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El próximo gobierno y las políticas habitacionales para sectores vulnerables

por 24 noviembre, 2013

La actual y antigua estructura administrativa que rige los estatutos del aparato público no es funcional al propósito del cambio de paradigma. Pero el Estado y su gente deben proponerse hacerlo.
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I. El problema crónico del Déficit Habitacional

Sin duda el Déficit Habitacional en el País es todavía una tarea pendiente y lejos de resolverse de seguir aplicando las políticas habitacionales impulsadas por la Cartera de Vivienda y Urbanismo, tanto de la actual como de las anteriores administraciones.

Según se desprende de cifras aportadas por el último Censo de 2012, y aplicando la metodología de CELADE (Naciones Unidas), en Chile hay más de 500 mil familias que viven en condición de allegadas, hacinadas o en viviendas semipermanentes de mala calidad, conforme el estándar que al respecto consideran los organismos internacionales.

Si se compara esta cifra con la arrojada por el Censo anterior del año 2002, esto es, del orden de 600 mil familias en esa condición, se podría concluir que, en el último decenio, el déficit habitacional sólo se ha disminuido a una tasa del 2% anual. Si se proyecta ese exiguo comportamiento, y siguiendo al mismo ritmo de velocidad observada en el periodo citado, tendríamos que recién en los próximos 50 años el país lograría zafarse de este problema crónico. Por cierto, una muy mala noticia para las actuales como futuras generaciones de ciudadanos de Chile que enfrentan y enfrentarán esa situación, de persistir las autoridades de turno, con políticas inadecuadas como las aplicadas hasta ahora.

Sin entrar a criticar en cuanto a que todo lo hecho hasta ahora en materia de vivienda social por los gobiernos respectivos, en especial durante los últimos 20 años, sea de por sí malo –si bien, visto desde la perspectiva actual  se puede afirmar que  se equivocó el camino, es justo presumir que hubo buena intencionalidad y propósito de enfrentar el problema de parte de los expertos a cargo de elaborar las políticas y programas de cada gobierno—, otra cosa es aceptar o concluir que estas han sido exitosas como se nos ha pretendido convencer. Cifras más, cifras menos, lo cierto es que la única lectura objetiva y por consecuencia de utilidad para establecer diagnósticos acertados, es lo aseverado en los primeros párrafos.

La actual y antigua estructura administrativa que rige los estatutos del aparato público no es funcional al propósito del cambio de paradigma. Pero el Estado y su gente deben proponerse hacerlo.

Al respecto, cabe señalar los notables avances que a partir de la administración anterior, y que se ha mantenido vigente hasta hoy, se lograron en materia de mayor superficie y mejores estándares constructivos tanto para la vivienda como de urbanización en comparación con las soluciones que vía subsidio se entregaban hasta mediados de la década del 2000.

II. El problema actual

Para mejor comprender la situación y complejidades del tema de la Vivienda Social, es útil hacer una breve reseña del periodo comprendido en el último decenio, lapso durante el cual se han producido los cambios más profundos en materia de políticas habitacionales:

Consignemos que, a partir del 2002-03, el enfoque del concepto “subsidio” cambia radicalmente desde uno “con deuda”, en el cual los beneficiarios debían asumir los costos de la solución habitacional con un ahorro previo para postular y mediante el pago de dividendos durante 15 a 20 años para obtener el título de propiedad, a uno nuevo llamado “sin deuda”, cuyo mecanismo central y que persiste hasta la actualidad, se basa en disponer de un ahorro previo de 10 UF para efectos de postular, que a la postre se transforma en el único pago del beneficiario del subsidio que lo hace acreedor del título de dominio respectivo. Este sistema se inició el año 2002 con el programa Fondo Concursable, el que luego dio paso al Programa Fondo Solidario de Vivienda regido por el DS Nº 174 de 2005, para finalmente transformarse en el Programa Fondo Solidario Elección de Vivienda regido por el DS  Nº 49 de 2011, actualmente vigente.

Este cambio de paradigma en el enfoque conceptual para enfrentar la política de vivienda social, es a no dudar el gran salto país que el Estado asumió desde entonces para quedarse hasta hoy: en la práctica se traduce en un “subsidio regalo” que difícilmente se atreva algún gobierno a terminar. Pero, asumamos también, que el nivel alcanzado por Chile con un crecimiento del PGB del 280% en los últimos 20 años, hace posible seguir financiando este tipo de políticas sin causar desbalances estructurales a su economía.

La característica principal de este modelo denominado “Nueva Política Habitacional” se explica en la introducción de la variable social como un actor potente en el proceso que abarca desde la fase previa a la postulación hasta incluso posterior a la entrega de la solución habitacional. La demanda se organiza a través de Comités de Vivienda, los cuales contratan a una entidad de gestión inmobiliaria (EGIS o Entidades Patrocinantes) para en conjunto contratar a una empresa constructora a cargo de la ejecución del proyecto que debe aprobar el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) respectivo.

Sin embargo, no todo es miel sobre hojuelas. Recordemos que estamos en Chile, un país cuyo aparato público administrativo es altamente burocrático, donde las buenas intenciones finalmente son sobrepasadas por esa condición arraigada en el alma nacional. De ser un modelo inicialmente concebido para simplificar la gestión que implica desde la postulación hasta contar con el producto terminado (vivienda) en plazos razonablemente posibles, esto es, un tiempo no mayor a los 3 años, se pasa a una interminable y redundante práctica del papeleo y exigencias inoficiosas que, aparte de no agregarle valor alguno al producto, le adicionan tiempo indefinido al proceso, lo que sumado a la multiplicidad de actores tanto del ámbito público como privado que lo intervienen, terminan desnaturalizándolo y haciéndolo progresivamente más lento y caro.

En rigor —digámoslo sin ambages—, ha sido la propia autoridad, mediante sucesivas modificaciones y ajustes a la normativa y cambios de las reglas del juego, la que se ha encargado de ir poniendo piedras en el camino, lo que ha repercutido negativamente en los resultados operativos de los programas. Además, el componente social y el empoderamiento de la gente objeto del subsidio que en principio tuvo atisbos de buen funcionamiento, finalmente –salvo casos puntuales y aislados— se tradujo en magros resultados: situaciones de manejo complejo debido a la escasa solvencia y capacidad operativa de las mismas EGIS, conducción ineficiente y/o abusiva de cierta clase dirigencial, lo que sumado a una gran cantidad de Empresas no calificadas para asumir proyectos de cierta envergadura, ha llevado al actual escenario de proyectos sin iniciar, otros paralizados por falta de financiamiento y quiebras de algunas, todo lo cual pone en riesgo la viabilidad de esta política.

Entre los problemas más nítidos que asoman como causales de la crisis actual, la fijación del monto del subsidio asociado a los actuales requerimientos de estándares tanto de superficies como de materialidad de la vivienda, del equipamiento y urbanización –que no están en discusión, porque son bastante aceptables—, es sin duda el principal. Agréguese la variable del terreno, bien cada vez más escaso y caro; configuran un escenario que debe ser enfrentado con decisión y debida ponderación de parte del gobierno entrante.

Al respecto hay suficientes ejemplos que demuestran que los proyectos son económicamente inviables con el actual monto de subsidio que oscila entre las 500 a 600 UF. En las administraciones anteriores así como en la actual, se ha debido recurrir a incrementos de carácter discrecional de parte de la autoridad para viabilizar proyectos aprobados que quedaron en el camino o que simplemente no pudieron iniciar su ejecución por falta de recursos. Esta práctica –que ha sido más recurrente que excepcional—, sin duda es del todo inapropiada porque genera por un lado arbitrariedades, favorece los amiguismos políticos/corporativos o simplemente vulnera el principio de equidad que debe regir para todos.

III. El desafío para lo que se viene

Si todo lo recorrido sirve de algo, queda meridianamente claro que en términos de propender al mejor funcionamiento público no podemos seguir cometiendo los mismos errores, persistiendo en políticas más de escritorio que realistas y de terreno. Esto no se trata de asuntos dogmáticos ni de otra índole distinta a criterios de neta factibilidad técnica y económica, a la postre imprescindibles para solucionar un problema social.

Está demostrado que el valor de la construcción desde 2010 a la fecha ha experimentado un alza en torno al 30%, donde el ítem Mano de Obra supera el 55%. Punto aparte, el tema de los valores de terrenos que se han incrementado sostenidamente en proporción a su ya conocida escasez de oferta. Si la autoridad fijó el actual estándar para las soluciones habitacionales sin corregir el valor de subsidio, no puede esperar que el mayor costo sea asumido por el privado. Es más, el privado y en general la industria asociada a la construcción de viviendas, está francamente alejada y sin deseos de seguir participando de procesos administrativamente engorrosos, y principalmente de proyectos cuyos recursos son insuficientes.

Para empezar, el próximo gobierno, si no quiere tener problemas desde el mismo 12 de marzo de 2014, con miles de subsidios en la calle esperando por una solución, antes de empezar a generar expectativas de mejores barrios, más áreas verdes y parques, viviendas dignas, integración social y otros eslóganes profusamente anunciados por todas y cada una de las candidaturas en carrera presidencial, sería una buena idea que empezara a tirar líneas para hacerse cargo de la coyuntura. Está bien y es hasta saludable echar a volar la imaginación con ideas buenas para la ciudad que impliquen bienestar y mejoras en la calidad de vida de sus habitantes, pero yo empezaría por atender las tareas más urgentes para los verdaderamente más necesitados. Además que todas esas ideas, aparte de genéricas, son a largo plazo y tienen costos indeterminados, los que tal vez se conozcan a fines del próximo gobierno. Es de suma importancia y un compromiso cívico utilizar los fondos públicos de una manera inteligente y responsable. La actual y antigua estructura administrativa que rige los estatutos del aparato público no es funcional al propósito del cambio de paradigma. Pero el Estado y su gente deben proponerse hacerlo.

Las propuestas de solución son simples… al menos en materia de vivienda social, lo que se desarrollará en próximas columnas.

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