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Burlando el mercado regulado

por 28 diciembre 2009

Burlando el mercado regulado
La torre de 19 pisos ya construida se emplaza enfrente de la angosta calle Dardignac y en ese lugar se permite sólo altura media, con lo cual queda en evidencia que estamos ante un nuevo hecho consumado. Asimismo, la Dirección de Obras, a solicitud de otros servicios públicos, pretende transferirle a esa universidad un bien nacional de uso público.

La presidenta Michelle Bachelet  está muy contenta porque la conspicua Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) accedió finalmente a invitar a nuestro país a que sea uno más de sus integrantes y para ello está previsto que el próximo 11 de enero de 2010 se formalizará su tan buscada membresía.

Dentro de las exigencias autoimpuestas por la OCDE es la seriedad y altos estándares de probidad que deben observar los organismos de la administración de los países miembros  en sus políticas públicas, entre otras, educación, medioambiente, urbanismo, banca, comercio, etc. De esta manera, es decir, con buenas prácticas, dicen sus altos directivos, se está en mejor condición para abordar los desafíos de la creciente globalización de los mercados. La OCDE, según sus documentos oficiales publicados, es una organización internacional declaradamente anti corrupción y tenemos la obligación de creerle.

Partimos aludiendo a esta noticia, que tanto deleite le dio al gobierno, porque queremos dejar de manifiesto que es urgente modificar las prácticas existentes en Chile respecto del mal regulado mercado del suelo, más aún en estos días en que los 2 candidatos presidenciales finalistas están haciendo tremendos esfuerzos para que los electores voten por ellos: sus programas de gobierno se están modificando para atraer nuevos adherentes y el tiempo dirá si esta materia les interesa abordarla.

Pues bien, en el mercado del suelo los precios se dan por las características de su localización, sus diferentes usos y por sus distintas normas de edificación, de acuerdo a lo que las autoridades hayan resuelto, lo que queda establecido en los planes reguladores. Los sectores urbanos son más caros que los rurales y las zonas en donde se concentran las actividades comerciales de lujo son bastante más caras que las populares. Un terreno cuyas normas permiten construir en altura en El Golf de la comuna de Las Condes vale 150 veces más que un terreno de densidad baja en la comuna de Cerro Navia y mil veces más que un terreno agrícola de la comuna de Buin.

Los terrenos calificados como áreas verdes, por las limitaciones asignadas a sus usos, tienen precios reducidos, aunque últimamente con ciertas modificaciones reglamentarias que posibilitan sus desafectaciones, han incrementado sus valores de transacción en el mercado.

Es decir, el Estado, a través de sus funcionarios de turno, le entrega o no le entrega beneficios patrimoniales a los dueños de la tierra y los más avispados y bien relacionados con quienes interpretan las leyes y deciden, son los que siempre salen gananciosos en el ámbito del crecimiento de las ciudades. Ante esta insoslayable realidad estimamos que se debe legislar para que, por lo menos, una parte de las plusvalías generadas por los cambios de uso de suelo y por las modificaciones en las normas de edificación sean capturadas por el Estado para fines exclusivos del bien común de la ciudad.

La torre de 19 pisos ya construida se emplaza enfrente de la angosta calle Dardignac y en ese lugar se permite sólo altura media, con lo cual queda en evidencia que estamos ante un nuevo hecho consumado.

Sabemos a priori que esta sana propuesta es incoherente con los principios del depredador sistema económico imperante que privilegia exclusivamente al sector privado y éste, a través de sus asociaciones empresariales y gremiales, nunca ha aceptado esa justa y equilibrada fórmula de redistribución.

Como la legislación sectorial es muy enredada, lo que hace muy difícil su comprensión para el común de la gente y dada la destreza de ciertos particulares relacionados con el negocio inmobiliario para obtener plusvalías en sus terrenos, en innumerables ocasiones se producen actuaciones irregulares que han quedado en la más absoluta impunidad porque el Estado chileno ha demostrado no atreverse a fiscalizar a los privados en el ámbito que nos convoca. En tal sentido, traemos a colación un caso más que ejemplifica nuestra crítica.

Tiempo atrás, nos llamaron por teléfono, de parte de una productora de un conocido canal de televisión, solicitándonos información sobre la mega estatua de Juan Pablo II y el proyecto de edificación de la Universidad San Sebastián situada enfrente del lugar elegido por ella para emplazarla. A la periodista le contestamos que, sobre la estatua, habíamos entregado nuestra opinión en algunos medios y que, sobre esa universidad, no sabíamos nada porque incluso ni la conocíamos. Ante su requerimiento para que analizáramos la situación, le manifestamos que podríamos iniciar una investigación siempre y cuando esa productora nos suministrara una serie de documentos oficiales, los cuales se los enumeramos. Tiempo después, esa productora nos entregó  abundante información y con ella, más con la obtenida del Director de Obras, gracias a la Ley Nº 20.285, de Transparencia, iniciamos nuestro análisis.

¿Cuál fue el resultado de la pesquisa ?

La Congregación del Verbo Divino, era la propietaria de la manzana de 16.000 m2 (Bellavista, Pío Nono, Dardignac, Ernesto Pinto Larraguirre), comuna de Recoleta,  en donde estaba el Liceo Alemán, entidad que vendió su predio a la sociedad Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. la que está construyendo ahí la sede central de la Universidad San Sebastián, su Centro de Extensión y 3 torres habitacionales de 19 pisos cada una.  A la fecha se ha levantado la sede, recién inaugurada, y una de las torres.

El Plan Regulador Comunal (PRC) de Recoleta, vigente desde el 8 de enero de 2005, le fija a ese extenso terreno un uso de suelo de equipamiento educacional y 2 normas de edificación distintas: en la angosta franja que enfrenta la Av. Bellavista se puede construir en altura y en el resto de la manzana se contempla altura media. Pero a través de una oportuna consulta del interesado orientada a que le respondieran lo que él quería, un funcionario subrogante dedujo que todo el terreno era de densidad alta. Para ello se contó con el auxilio de un articulito de ese PRC que vulnera la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Es decir, vía esa maniobra, se produjo la ansiada plusvalía patrimonial y todo pasó piola, hasta ahora.

En síntesis, aplicándose una fórmula bastante inteligente, pero irregular, el titular del proyecto obtuvo permisos de edificación con alturas muy superiores a las permitidas en el PRC de Recoleta. Conocedoras del ingenio empleado por quienes intervinieron en la actuación reseñada, diversas organizaciones ciudadanas del sector han formulado las denuncias de rigor ante el ministerio de Vivienda y Urbanismo y ante la Contraloría General de la República, al igual que nuestra Fundación.

La torre de 19 pisos ya construida se emplaza enfrente de la angosta calle Dardignac y en ese lugar se permite sólo altura media, con lo cual queda en evidencia que estamos ante un nuevo hecho consumado. Asimismo, la Dirección de Obras, a solicitud de otros servicios públicos, pretende transferirle a esa universidad un bien nacional de uso público, tramo de la calle Pío Nono, para facilitarle el acceso vehicular, comportamiento asaz discutible. Las otras 2 torres todavía no inician sus construcciones, pero estamos conscientes que el Minvu, cuando confirma las irregularidades denunciadas por la comunidad, sólo atina a pedirle a la Contraloría la instrucción de sumarios en contra de los funcionarios que han intervenido en la emisión de ese tipo de permisos.

Estaremos atentos a lo que acontezca en relación a la señalada captura de plusvalías, por parte del Estado, en el ámbito del limitado recurso suelo, teniéndose presente que en el pasado gobierno de Frei Ruiz-Tagle se presentó un proyecto de ley en tal sentido, el cual fue retirado del Congreso Nacional por los airados reclamos de quienes se benefician con el statu quo.

Y sobre lo que sucederá con el ardid utilizado para cambiar la altura de edificación del terreno universitario, podría ser posible, ahora que pertenecemos a la OCDE, que las instituciones públicas exijan el cumplimiento de la ley.

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