Con el nombre de Jumbo se conoce la cadena de supermercados del grupo empresarial Cencosud, liderado por el carismático Horst Paulmann, y Corpbanca es un conglomerado financiero controlado por el ingeniero comercial y ex académico Álvaro Saieh, dueño, entre otras cosas, del diario «La Tercera».
Ambos tienen en común el hecho cierto de que iniciaron desde abajo sus imperios económicos, lo cual, a todas luces, es destacable porque lo hicieron a punta de trabajo consciente y con la dedicación responsable que emplean los extranjeros que se establecen en nuestro país. El primero es alemán y el segundo es hijo de árabe.
Como conocemos las diversas fórmulas que se utilizan para sobrepasar las normas urbanísticas de las distintas comunas y dado que en nuestras columnas hablamos de hechos concretos, demostrativos del laissez faire imperante, relatamos ahora sendas situaciones en las que están involucradas algunas de las empresas de esos dos notables hombres de negocios. Ello, por cuanto la opinión pública las desconocen y con la idea de que no vuelvan a ocurrir, lo que en todo caso es difícil, porque el sistema imperante induce a los agentes privados a la práctica ya habitual de buscar ventajas indebidas.
Jumbo Portal La Reina
Este megacomercio está localizado en un gran predio rectangular comprendido entre Padre Hurtado, Bilbao, Manuel Claro Vial, limitando hacia el poniente con los sitios de 11 viviendas unifamiliares que enfrentan el pasaje Enrique Bunster. La superficie neta total del terreno es 51.000 metros cuadrados y, por ser el uso de suelo comercial, la Municipalidad de Las Condes le otorgó a sus propietarios -Inversiones Caburga Ltda., RUT 79.854.610-4 e Inmobiliaria Molino Viejo Ltda., RUT 78.856.670-0- en marzo del 2001 un permiso de edificación para que se levantara allí el complejo aludido.
Para ello, se contempló en el permiso un coeficiente 0,35 de ocupación de suelo, vigente en aquella época. La construcción del mall se ejecutó en el sector oriente del paño y, por lo tanto, se dejó como sitio eriazo el sector poniente, es decir, los vecinos de las 11 casas colindaban con un terreno en donde no se podía construir. Es más, en el permiso de edificación quedó establecido expresamente que en este terreno más pequeño no se podía edificar.
Pero como en Chile todo es flexible para generar plusvalías patrimoniales privadas, el 5 de diciembre de 2003 entró en vigencia el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC), el que graciosamente aumentó para ese terreno el coeficiente de ocupación de suelo de 0,35 a 0,60 y con este regalo municipal las sociedades mencionadas subdividieron el terreno, originado un lote de 38.000 metros cuadrados, donde se encuentra el mall y otro de 13.000 metros cuadrados, ambos cruzados por una vialidad que fue necesario ejecutar. Y aunque el lector no lo crea, el cambio del PRC no le fue informado por la municipalidad a los vecinos afectados, tal como quedó reflejado en certificado suscrito por el presidente y la secretaria de la junta de vecinos del sector.
Con esta habilidosa forma se «liberó» el terreno de 13.000 metros cuadrados y así fue como el 11 de junio de 2005 la Dirección de Obras de esa municipalidad acogió a tramitación una solicitud de permiso de anteproyecto para un nuevo centro comercial de seis pisos, cuyos titulares eran las mismas sociedades, mole que iba a estar pegada a las 11 viviendas de los vecinos. Estos pusieron el grito en el cielo reclamando por sus derechos amagados y nos solicitaron ayuda ante ese abuso de poder.
Hicimos las gestiones del caso, denunciando a las propias autoridades municipales su obsecuencia ante los poderosos y llevando la irregularidad a la Contraloría General de la República. Como la situación se puso «molesta» para el municipio, la Dirección de Obras rechazó la solicitud de anteproyecto, aplicando rigurosamente el artículo 1.4.9. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que ordena a proceder en tal sentido, cuando las observaciones formuladas por ella a las solicitudes no son resueltas en el plazo de 60 días.
El conflicto terminó hace algunos meses, cuando las sociedades dueñas del predio «con suerte» compró las 11 casas adyacentes en un valor superior al doble de su precio comercial, con lo cual los vecinos ya no existen. Y la Contraloría General, en días recientes, resolvió que todo lo relatado era legal, criterio que compartimos, porque en Chile estos arreglines que generan aumentos en el valor de los inmuebles cumplen los formales procedimientos administrativos. Recordemos que, como muchos lo repiten, nuestro país es «sumamente legalista».
Torres de Corpbanca
Diferentes inmobiliarias se acogieron irregularmente a las normas urbanísticas de altura libre de edificación vigentes hasta el 4 de diciembre de 2003 en la comuna de Las Condes. Desde el día siguiente, con la vigencia del nuevo PRC, la altura máxima es de 15 pisos y esto lo sabía muy bien el influyente y acomodaticio sector inmobiliario.
Ahora bien, cuando se producen modificaciones en las reglas del juego, y para evitar la avalancha de solicitudes de permisos de anteproyectos en las Direcciones de Obras, los municipios aplican el artículo 117ÅŸ de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que permite postergar el ingreso de ellas hasta que esté vigente la nueva norma, para que así las edificaciones se enmarquen en las reglas urbanísticas que cada municipio ha adoptado, pero en esa comuna tal medida juiciosa no sucedió, por razones de fácil entendimiento. Por ello se produjo un ingreso masivo de solicitudes de anteproyectos, cuyos titulares esperaban que sus normas antiguas se iban a mantener en los respectivos permisos de edificación que más adelante se tenían que aprobar.
Cuando un solicitante de permiso de anteproyecto lo ingresa en la municipalidad, la autoridad tiene la obligación de otorgarlo en el plazo de 15 días, si los antecedentes acompañados son los correctos. Si faltan datos, el director de Obras tiene que expresarle por escrito al solicitante, en un solo acto, que regularice la situación y para ello éste tiene 60 días.
Para evitar desinteligencias, en dicha acta se debe señalar cuales son las normas urbanísticas que, a la fecha del ingreso de la solicitud del permiso, no han sido cumplidas. Si no son resueltas las observaciones en dicho plazo de 60 días, la autoridad competente debe rechazar la solicitud de anteproyecto, que fue lo que sucedió con el permiso de anteproyecto del Jumbo descrito en el caso anterior.
En condiciones normales, si los directores de Obras se niegan a otorgar los permisos en los plazos previstos, en la medida de que se hayan aclarado las objeciones, el inmobiliario perjudicado por la arbitrariedad funcionaria tiene que recurrir a la ley del silencio administrativo para que la jefatura de superior rango exija el cumplimiento de los plazos y si no responde, el permiso automáticamente se entiende autorizado. La legislación, específicamente el artículo 1.4.11. de la OGUC, establece que las normas contenidas en los permisos de anteproyectos se pueden asimilar a los permisos de edificación y para ello debe mediar un plazo máximo de un año.
Ahora bien, dicha «traviesa» municipalidad, en base a las normas del permiso de anteproyecto NÅŸ 177, ingresado el 01/10/03 por Corpbanca, RUT 97.023.000-9, por 5 torres habitacionales de 33 pisos cada una, a emplazarse en un terreno de una hectárea y media, situado en la esquina sur poniente de la Av. Kennedy con la Av. Manquehue Norte, el que fue aprobado el 30/07/04, es decir fuera de plazo, le dio curso a los permisos de edificación NÅŸs 183, 184, 185, 186 y 187, todos de fechas 26 de septiembre de 2005 (sic). Y el avispado titular había subdividido el predio en cinco porciones para así facilitar la tramitación de los distintos cinco permisos, lo que fue objetado por la Contraloría General y por ello se amplió el permiso NÅŸ 183, incorporándose en él los cuatro permisos restantes.
Este megaproyecto inmobiliario que contempla más de 1.200 estacionamientos y 900 viviendas de lujo enfrente de un nudo vial colapsado, no cuenta con el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) que debe aprobar el Seremi sectorial, ni menos con el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) que debe ser calificado por la Corema R.M. Y por otro lado, los «técnicos» se equivocaron al determinar el importe de los derechos municipales por concepto de calidad de la construcción, enterándose por lo tanto en las arcas municipales una suma bastante menor que la correcta que determina el Minvu, en base a los parámetros que elabora el Servicio de Impuestos Internos.
Está claro que en este caso se incumplieron todas las normativas urbanas vigentes y como entendemos que estos «errores» fueron cometidos por profesionales incompetentes que desconocen el marco regulatorio, esperamos que Álvaro Saieh, líder de opinión en Chile, imparta a sus colaboradores inmediatos la instrucción necesaria para que su negocio inmobiliario, con un nuevo permiso de edificación, se ciña a la regulación vigente desde el 5 de diciembre de 2003 en Las Condes. Con este íntegro comportamiento dicho empresario top estará dando a sus pares un ejemplo de responsabilidad social y ello es muy gravitante porque él es dueño de medios de expresión que combaten la corrupción y al mismo tiempo promueven las sanas prácticas comerciales en nuestro país.
*Fundación Defendamos la Ciudad
