El 18 de mayo del 2007 publicamos en El Mostrador.cl la columna «Viviendas sociales de mentira», en la cual nos referimos al artilugio promovido por el Minvu y aceptado a regañadientes por la Municipalidad de Santiago, para que los departamentos, muchos de ellos espacios de 28 m2, que conforman innumerables torres habitaciones que se construyen en el centro de la ciudad se certifiquen como viviendas sociales a pesar de que no lo son. Con ello, los titulares de los proyectos denominados Condominios de Viviendas Sociales se eximían de construir los estacionamientos requeridos por la normativa específica de éstos, argumentándose que el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) dice que las verdaderas viviendas sociales no se someten a esta exigencia.
Las viviendas sociales fueron creadas al amparo del Decreto Ley NÅŸ 2.552 de 1979, que derogó uno similar de 1975, transfiriendo al Minvu los programas de este tipo de viviendas, cuyo propósito era y es, resolver los problemas de la marginalidad habitacional de los más pobres de nuestro país. Estas viviendas son financiadas con recursos públicos o privados e inicialmente sus valores no podían superar las UF 400, aunque en la actualidad el precio tope es de UF 520 cuando son condominios.
Se inició esta habilidosa fórmula, tan típica del Chile moderno, con la llegada de Jaime Ravinet a ese ministerio, teniéndose en cuenta que ese personaje público había ejercido como alcalde de Santiago por mucho tiempo y que, bajo su mandato, comenzó el boom inmobiliario en esa comuna. Y así fue como en junio del 2001, vía un simple decreto NÅŸ 75, se modificó la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en términos de eliminar, en la definición del concepto de vivienda social, la expresión «vivienda destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional». Este fue el punto de partida para que después el Minvu obligara a la Dirección de Obras de Santiago a certificar que los departamentos de las torres en construcción, de quienes lo solicitaran, eran viviendas sociales, sin que efectivamente lo fueran.
Esta insana práctica comercial no sólo la denunciamos con el senador Nelson Ávila en la Contraloría General de la República, sino también se la dimos a conocer personalmente al Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos (SII) para que se adoptaran las medidas preventivas conducentes a evitar mermas en la caja fiscal por concepto de pago de contribuciones de bienes raíces y otros tributos asociados a la edificación.
Es así como la Tabla de Costos Unitarios de la Construcción, que sirve para pagar los derechos municipales de los permisos de edificación, que es elaborada por el Minvu, es sustancialmente más baja que los costos reales y ello está demostrado si revisamos la Tabla equivalente que prepara el SII con el propósito de cobrar las contribuciones de bienes raíces. En promedio, las cifras del Minvu corresponden a un 35% de las del SII.
Por otro lado, muchas inmobiliarias, con la complacencia de las direcciones de obras municipales, subclasifican sus proyectos, con lo cual pagan en promedio la mitad de los importes ya reducidos, lo que sucedió por muchos años en Las Condes y que, suponemos, ya no está aconteciendo, debido a la fiscalización del concejal Hugo Unda.
Ahora bien, la Contraloría General dictaminó el 21 de diciembre pasado, tal como se publicó en un reciente reportaje de El Mostrador.cl, que no puede tener efecto legal la sagaz modificación de la OGUC del año 2001, en donde se omitió para la vivienda social la función que debía cumplir en cuanto a la marginalidad habitacional, ello por cuestiones de rango. Para aquellos que se desenvuelven en el sector, transcribimos lo que manifestó el ente fiscalizador: «Â…si bien el decreto NÅŸ 75 es una norma posterior al decreto ley NÅŸ 2.552, dada su jerarquía normativa, no pudo haberlo modificado».
Por lo anterior, la Contraloría puntualizó a los directores de obras municipales que deberán constatar el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos que deben tener las verdaderas viviendas sociales para que puedan ser certificadas como tales, pero el cumplimiento de la ley se hace exigible sólo con posterioridad a la fecha del dictamen, es decir, a partir del 21 de Diciembre de 2007, lo que debe entenderse como una acción de buena voluntad de la Contraloría para no armar una trifulca de proporciones con los connotados dueños de las inmobiliarias que se aprovecharon del ardid relatado.
Con respecto a los estacionamientos de vehículos que deben tener los auténticos condominios de viviendas sociales, ese dictamen expresó que por imperio del inciso primero del artículo 8ÅŸ de la ley NÅŸ 20.168, vigente desde el 14 de febrero de 2007, tales condominios deberán tener al menos un estacionamiento por cada dos unidades habitacionales.
Concluimos por lo tanto que, desde junio de 2001 hasta diciembre de 2007, el sector inmobiliario que construyó en la comuna de Santiago, tuvo la oportunidad de hacer mejores negocios, pero no todos los actores particulares se aprovecharon de esta facilidad entregada a ellos por el díscolo Minvu. También sabemos que la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago se oponía a esta trampa, pero le faltó agallas para representarle a ese ministerio que su actuar era impropio.
¿Qué opinión tendrán al respecto la circunspecta Cámara de la Construcción y las diferentes asociaciones de inversionistas inmobiliarios, entes privados que, con tanta locuacidad, hablan de Responsabilidad Social Empresarial y de autorregulación del mercado? No dirán nada públicamente, porque la ropa sucia sólo se lava al interior de sus cómodas y espaciosas dependencias.
Terminamos con un ejercicio de ciencia ficción: será posible que en el «segundo tiempo» del gobierno de la presidenta Bachelet, el Minvu entienda que siendo importante la inversión inmobiliaria, su rol primario es promover el desarrollo sustentable de la ciudad, con apego irrestricto a la ley respectiva.
Patricio Herman, Fundación Defendamos la Ciudad
