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¿Rascacielos en Santiago? Ä„No, gracias!

por 1 agosto, 2006

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Un artículo publicado en la Edición N° 335 de "Urbanismo y Construcción" titulado "¿Rascacielos en Santiago? y derivado de una Mesa redonda organizada por la Escuela de Arquitectura de UNIACC llega a la siguiente y curiosa conclusión:



"Una solución es construir rascacielos y densificar la ciudad. Lo importante es planificarlo... no se puede olvidar nunca el impacto vial que producen. Por lo tanto los problemas de este tipo deben mitigarse con obras importantes como nuevos puentes, ensanche de las calles, semaforización en varias cuadras a la redonda y armonización con los nuevos proyectos que se están haciendo en torno de la obra"



Lo extraño es que en un debate universitario se parta de la falsa premisa de que Santiago es una ciudad de muy baja densidad.
Antes de avanzar sobre el tema debo recordar que Marcial Echenique escribió, hace algunos años, cuando el problema de la congestión y de saturación no era tan grave como hoy, un artículo en El Mercurio donde se decía sin circunloquios: "La densificación terminará por arruinar Santiago ".



Años después el Ministro de Vivienda Don Jaime Ravinet, establecía la política oficial en los siguientes términos: "Nos jugamos por la densificación" ( El Mercurio, 2 - I- 2004)



En esta materia me quedo con la opinión técnica. Después de todo, Marcial Echenique es arquitecto, urbanista, profesor de la Universidad de Oxford, Lista de honor por servicios distinguidos en urbanismo del Reino Unido y, paradojalmente, asesor del MOP y del Minvu, los organismos oficiales que sustentan la política de densificación indiscriminada.
Para datos estadísticos sobre la supuesta baja densidad de Santiago puede recurrirse a la publicación "Santiago, dónde estamos y hacia dónde vamos". (Centro de Estudios Públicos, Santiago, 2006).



Allí, pág. 312, se establece que la densidad global de Santiago es de 85 habitantes/ hectárea. El Censo de 1982 entregó una cifra de 100 h/há. Esta disminución ha causado preocupación entre promotores de la densificación , Nadie da ha dado el trabajo de analizar lo que es una tendencia "natural" en las grandes metrópolis. A medida que la ciudad se expande y se agregan superficies adicionales a las de vivienda, las ciudades van mejorando sus índices de ocupación del suelo y las densidades globales tienden a disminuir. La disminución de la densidad global es un fenómeno comprobado de las áreas metropolitanas.



En comparación con los 85 h/há de Santiago, supuestamente bajo, el texto mencionado entrega datos sobre densidades de algunas áreas metropolitanas. Las ciudades de Londres y París tiene densidades de 42.3 y de 44.1 h/há, lo que representa el 50% de la densidad santiaguina. Las ciudades de Tokio y Singapur, dos de las metrópolis más congestionadas y saturadas del planeta, se aproximan a la de Santiago con 71.0 y 86.8 h/há respectivamente.



Por contraste, la densidad global de las áreas metropolitanas de Nueva York y Los Angeles, alcanzan a 19.2 y 23.9 h/há. con superficie de áreas verdes de 14% y 10% respectivamente.
La ciudad de mayor densidad en los Estados Unidos es Detroit con 40 h/há global y 88 h/há residencial neta. La superficie residencial alcanza al 32 % del total y las áreas verdes cubren una superficie de 20.5 %. (Scientific American)
La explicación es simple. Son ciudades donde la superficie destinada a servicios, industria, vialidad y áreas verdes es alta comparada con la residencial neta.



Por contraste, un estudio de Conama entrega los datos siguientes en relación a las áreas verdes de Santiago:



11 comunas disponían de menos de 1 m2 por habitante con promedio de 065 m2.



10 comunas variaban entre 1 y 2 m2, con promedio de 1.33.



10 comunas variaban entre 2 y 4 m2, con promedio de 2.69.



4 comunas variaban entre 4 y 8 m2, con promedio de 6.67.



La máxima variación se verificaba entre La Granja con 0.38 y Santiago con 8.11. El promedio metropolitano alcanzaba a 1.16 m2 por habitante.



Por contraste, nuevamente, Londres con el 50% de la densidad de Santiago tiene un índice, efectivo, de 24 m2 por habitante.
Cuando se realizó el primer Plano Regulador de Santiago por Karl Brunner, se calculaba que la ciudad tenía un 12% de superficie destinada a áreas verdes. Hoy día esa cifra no sobrepasa el 3. 5%.



El problema de Santiago, contrariamente a lo aseverado por los panelistas del debate universitario y por la política oficial, es su altísima densidad. Los datos sobre densidad global son conocidos. Lo importante es conocer la densidad residencial neta que no ha sido nunca calculada. Sin embargo, "Santiago, dónde estamos y hacia dónde vamos" entrega un dato importante. La superficie netamente residencial de Santiago alcanza a 38.307 hectáreas, (58.7 %) y la superficie de servicios, vialidad y áreas verdes a 22,364 hectáreas, (41.3 %) con un total de 60.671 hectáreas. Así, se concluye que la densidad residencial neta, para una población de 5.257.937, (Censo 2002) alcanza a 138 h/há. tres veces mayor que la de Londres y París.



Municipalidades como la de Las Condes y Providencia se han dado cuenta, a medias, que el problema de congestión vehicular deriva de la saturación densitaria producida por los edificios en altura . El Alcalde de Las Condes llegó a decir que nunca más debería permitirse la construcción de edificios como el Marriot e Imago Mundi por el efecto que tienen sobre la vialidad. En términos prácticos se estableció una altura máxima de 15 pisos, lo que no sólo no resuelve el problema sino que se éste ve agravado por la inconsulta determinación de hacerla compatible con una densidad máxima de 300 h/há. Esta cifra proviene de la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano. No puede dejar de señalarse la incongruencia que esto representa ya que en un sitio de 1.000 metros cuadrados sólo se podrá alojar a 30 personas, esto es 2 personas por piso hasta llegar a 15 pisos.



Como una muestra de la escasa operatividad de las ordenanzas y su escaso nivel técnico que lleva a densificación indiscriminada véase el Cuadro siguiente:





Edificación en la Comuna de Santiago con resultados densitarios



Dirección N° Sitio Sup. Const. Deptos. Estac. (%) Dens. Neta.



Carmen 77 2.400 m2. 15.600 m2. 240 96 ( 40 %) 3.000 h/há.



Santa Isabel 361 1.488 m2. 14.100 m2. 175 84 (48 %) 3.360 h/há.



San Francisco 390 2.275 m2. 23.984 m2. 325 147 (45 %) 4.000 h/há.



Portugal 823 922 m2. 12.200 m2. 190 52 (27 %) 5.800 h/há.



Huérfanos 1.477 975 m2. 15.800 m2. 238 57 (25 %) 8.950 h/há.





Desde el punto de vista de los índices de ocupación del suelo y las densidades resultantes, el problema es gravísimo. En el conjunto de edificios señalados, las densidades netas van desde 3.000 h/há hasta 8.950 h/há. No existen hasta el momento estudios que se hayan preocupado de analizar lo que esto significa para el buen funcionamiento de la ciudad, la calidad de vida y la calidad ambiental de esos conjuntos.



En relación al índice de estacionamiento que no sobrepasa el 37% en promedio del número de departamentos, el resultado está a la vista, calles congestionadas y automóviles sobre la vereda.



En otros contextos culturales se establecen políticas densitarias destinadas a asegurar calidad de vida y buenas condiciones ambientales para el buen funcionamiento de la ciudad. A ello debe agregarse el establecimiento de índices espaciales de equipamiento social y comunitario. Nada de esto sucede entre nosotros.



Por contraste, la máxima densidad establecida para el área central de Londres, después de minuciosos y acabados estudios, es de 500 h/há neta.



En este panorama, sostener, como lo sostuvo un Ministro de Vivienda y Urbanismo, que debe incrementarse la densidad de Santiago, sin tener claro lo que esto significa, resulta, por lo menos, poco serio o irresponsable.



El problema de Santiago es la saturación provocada por la especulación inmobiliaria en vasta zonas de la ciudad que ha contado con la permisividad municipal y, sobre todo con la escasa solvencia técnica de las Ordenanzas. A continuación analizaremos algunos casos generales que están señalando la desorientación y la falta de criterios técnicos que caracterizan la inexistencia de normativas racionales.



Baja densidad



Indirectamente podría calcularse que la baja densidad sería el resultado de la aplicación de normas sobre el desarrollo residencial en extensión. Así, en Las Condes , el loteo mínimo de 480 m2 sería el índice que establecería de hecho la densidad baja. Esto da 20 sitios por hectárea que con composiciones familiares de 4 a 6 personas daría densidades de8o a 120 habitantes por hectárea.



El Plan Regulador Metropolitano establece loteos mínimos de 200 m2 para las comunas de Peñalolén, Lo Hermida y La Florida Alta. Este tipo de loteos permita establecer 50 sitios por hectárea o, lo que es lo mismo , densidades de 250 a 300 habitantes por hectárea.



El Reglamento de Viviendas económicas permite loteos mínimos de 60 m2 con pasajes de 6 metros. Esto hace llegar el número de sitios a 128, con densidades que fluctúan entre 720 y 980 habitantes por hectárea. Así pues la densidad baja en las diferentes comunas podría fluctuar ente 80 y 980 h/há.



Densidad media



Estaría fijada por la altura media de 4 pisos. Imaginemos un sitio de 1.000 m2 con un coeficiente de edificación de 40 %. Esto permitiría construir 400 m2 por piso totalizando 1.600 m2.
Esto puede resolverse de varias maneras, a saber:



4 Dep. de 100 m2 x piso x 5 personas por depto......... 800 h/há



5 Dep. de 80 m2 x piso x 5 personas por depto.......1.000 h/há



6 Dep. de 65 m2 x piso x 4 personas por depto........ 960 h/há



8 Dep. de 50 m2 x piso x 4 personas por depto.......2.280 h/há



¿ Son éstas densidades medias? ¿Cómo pueden controlarse estas diferencias de 800 a 1.280 h/há en una sola manzana?
Calculado, sobre la misma base un edificio de 15 pisos, altura fijada recientemente por la Municipalidad "para convertir Las Condes en un lugar grato para vivir y atractivo para el inversionista" el resultado densitario oscilaría entre 3.000 y 4.800 personas por hectárea. En edificios de 25 pisos, caso habitual en Las Condes, el resultado oscilaría entre 5.000 y 10.000 habitantes por hectárea.



El número de estacionamientos considerando 2 estacionamientos para departamentos de 100 m2 y 80 m2 y 1 estacionamiento para departamentos de 65 m2 y 50 m2, para edificios de 15 pisos oscilaría entre 12.000 y 15.000 automóviles por hectárea.



La conclusión final es que esta materia requiere, en forma urgente que se realice, de una vez por todas, un estudio técnico serio y que se termine con las densidades establecidas "a ojo".



Finalmente una reflexión. Cuando, en debates universitarios, promotores y constructores de edificios en altura, que se benefician de la densificación, la saturación, la congestión y la especulación con la tierra, recomiendan construir rascacielos, no puedo menos que recordar aquella fábula del ratón cuidando el queso.





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René Martínez Lemoine. Arquitecto. M.A en Planificación urbana Universidad de Londres.














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