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Opinión

Acomodos para mejorar los negocios

por 27 abril 2009

Acomodos para mejorar los negocios
Este hotel forma parte del complejo comercial denominado "Territoria 3.000", emplazado en un sitio de 6.000 m2, situado frente a la plaza Perú, en el elegante sector El Golf de la comuna de Las Condes, cuyos propietarios, 4 personas naturales que conformaron una inmobiliaria, están muy bien relacionadas con la banca nacional y según la prensa, ya han invertido 120 millones de dólares en su obra prime.

El diario más antiguo de la plaza publicó en días pasados que en estricto secreto se prepara la fiesta de inauguración del hotel W, de una glamorosa cadena internacional, que debutará próximamente en Santiago. También anuncia que pronto estará en condiciones de recibir a los primeros huéspedes, muchos de ellos "famosos" del primer mundo. Es más, ese diario informó que ese fastuoso hotel ya comenzó a recibir reservas por parte de los que mandan en Chile y que el evento de la inauguración, a pesar de la crisis financiera, será espectacular. El gerente anunció que sus 192 habitaciones estarán exquisitamente decoradas y habilitadas con los elementos top de la tecnología para que así sus distinguidos huéspedes se sientan como en el cielo. Existe una recepción parcial de la soberbia obra y la final está prevista para mediados de mayo próximo.

Este hotel forma parte del complejo comercial denominado "Territoria 3.000", emplazado en un sitio de 6.000 m2, situado frente a la plaza Perú, en el elegante sector El Golf de la comuna de Las Condes, cuyos propietarios, 4 personas naturales que conformaron una inmobiliaria, están muy bien relacionadas con la banca nacional y según la prensa, ya han invertido 120 millones de dólares en su obra prime. Fuera del hotel, el complejo de 30 pisos de altura con 8 niveles bajo tierra contempla departamentos que valen un millón de dólares cada uno, amplias oficinas de lujo, cines, galerías de arte, centro de convenciones, etc. es decir, en los 85.000 m2 construidos estará todo lo que necesiten aquellos que forman parte del 1% de la población del país.

Tan interesante para el mercado resultó ser este proyecto inmobiliario que el fondo de inversiones alemán KanAm, hace 5 meses atrás, firmó una promesa de compra con la  inmobiliaria Territoria, dejando para ello en garantía la suma de 12 millones de euros. Es decir, nuestros compatriotas emprendedores hicieron un maravilloso negocio en verde, lo que demuestra palmariamente la habilidad que tienen los inversionistas para desenvolverse en el ámbito de la compraventa de inmuebles.

Pero, desafortunadamente, los representantes del fondo alemán, a través de un abogado del Estudio Jurídico Guerrero, Olivos, Novoa & Errázuriz, argumentan que la inmobiliaria no ha cumplido con las condiciones del contrato de venta pactado, en particular con relación a que las dependencias no habrían estado habilitadas a tiempo. Por su parte, la inmobiliaria Territoria afirma con seguridad que el edificio estuvo listo en los plazos acordados y que cuenta con la respectiva recepción municipal. Ante tal controversia, el caso está en arbitraje en la Cámara de Comercio de Santiago y lo que desea la inmobiliaria es obtener de KanAm los 12 millones de euros ya que se siente perjudicada por la retractación germana.

Veamos ahora cómo se gestó la construcción de la torre Territoria:

Antes que nada tenemos que establecer, como hecho determinante, el cambio en las reglas del juego que tuvo el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes el 5 de diciembre de 2003. En efecto, antes de esa fecha las normas eran excesivamente permisivas y por ello, después de una larga tramitación que duró años, se modificó el instrumento normativo, entre otras cosas, limitando la altura máxima de edificación hasta los 15 pisos. Otros hecho clave para entender por qué se produjo lo que relatamos, es la no aplicación voluntaria, por parte del alcalde de Las Condes, del congelamiento de ingresos de solicitudes de permisos en el período previo a la aprobación  del PRC.

La inmobiliaria, para llevar a cabo su proyecto, tuvo que comprar un antiguo edificio de 4 pisos que tenía 90 departamentos, cuyo destino era la demolición y en el transcurso de las negociaciones con los distintos propietarios de esos inmuebles, a través de uno de ellos, el 1º de agosto de 2003, se solicitó en la Dirección de Obras la aprobación de un anteproyecto de un edificio mixto de 25 pisos y 9 subterráneos. Este anteproyecto, denominado AP 0129, cuenta con una certificación de aprobación en un formulario sin fecha, pagándose un porcentaje de los derechos municipales por la calidad de la construcción.

Pero el 12 de noviembre de 2003 se ingresa en la Dirección de Obras una nueva solicitud de anteproyecto, denominado AP 0233, ahora por 2 torres de 30 pisos cada una, pagándose también los mencionados derechos municipales, el que fue aprobado el 26 de febrero de 2004 y el 5 de noviembre de 2004, ahora a nombre de "Territoria 3000", ya que se habían perfeccionado las transacciones comerciales por los 90 departamentos del edificio antiguo, ingresa a la Dirección de Obras una solicitud de permiso de edificación,  contemplándose 2 torres, una de 27 pisos y la otra de 30 pisos, el que fue aprobado, como Conjunto Armónico, finalmente el 24 de junio de 2005 con el Nº 122, vale decir, 18 meses después del cambio en las normas y 16 meses después de la aprobación del segundo anteproyecto.

En columna de opinión "Las Condes, la Contraloría y la PDI" publicada el 7 de noviembre de 2008 en El Mostrador, describíamos con lujo de detalles los entretelones de cómo se las ingeniaban en Las Condes para violar la ley en el otorgamiento de los permisos y por ello no vamos a repetir en esta ocasión que ese permiso del 24 de junio de 2005 otorgado a "Territoria 3.000" está viciado, aunque también sabemos que ya no se puede dejar sin efecto porque han transcurrido más de 2 años desde su incorrecta emisión.

A los estudiosos de estas cosas les recomendamos que conozcan el dictamen Nº 29.192 del 22 de junio de 2006 de la Contraloría General de la República, habida cuenta que en dictámenes posteriores sobre la vigencia de los anteproyectos, que es de un año máximo, el ente fiscalizador, posiblemente sin proponérselo, desconoce el mandato en tal sentido contenido en el artículo 1.4.11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y en la definición del propio concepto "anteproyecto" establecida en el artículo 1.1.2. de esa misma Ordenanza.

En rigor y si Chile fuera un país serio, el edificio en cuestión debería haber tenido 15 pisos de altura, no debió haberse calificado como Conjunto Armónico, figura que entrega beneficios constructivos adicionales y la proporción del pago de los derechos municipales, por los atributos de la calidad de la construcción, debió haber sido un tanto distinta a la efectivamente pagada, la cual le significó una merma en sus ingresos a la propia municipalidad de Las Condes.

Ahora, que la excesiva sombra que este rascacielos proyecta al área verde plaza Perú es un detalle sin importancia en este mundo en donde opera el libertinaje más absoluto con tal de sacar ventajas en la selva de un mercado sin regulación alguna, lo cual es avalado por un ministerio de Vivienda cooptado por la asociación gremial de la construcción. Y lo que es peor, conociendo el desenvolvimiento de los políticos en este ámbito de materias, ya sea con Frei o con Piñera, el Estado continuará tolerando estas prácticas desenfrenadas porque, justificándolas cínicamente, las mismas aumentan la inversión y generan puestos transitorios adicionales de trabajo.

Nosotros, por el contrario, estamos a favor del cumplimiento de la ley por todos los actores privados, porque en sentido contrario el trato de privilegio para algunos genera el silencioso rechazo de la mayoría y denota la creciente descomposición de un mercado dominado por los grandes.

*Patricio Herman, Fundación "Defendamos la Ciudad".

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