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Los inmobiliarios no quieren "soltar la teta"

por 1 mayo 2014

Cuando hay muchas y caprichosas regalías para un sector de la economía, como es el caso en comento, no se asignan correctamente los recursos y en el sistema productivo se produce lo que se llama desviación de comercio: por ello existen tantos actores inmobiliarios que intentan influir para que nada cambie.

*En la inmensa mayoría de los países se aplica el sistema económico de libre mercado, capitalismo con ciertas variantes relacionadas con los énfasis que emplean los distintos gobiernos en sus políticas tributarias, casi todas redistributivas, de crecimiento y de asistencia a los más pobres. En nuestro país está vigente el capitalismo llevado al extremo, conocido como neoliberalismo, para permitir así la acumulación de riqueza por parte de aquellos bendecidos por la Santísima Trinidad, razón por la cual tenemos una de las peores distribuciones de ingresos a nivel mundial.

Hicimos un “copy & paste” en Wikipedia para conocer la más básica descripción del asunto que abordamos y resultó lo que a continuación se lee : “Se puede definir el mercado libre como el sistema en el que el precio de los bienes es acordado por el consentimiento entre los vendedores y los consumidores, mediante las leyes de la oferta y la demanda. Requiere para su implementación de la existencia de la libre competencia, lo que a su vez requiere que entre los participantes de una transacción comercial no haya coerción, ni fraude, etc., o, más en general, que todas las transacciones sean voluntarias”.

En Chile desde hace 8 lustros se aplica la ley del embudo porque todos los gobiernos han sucumbido ante la presiones de los grupos económicos, los cuales, argumentando siempre con la desfachatez de que hacen gala los poderosos, recomiendan no poner trabas al crecimiento y, para quedar bien con todos, haciendo notar su defensa irrestricta de la clase media (sic). De esta manera han logrado franquicias, subsidios, beneficios y tratos de excepción para sus propios sectores y el más exitoso, en esta indigna pero a la vez lucrativa práctica, ha sido el empresariado de la construcción y especialmente el inmobiliario, ambos hermanados con la banca, la que financia a largo plazo a sus compradores de inmuebles.

No todos saben que, desde hace años, conforme al artículo 55º bis de la Ley de Rentas, los adquirentes de viviendas, de cualquier tipo, financiadas con créditos hipotecarios, descuentan en sus declaraciones anuales de impuestos, por todo el período del servicio de la deuda, el ítem correspondiente a los intereses mensuales, lo que demuestra esta sólida alianza privada que paradójicamente significa enormes menores ingresos para el fisco.

Alberto Arenas y Alejandro Micco, ministro y subsecretario de Hacienda, respectivamente, con sus colaboradores expertos, conocedores de los innumerables privilegios que tiene ese sector de la economía, con ocasión de la Reforma Tributaria, decidieron poner término paulatino a este inicuo escenario que enriquece más de la cuenta y sin causa justificada a los ingeniosos mercaderes inmobiliarios, cuyas empresas, digámoslo sin eufemismo, aparecen y desaparecen por arte de magia para así no hacerse cargo de los reclamos que formulan sus clientes por las deficiencias de sus construcciones.

Pero como los inmobiliarios no quieren perder los tratos de excepción que les brinda el Estado, utilizando a ciertos medios de prensa y a otros tantos opinantes de connotación pública, cuyos alambicados juicios son escuchados por quienes toman las decisiones, han puesto el grito en el cielo reclamando que las medidas antievasión y antielusión inmobiliaria consignadas en la Reforma, impedirán que los pobres dispongan de su anhelada casa propia. Incluso el abogado Fernando Barros, connotado pinochetista y vigilante del no despreciable patrimonio accionario de Piñera, en una extensa entrevista en El Mercurio, alertó a sus lectores en cuanto a la “expropiación” larvada que se avecina, llegando al extremo de decirles lo que tienen que hacer con sus viviendas, vía contratos simulados, para no pagar por las futuras ganancias de capital, si las llegaran a vender. Recordemos que con la burbuja inmobiliaria los precios de transacción de todo tipo de inmuebles se han ido a la nubes.

Hasta donde sabemos, declarando que desconocemos el programa de gobierno de Bachelet en esta materia, solamente se consigna en la Reforma de marras, 1.- el término de la utilización como crédito en sus balances de los pagos de las contribuciones de bienes raíces que deben efectuar las inmobiliarias, 2.- la eliminación del insignificante IVA en la construcción de nuevas viviendas de entre UF 2.000 y UF 4.500, ello con la idea de que paguen el mismo IVA asignado al resto de los bienes y servicios, 3.- los que habitualmente se desenvuelven en el negocio de la compraventa de casas, deberán pagar un impuesto por la utilidad obtenida, y 4.- la imposición de gravar con el IVA verdadero las ventas de las viviendas usadas a partir de ciertos elevados guarismos. En todo caso sostenemos que este IVA preferencial, hoy día vigente, se justifica exclusivamente para las viviendas de hasta UF 1.500, unos 34 millones de pesos, inmuebles que se ofrecen en el mercado también con otros subsidios especiales fijados por el Minvu para las familias de escasos recursos.

El ministro Arenas, en un medio de prensa, contestando sobre el objetivo que se persigue con el cobro del impuesto de la ganancia de capital a la venta de viviendas, respondió “hay personas que se dedican al negocio de bienes raíces, que generan ingresos por eso y no pagan impuestos. Ahora por cierto eso en régimen con base devengada está resuelto, pero en la transición nos parece que quienes están en este mercado que genera rentas de capital deben pagar los impuestos que corresponde. Lo importante es que para las personas que no se dedican al negocio de bienes raíces y en un momento determinado venden su casa el proyecto de ley contempla protecciones”, lo que nos parece de toda lógica, pero que los inmobiliarios no aceptan porque ya se acostumbraron a disfrutar de las sandías caladas.

En todo caso al gobierno se le olvidó terminar con la desvergüenza de las “viviendas económicas acogidas al DFL2”, teniéndose en cuenta que existen 4.500.000 inmuebles residenciales y el 80% de ellos están clasificados como este tipo de viviendas, cuyos dichosos propietarios usufructúan a perpetuidad de todas sus granjerías tributarias, siendo la más inconveniente la que les permite no pagar ningún tipo de impuestos por las rentas que ellas generan. Ejemplo : un rentista cualquiera, ya sea persona natural o jurídica, de los miles que existen, dispone de 20 “viviendas económicas” que son arrendadas cada una en $ 400.000 mensuales, de tal forma que ingresan $ 8.000.000 los primeros días de cada mes a su cuenta corriente bancaria, suma graciosamente exenta de cualquier tributo. Así hay otros tantos rentistas que tienen 50, 80 y hasta 200 viviendas económicas DFL2 y en estos casos se podrán calcular las cuantiosas sumas de dinero que no pagan impuestos.

Después del terremoto de febrero de 2010 se limitó la franquicia del DFL2 y así las personas naturales que hayan comprado “viviendas económicas” después de este cambio legal disfrutarán solamente de sus beneficios tributarios por 2 viviendas. Pero los propietarios de las mismas que se acogieron con anterioridad a esa disposición, ya sea personas naturales como jurídicas, ya incorporaron en sus patrimonios esas maravillosas ventajas tributarias: nadie en este mundo se las quitarán.

Con el objeto de que opere bien el mercado de las viviendas, ahora que tenemos 20.000 dólares de ingreso per cápita, es decir, ya que somos grandes en el concierto internacional, será necesario eliminar la ignominiosa disposición del DFL2 que sí era necesaria en el año 1959, cuando se creó. Ha transcurrido más de medio siglo, tenemos un sector inmobiliario potente y por ello estimamos que mantener dicha franquicia sería francamente surrealista. Cuando hay muchas y caprichosas regalías para un sector de la economía, como es el caso en comento, no se asignan correctamente los recursos y en el sistema productivo se produce lo que se llama desviación de comercio: por ello existen tantos actores inmobiliarios que intentan influir para que nada cambie.

* Publicado en El Quinto Poder

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