La oferta inmobiliaria actual en tiempos de crisis

Existen varios ítems a comparar con respecto a cómo se comportó el mercado inmobiliario durante la crisis subprime del año 2008 con lo que estamos viviendo actualmente, en el año 2020, en un contexto completamente inesperado. Las estadísticas demuestran que, a medida que se empieza a acumular oferta disponible y bajan las ventas, se podría generar una guerra de precios en las inmobiliarias que las obligue a bajar los precios de los departamentos, que fue lo que ocurrió en promedio en el Gran Santiago durante el 2009, después de la crisis subprime.

Pero esta evidencia de 2009, puede llevar a sospechar que podría ocurrir lo mismo en 2020, porque se visibiliza una acumulación de oferta disponible y una baja en las ventas, aunque, por ahora, el precio sigue subiendo.

En el Gran Santiago, hay 2.229 unidades de departamentos (dejamos afuera las casas) para entrega inmediata. Para tener una idea, en la ciudad, en condiciones normales, se venden aproximadamente 2.000 unidades al mes con entrega inmediata, que corresponde al 5,3% de toda la oferta disponible.

Este stock de oferta disponible inmediata es muy bajo en comparación con los niveles que había el 2009, después que había comenzado la crisis subprime, donde la oferta llegó a ser un 35% de todo el stock para venta disponible de ese año, equivalente a 14.237 unidades, alrededor de 6,4 veces el nivel que tenemos hoy en día.

En este escenario, y haciendo un análisis comunal, algunas de ellas podrían estar menos preparadas para un periodo de menor venta y podrían llegar a ver un efecto de una baja en el precio. Pero la mayoría de las comunas de Santiago se encuentran con un nivel bien diversificado en términos de entrega, por lo que es difícil que se pueda generar una guerra de precios.

Es importante saber que, al momento de analizar una posible baja en los precios, es muy importante analizar el indicador “Meses para Agotar Stock”, que se traduce en cuántos meses podríamos estimar que se acabe el stock disponible. “En los últimos meses, se ha visto que estos indicadores están por sobre los 60 meses para algunas comunas, pero es solamente porque en los estudios de Adimark toman en consideración las ventas del último trimestre para calcular este indicador. Y cómo el último trimestre hubo ventas casi en su mínimo histórico, el indicador se infla demasiado”, agrega Agustín Ruiz- Tagle, COO de Buy Depa.

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Según la Cámara Chilena de la Construcción, en Chile existe un déficit habitacional de 739.603 viviendas para poder eliminar el allegamiento y reemplazar unidades deterioradas. Este déficit habitacional, se suma a la expectativa de crecimiento de la población de Chile. Se espera que nuestro país crezca, al año 2035, en 21,1 millones de habitantes, o sea, un crecimiento del 10,6%. Según el INE, en la Región Metropolitana llegaremos a 8,6 millones de habitantes, equivalente a un aumento del 25% en la región, lo que contribuiría aún más al déficit de viviendas que ya tenemos en el momento. Por lo tanto, sí se necesitan más viviendas.

“El factor que nosotros consideramos que tiene mayor impacto en el precio de una vivienda, es el costo de construcción. Estos, han ido creciendo desde 2003 y lo más interesante es que se correlacionan mucho con los precios de los departamentos. A medida que cuesta más hacer un departamento, es más caro el precio de este. Este factor es muy importante en el momento de especular una baja de precios. Si a una inmobiliaria cada año le cuesta más hacer un departamento, la probabilidad que bajen los precios es cada vez menor”, analiza Agustín Ruiz- Tagle.

Entonces, para saber qué influyen en los precios de los departamentos, hay que analizar cuáles son los factores que influyen en el costo de construcción. Primero está el Precio del Suelo, que corresponde a un 49% del aumento del costo de construcción.

A medida que se hacen más proyectos en Santiago, se hace más escaso el suelo, lo que, por oferta y demanda, lo hace más caro. Después, tenemos la Restricción de la Normativa, con un 18%, donde en los últimos años hemos visto como cada comuna va cambiando las normativas de construcción, van disminuyendo los metros de altura, la densidad, entre otros, que provoca que las inmobiliarias tengan que hacer proyectos más acotados para respetar la normativa e influye en que el precio suba. En tercer lugar, tenemos el Costo de Edificación, con un 11%, lo que significa, básicamente, el aumento en los costos de los materiales. Cuarto, el Efecto IVA, que comenzó a regir el 2016 y que provocó que las ventas de los inmuebles estén gravadas con IVA y que se tradujo en un aumento de precios rápidamente. Finalmente, tenemos un 3% que se ve explicado por la Demora de Permisos. A mayor tiempo de construcción, mayor es el costo de esta.

A todo esto, se suma las bajas tasas de interés, un factor importantísimo que también impacta directamente en los precios de la vivienda.