IVA a la venta de viviendas - El Mostrador

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IVA a la venta de viviendas

por 21 julio, 2005

Producto de una iniciativa parlamentaria, se inició hace unos meses en la Cámara de Diputados la tramitación de un proyecto de ley que limita la disposición que permite a las empresas constructoras obtener la recuperación del 65% del IVA determinado en la venta de viviendas. Actualmente esta iniciativa ha adquirido notoriedad al ser incorporada en el debate tributario de la campaña presidencial y por publicaciones recientes de instituciones como la Cámara Chilena de la Construcción y la Agrupación "Defendamos la Ciudad". El objetivo de este estudio, realizado por el ingeniero consultor José Astaburuaga, y que se reproduce a continuación, es evaluar el efecto económico actual de esta exención tributaria en la venta de viviendas, por estrato socioeconómico.



CÁLCULO DEL MONTO ANUAL DE LA EXENCIÓN TRIBUTARIA (IVA) EN LAS VIVIENDAS Y SU DISTRIBUCIÓN POR SECTOR SOCIOECONÓMICO



En los últimos 10 años la construcción de viviendas en Chile alcanzó a un promedio anual de 122.635 unidades de acuerdo con los permisos de edificación que registra el INE. De esta cifra, poco más de 19 mil unidades anuales corresponden a viviendas destinadas a los sectores de altos ingresos, 40 mil a sectores de ingresos medios y 52 mil viviendas económicas y sociales fueron construidas para los sectores de menores ingresos.



El Cuadro NÅŸ1 muestra el nivel de actividad y de las principales características constructivas y de mercado de las viviendas adquiridas por los diferentes sectores socioeconómicos de la población.


Cuadro NÅŸ1: Número anual de viviendas
construidas, superficie unitaria y precio promedio por tipo de vivienda
en el lapso 1995-2004

Tipo de Vivienda

Categoría de Edificación

Promedio anual     
Viviendas Construidas

Superficie Promedio
(m2/vivienda)

Precio (*) Promedio
(UF/vivienda)

Lujo

1

3.202

257

9.693

Destinada a ingresos altos

2

15.973

118

3.146

Destinada a ingresos medios

3

40.707

62

1.087

Vivienda Económica

4

36.511

44

432

SERVIU y de estándar mínimo

5

26.242

33

305

TOTAL

122.635

63

1.218

(*): Viviendas valorizadas a precios
de mercado año 2003
Fuente: Elaboración propia, basada en los permisos de edificación que
registra el INE.








No todas las viviendas construidas durante este período fueron adquiridas en el mercado inmobiliario, en efecto, casi 19 mil casas anuales (más del 15% del total construido) corresponden a proyectos de autoconstrucción o de encargos efectuados por propietarios de terrenos a diferentes profesionales de la construcción (arquitectos, ingenieros, constructores civiles, etcétera).



Este estudio supondrá que en este tipo de proyectos no se hace uso de la recuperación del IVA correspondiente a los materiales de construcción utilizados en la obra, ya que no se produce un proceso de venta o facturación de la vivienda.
El Cuadro NÅŸ2 muestra el número anual de viviendas nuevas adquiridas en el mercado por tipo de vivienda.


Cuadro NÅŸ2: Número anual de viviendas
nuevas adquiridas en el mercado inmobiliario por tipo de vivienda; Incluye
conjuntos habitacionales del SERVIU, de cooperativas y de entidades
organizadoras de demanda habitacional

Tipo de Vivienda

Número anual    de viviendas
construidas

Construcción por cuenta
propia (unidades)

Ventas anuales de viviendas
nuevas (unidades)

Lujo

3.202

1.110

2.092

Destinada a ingresos altos

15.973

2.516

13.457

Destinada a ingresos medios

40.707

5.444

35.263

Vivienda Económica

36.511

4.876

31.635

SERVIU y Estándar Mínimo

26.242

4.761

21.481

Total

122.635

18.707

103.928

Fuente: Elaboración propia,
basada en los permisos de edificación que registra el INE.




En la actualidad, el monto de la recuperación de IVA correspondiente a una vivienda económica de 500 UF (por ejemplo, casa en Puente Alto de 45 m2, adquirida a través del mecanismo del Subsidio General Título I del D.S. NÅŸ40 que otorga al beneficiario un subsidio habitacional de 110 UF) alcanza a 47 UF, es decir, 820 mil pesos. En cambio, el monto de la exención de IVA correspondiente a una vivienda de 10.000 UF (por ejemplo, departamento de 180 m2 en El Golf o Vitacura) alcanza a 645 UF, es decir, 11 millones 200 mil pesos.



En el Cuadro NÅŸ3 se muestra el monto de la exención tributaria que permite a las empresas constructoras obtener la recuperación del 65% del IVA, correspondiente a diferentes precios de vivienda.


Cuadro NÅŸ3: Monto y porcentaje de
la exención tributaria actual del IVA a la vivienda en función del precio
de venta

Precio venta de
vivienda 

(UF)

Exención del IVA

(UF)

Porcentaje del  
precio de venta

500

47

9,5%

1.000

89

8,9%

4.000

304

7,6%

10.000

645

6,5%

Fuente: Elaboración propia




Al respecto, la Cámara Chilena de la Construcción elaboró un informe para evaluar el impacto del fin de la franquicia contemplada en el DL 910 y que data del año 1975. El estudio establece que con el fin de la exención las constructoras tendrán un costo adicional de entre 7,7% y 9,4%, con un promedio de 8%. Este monto adicional sería traspasado completamente al cliente final.



En el Cuadro NÅŸ4 se muestra el monto total anual de la exención del IVA y su distribución porcentual por tipo de vivienda durante el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004.


Cuadro NÅŸ4: Estimación del monto
anual de exención del IVA por tipo de vivienda en el lapso 1995-2004

Tipo de Vivienda

Venta anual      de viviendas
(unidades)

Monto anual de exención
de IVA (UF)

Porcentaje

Lujo

2.092

1.307.500

13,3%

Destinada a ingresos altos

13.457

3.216.223

32,6%

Destinada a ingresos medios

35.263

3.420.511

34,7%

Vivienda Económica

31.635

1.297.035

13,1%

SERVIU y Estándar Mínimo

21.481

622.949

6,3%

Total

103.928

9.864.218

100,0%

Fuente: Elaboración propia,
basada en los permisos de edificación que registra el INE.




El monto de la exención tributaria del IVA aplicada a las empresas constructoras de viviendas alcanzó a 294 millones de dólares anuales (según valor actual del IVA y de la divisa) durante el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004.



Un 19,4% de este monto, equivalente a 57 millones de dólares benefició a los compradores de viviendas económicas y sociales, un 34,7% a sectores de ingresos medios y el 45,9% restante (136 millones de dólares) a los adquirentes de viviendas con altos estándares de edificación.



Según cifras de la Dirección de Presupuestos del Ministerio de Hacienda, el Fisco deberá devolver a las constructoras unos 290 millones de dólares por esta franquicia en el año 2005.



EL TÉRMINO DE LA RECUPERACIÓN DEL 65% DEL IVA Y SU ASIGNACIÓN A MÁS SUBSIDIOS Y/O MEJORAMIENTO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES REPRESENTARIA UN 76% DE AUMENTO EN EL PRESUPUESTO DE PROGRAMAS HABITACIONALES



El sistema de subsidios habitacionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo se financia con recursos estatales, alcanzando a un monto de 128,8 millones de UF en el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004, el monto anual promedio alcanzó a 6 millones de UF en viviendas SERVIU terminadas y a 6,9 millones de UF en subsidios habitacionales pagados por el MINVU, es decir, un total de 12,9 millones de UF, equivalente a 386 millones de dólares anuales al tipo de cambio actual.



Luego, el monto anual de las recuperaciones de IVA obtenidas por las empresas constructoras por sus ventas de viviendas en los últimos 10 años (294 millones de dólares al cambio actual) equivale a un 76% del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Urbanismo utilizado para entregar soluciones habitacionales a sus beneficiarios (386 millones de dólares en subsidios pagados y viviendas SERVIU terminadas).



El número anual de soluciones habitacionales entregadas y de los recursos estatales utilizados en los programas habitacionales del MINVU (tanto de acción SERVIU como de gestión privada) durante el lapso 1995-2004, se muestran a continuación en el Cuadro NÅŸ5.


Cuadro NÅŸ5: Número anual de soluciones
habitacionales en el lapso 1995-2004 correspondientes a los programas
habitacionales del MINVU

Año

Viviendas SERVIU
Terminadas

Subsidios                      
Pagados

Total Soluciones
Habitacionales

Unidades

UF

Unidades

UF

Unidades

UF

1995

31.053

6.963.458

56.580

6.315.194

87.633

13.278.652

1996

30.169

6.837.280

55.263

6.235.003

85.432

13.072.283

1997

22.581

5.530.593

50.166

5.744.085

72.747

11.274.678

1998

18.118

4.615.513

48.601

5.641.935

66.719

10.257.448

1999

24.515

6.706.168

52.835

6.014.005

77.350

12.720.173

2000

22.674

6.694.598

49.132

5.963.626

71.806

12.658.224

2001

20.301

6.355.372

51.348

6.122.768

71.649

12.478.140

2002

22.515

7.484.098

57.935

7.084.517

80.450

14.568.615

2003

12.347

4.137.326

61.952

8.461.244

74.299

12.598.570

2004

13.206

4.347.199

75.882

11.552.053

89.088

15.899.252

Promedio

21.748

5.967.161

55.969

6.913.443

77.717

12.880.604

Fuente: Elaboración propia,
basada en información del portal MINVU (www.minvu.cl)




Estimación del monto de un subsidio directo a compradores de una primera vivienda que compense el mayor precio de los inmuebles destinados a los sectores de menores ingresos y de clase media de hasta 1.500 UF (Valor correspondiente a una casa de 80 m2 construidos en categoría de edificación nÅŸ3, en estructura de albañilería de ladrillo, calculada según tabla MINVU, aplicada en el cálculo del impuesto del permiso de edificación)



Esto significaría la compensación total del mayor costo de las viviendas de hasta 1.000 UF y una parcial por un monto parejo de 80 UF, para las de un precio comprendido entre 1.001 y 1.500 UF (para este tramo de precio, la compensación alcanza en promedio a un 72% del mayor valor).

Tradicionalmente, el sistema de subsidio habitacional ha incluido viviendas de hasta 1.500 UF (tope del tramo 3 del programa 'Subsidio General Unificado'), destinado a familias de clase media del octavo decil de ingreso ($ 570 mil mensuales por hogar en promedio, según Casen 2003).


Cuadro Nş6: Monto total anual  y
por tipo de vivienda del subsidio compensatorio, para un nivel de actividad
equivalente al registrado en lapso 1995-2004

 Tipo de Vivienda

Número anual de
Ventas (viviendas)

Monto anual   en
subsidios  (UF)

Monto promedio 
(UF)

SERVIU y Estándar Mínimo

21.481

622.949

29

Vivienda Económica

31.635

1.297.035

41

Sector medio; Precio hasta 1.000
UF

21.931

1.596.589

73

Sector Medio; Entre 1.001 y 1.500
UF

7.001

560.096

80

Total

82.048

4.076.668

Fuente: Elaboración propia




Por lo tanto, 122 millones de dólares (41,6% de la mayor recaudación fiscal)



Esta medida incluiría a 82 mil de los 104 mil compradores anuales de viviendas, es decir, un 79% del total, excluyendo sólo a los casi 22 mil compradores de viviendas de precio superior a 1.500 UF.



Nota 1: Estas cifras no incluyen la construcción de casi 19 mil unidades anuales que no son adquiridas en los diferentes mercados de viviendas nuevas.



Nota 2: Si se incluye a las viviendas destinadas a sectores medios de precio comprendido entre 1.501 y 2.500 UF con un subsidio parejo de 80 UF, el monto anual de las compensaciones aumentaría en 15 millones de dólares.



Nota 3: Si la exención se aplica sólo a viviendas de hasta 1.000 UF (valor correspondiente a una casa de 60 m2 construidos en categoría de edificación NÅŸ3, en estructura de albañilería de ladrillo, calculada según tabla MINVU, aplicada en el cálculo del impuesto del permiso de edificación), 105 millones de dólares estarían destinados a compensar las alzas de precios de los inmuebles.



Este estudio fue entregado por Patricio Herman de la Agrupación "Defendamos la Ciudad" al diputado Ezequiel Silva, presidente de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, en su exposición ante dicha comisión el martes 12 de julio de 2005.

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