funcionaria recurrida, señora María Eugenia Vial, informó que si bien eran efectivos los hechos afirmados por los recurrentes (la negativa a autorizar la fusión y otorgar el permiso de edificación, no obstante que, con anterioridad había aprobado el anteproyecto y calificado los predios como "residuales existentes de densificación"), su actuación no había sido arbitraria ni ilegal por cuanto "había acatado el criterio de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo que es claramente vinculante al tenor de lo previsto en el art. 4 de la LGOC, que establece que a tal organismo le corresponde supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización e interpretar las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial".



Por otra parte, el mismo fallo consigna que no cabe a la recurrida Directora de Obras Municipales sustraerse a la potestad superior de la aludida Seremi de Vivienda y Urbanismo y resolver del modo que posiblemente haya querido, toda vez que esa Seremi ya se había pronunciado sobre la interpretación de la norma que define el concepto de "predios residuales existentes de densificación" con motivo del reclamo relacionado con el permiso de edificación de calle Carmencita en la misma comuna, que sirve de antecedente a esta cuestión administrativa.



Finalmente agrega el fallo que es útil poner de manifiesto que el conflicto en verdad no guarda relación con la Dirección de Obras Municipales, sino con la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la que no ha sido oída en el recurso de la calle San Crescente y que, por lo demás, ha sido objeto de una acción similar directa (el recurso de protección de calle Carmencita, ya rechazado por esa Corte). Finaliza la sentencia declarando que el resultado de la investigación administrativa (el sumario instruido por el juez de Policía Local de Las Condes señor Alejandro Cooper) carece de incidencia en el análisis del recurso.



Recordemos que Francisco de la Maza, alcalde de Las Condes, se quiso pasar de listo y le pidió a aquel funcionario municipal que "investigara" la situación emitiendo su juicio al respecto. Como era dable esperar el señor Cooper "dictaminó" que el proceder de la Dirección de Obras Municipales era correcto. De ello se desprende que los ministros de la Corte fueron más listos que el alcalde de la Maza.



En nuestra opinión, este fallo de San Crescente y el de Carmencita, de confirmarse ambos en la Corte Suprema de Justicia, ponen fin al negocio inventado por la Inmobiliaria, y aceptado corporativamente por la Municipalidad de Las Condes y demás participantes, en cuanto a "sacarle el jugo" a la regulación urbana local, interpretando muy permisivamente el concepto "predio residual existente de densificación". Lo anterior, configura por lo demás, un comportamiento de competencia desleal, que la Cámara Chilena de la Construcción no ha sabido tratar como organización gremial empresarial que se debe a todos sus socios y cuya obligación es impulsar la autorregulación.



Aprovechamos la ocasión que nos brinda esta columna para resaltar la intervención en los tribunales, a favor de los intereses de los vecinos, del abogado Tomás Fabres, presidente de la Fundación "Chile Ciudadano" y asesor de nuestra agrupación, quien con especial dedicación de servicio público, ha sabido transmitir en esa instancia jurisdiccional que los marcos regulatorios deben ser respetados por todos los agentes, para que así funcione la economía de mercado.



A pesar de que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo no es santo de nuestra devoción, tenemos que reconocer que en este episodio se ha desempeñado en forma impecable, lo cual nos permite tener esperanzas en orden a que continuará en la senda de la rigurosidad a toda prueba.
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Patricio Herman P./Agrupación "Defendamos la Ciudad".

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