A raíz de lo que está sucediendo en la comuna de Las Condes con una serie de «interpretados» permisos de edificación, otorgados en los últimos 27 meses, con normas urbanísticas abusivas y por ende derogadas el 05/12/03, situación que está analizando la Contraloría General de la República, entregamos la opinión que sostenemos con respecto a la vigencia de los respectivos actos administrativos, ya que sobre este asunto versa el intríngulis.
Insinuamos que nos encontramos ante comportamientos «flexibles» llevados a cabo por la Dirección de Obras de ese municipio, posiblemente con el ánimo de no incurrir en «trabas burocráticas» a los requerimientos de algunos privados. Aceptando esa hipótesis y con el propósito de aportar al debate, nos atenemos a la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, a la Ley NÅŸ 19.878 de la Publicidad para los Permisos de Edificación y a la Ley NÅŸ 19.880 de los Procedimientos Administrativos que rigen los actos de la Administración del Estado, éstas 2 últimas publicadas en el Diario Oficial del 29 y 31 de Mayo de 2003, respectivamente, como consecuencia de la llamada «Agenda Pro-Crecimiento».
Estos permisos (actos administrativos) son otorgados por las Direcciones de Obras de las municipalidades, oficinas técnicas que tienen una doble dependencia : por un lado le rinden cuenta al alcalde y por otro lado se enmarcan en los lineamientos de las secretarias regionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
El primer paso para iniciar un proyecto inmobiliario es obtener de la Dirección de Obras un Certificado de Informaciones Previas del lugar en donde se pretende edificar, documento que establece los usos de suelo y normas de edificación de la zona : será válido en la medida de que no se modifiquen las normas urbanísticas. Con este certificado el inversionista con sus asesores analizan la rentabilidad del negocio y si ésta les satisface, a través de algún corredor de propiedades, inician las tratativas con el (los) dueño (s) del predio (s) o casa (s) a demoler para llegar a un acuerdo comercial.
Una vez que las partes lleguen a convenir el precio del inmueble, se firman unas promesas de compraventa, supeditadas a la obtención de un permiso definitivo de edificación y el titular del proyecto inicia las tramitaciones de rigor en las Direcciones de Obras.
El trámite se origina con la presentación de una solicitud (mera expectativa) de permiso de anteproyecto, para lo cual el Director de Obras tendrá un plazo de 15 días para resolver. Si todo está en orden se otorga el permiso en el plazo mencionado, teniéndose presente que las Direcciones de Obras podrán disponer que, al momento de ingresar una solicitud de aprobación de anteproyecto, se consigne un monto no superior al 10% del valor del derecho municipal que corresponda pagar.
Si los documentos acompañados no son los idóneos, dicha autoridad deberá poner en conocimiento del interesado, por escrito y en un solo acto, la totalidad de las observaciones que deben ser aclaradas o subsanadas antes de aprobarse el anteproyecto. Si el interesado no aclara o soluciona esas observaciones en un plazo de 60 días, contados desde la comunicación formal del Director de Obras, éste debe rechazar la solicitud de aprobación del anteproyecto : así de simple.
Con respecto a los permisos definitivos de edificación, la Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días, contados desde la fecha de ingreso de la respectiva solicitud, para pronunciarse sobre ellos. Dentro de este período la autoridad tiene la obligación de conceder el permiso, si los antecedentes cumplen con todas las normas aplicables. Este permiso de edificación dura 3 años y se anula, si al vencer este plazo, su titular no haya realizado al menos los trazados como tampoco iniciado las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.
Un artículo de la Ordenanza dice que las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes en la fecha de su ingreso, situación lógica en el entendido de que se mantengan invariables dichas normas en los plazos señalados con anterioridad. Es más, el mismo cuerpo reglamentario dice que las postergaciones de permisos, llamados comúnmente «congelamientos», no afectarán a esas solicitudes ni a los anteproyectos mientras mantengan su vigencia.
En el evento de que existan modificaciones en los instrumentos normativos, el legislador ordenó que todo anteproyecto aprobado mantendrá su vigencia respecto de las normas urbanísticas consideradas en dicho anteproyecto y con las que éste se hubiere aprobado, para los efectos del permiso correspondiente, durante el plazo de 180 días. En los casos que se mencionan a continuación, tal plazo es de un año :
1) Anteproyectos de loteos cuya superficie sea superior a 5 hectáreas.
2) Anteproyectos de edificios cuya superficie construida sea superior a 10.000 m2.
3) Anteproyectos que requieran el pronunciamiento de otra repartición pública para obtener el permiso definitivo. Ejemplo : MOP, Conama, Transportes, Consejo de Monumentos Nacionales, etc.
Es decir, cuando las modificaciones urbanísticas son más restrictivas, como sucedió en Las Condes, los titulares de los proyectos definitivos de edificación en trámite tenían un amplísimo plazo de un año, debido a que se daban las condiciones 2) y 3), para acogerse a las normas urbanísticas ya derogadas, pero más convenientes para ellos, porque lo que se pretende es darle continuidad a un proceso a través de un plazo fijo. Nadie en su sano juicio podría postular la teoría de los plazos por tiempo indefinido para mantener la vigencia de las normas ya caducadas.
En el ámbito de la Ley NÅŸ 19.878 que amplió el texto del artículo NÅŸ 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones se estableció que el titular de un proyecto de edificación ya aprobado «podrá» informar a los vecinos acerca de las características del mismo y en este sentido instalará un letrero en el lugar de la obra y comunicará por escrito a los vecinos afectados. En paralelo, se debe publicar un aviso en el Diario Oficial en donde se dan a conocer las particularidades del proyecto, lo que se presumirá de derecho conocido por todos. Transcurridos 30 días la municipalidad emitirá un certificado al inmobiliario en que se deja constancia que, hasta la fecha de su emisión, no han ingresado reclamos ni se le han notificado recursos judiciales que recaigan sobre el aviso de marras, lo que significa que su permiso se puede incorporar a su patrimonio, ya que es inobjetable. Este procedimiento voluntario es bastante conveniente para el sector de la construcción y por motivos que desconocemos, no se ha utilizado mayormente.
En lo que respecta a la Ley NÅŸ 19.880 debemos señalar que todos los actos administrativos deben ser transparentes y se les debe dar publicidad, gozan de una presunción de legalidad (para evitar la connivencia pública-privada), lo cual significa que son impugnables y deben enmarcarse en plazos establecidos. La Administración siempre debe respetar el principio de probidad consagrado en la legislación, tanto en la substanciación del procedimiento como en las decisiones que adopte.
Su artículo 16ÅŸ dice que, salvo las excepciones establecidas por ley, son esencialmente públicos los actos administrativos y los documentos que les sirvan de sustento, situación que se cumple tarde, mal y nunca. Recordemos que el alcalde de Las Condes se ha negado sistemáticamente a entregarnos los permisos que le hemos solicitado y por ello nos vimos compelidos a recurrir de amparo ante los tribunales de justicia para tener acceso a ese tipo de información pública. Por su parte el artículo 17ÅŸ obliga a las autoridades y a los interesados a cumplir los términos y plazos establecidos en todas las leyes de la República.
Por lo relatado se infiere que, la Municipalidad de Las Condes, después del 05/12/03, fecha de la puesta en marcha de su más limitado Plan Regulador Comunal, entregó grandes cantidades de permisos de edificación con normas del antiguo instrumento urbanístico, para así no incomodar a los pedigüeños titulares de los mismos: es posible que haya primado en la mente de sus autoridades, que con esta discrecional ampliación de plazos, se estaba favoreciendo la contratación de mano de obra ya que, mientras más voluminosas son las torres, más trabajadores se necesitan.
Bromas aparte y a la luz de este recuento, queda suficientemente claro cómo se debe desenvolver el sector inmobiliario dentro de su relación con las municipalidades y con la comunidad. En todo caso para que opere correctamente el sistema de libre mercado, se deben dar 3 condiciones simultáneas : 1) los vecinos tienen que informarse y organizarse, tal como lo hicieron recientemente los de la comuna de La Reina, 2) el sector productivo privado debe autorregularse para evitar la competencia desleal entre pares y hacer realidad lo que ellos llaman pomposamente «Responsabilidad Social Empresarial» y 3) el sector público debe proceder con transparencia buscando siempre el bien común orientado al desarrollo sustentable.
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Patricio Herman/ Agrupación «Defendamos la Ciudad».
