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De la especulación tributaria y ciudades democráticas: la reforma urbana

por 12 marzo, 2015

El caso Caval, en consecuencia, está lejos de ser una excepción. Es la norma común hoy en las transacciones de suelos urbanos que tienen lugar en nuestro país. Nos hemos acostumbrado a que la distribución del suelo tiene que ver con quien puede comprarlo.
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La especulación inmobiliaria (comprar un terreno barato con el único propósito de venderlo más caro) es una conducta dañina para la ciudad. Es una inversión financiera que no genera ni un solo empleo, no aporta ninguna vivienda, espacio público o equipamiento, y encarece la ejecución de estos en el futuro. Además de que la ganancia, o el lucro, proviene del cambio de normativa o de las inversiones que se realizan en torno a terrenos baratos, sin esfuerzo alguno del especulador, encarece las futuras inversiones que serán necesarias para entregar los estándares urbanos a quienes vivan posteriormente ahí. Es, en resumen, un pésimo negocio para quienes no participamos de él.

La entrega de un crédito por parte del Banco de Chile a la empresa de la cónyuge de Sebastián Dávalos, para especular en terrenos rurales se ha utilizado, correctamente, como argumento para regular la relación entre el dinero y la política. Sin embargo, para quienes escribimos esta columna, es también otra prueba más de que el sistema territorial actual, inspirado en la libertad de mercado y la motivación de lucro, es insuficiente y debe ser modificado.

El caso Caval, en consecuencia, está lejos de ser una excepción. Es la norma común hoy en las transacciones de suelos urbanos que tienen lugar en nuestro país. Nos hemos acostumbrado a que la distribución del suelo tiene que ver con quien puede comprarlo.

El mercado de suelos es altamente inapropiado para una eficiente y justa repartición de recursos por varias razones, entre las que se encuentran: la baja comparabilidad de los terrenos, los casi nulos incentivos a vender por parte de los dueños del suelo y la tendencia sostenida de aumento de precios por sobre la inflación. Por lo mismo, no es de extrañar que Chile sea uno de los pocos países que ha descansado exclusivamente en la acción del mercado para la distribución del suelo: el criterio principal de la utilización del suelo en nuestro país es el beneficio inmobiliario de sus propietarios.

El caso Caval, en consecuencia, está lejos de ser una excepción. Es la norma común hoy en las transacciones de suelos urbanos que tienen lugar en nuestro país. Nos hemos acostumbrado a que la distribución del suelo tiene que ver con quien puede comprarlo. Decir que nuestras ciudades están mal distribuidas no es novedad, pero para combatirlo un paso esencial es, justamente, prevenir negocios como este. Tenemos la certeza de que la forma para democratizar nuestras ciudades parte por eliminar definitivamente la especulación inmobiliaria. Es momento de buscar un nuevo sistema que no se base en el lucro y vele por priorizar el interés colectivo sobre el individual, pasando de un régimen privado a uno público.

El 2013 fue aprobada la Política Nacional de Desarrollo Urbano, primera en su especie desde la extinta política de 1985, pero careció de la fuerza política como para determinar qué reformas eran necesarias con precisión. El 2014 fue un año de anuncios en materia urbana: la creación del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano y reformas encargadas por la Presidenta Bachelet al mismo. Hay razones para creer que, luego de los sucesos relacionados con el Plan Regulador de Machalí, el 2015 puede ser un año trascendental para pasar de los anuncios a las acciones que modifiquen definitivamente la distribución del suelo en Chile. Esperamos con altas expectativas la reforma de la política de suelos para la integración que fue encomendada al Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. Si bien el debate de estas propuestas ha estado lejos de estar en el centro de la agenda, ha quedado claro, luego de los últimos sucesos, que es necesario debatir sobre las restricciones a la especulación inmobiliaria.

En Revolución Democrática consideramos clave impulsar una Reforma Urbana que haga posibles ciudades más democráticas e integradas. Por esto la Comisión de Ciudades y Territorio ha elaborado una serie de propuestas (1) que, creemos, debieran ser consideradas en la Política de suelos y que fueron entregadas al Consejo (CNDU) a fines del año pasado. El documento se funda en la creencia de que la aplicación concreta de medidas, como la creación de una Corporación de Desarrollo Urbano, de una Ley de Suelos –que unifique las diferentes normativas que regulan la ciudad– y de herramientas que permitan la planificación urbana e intervención, son necesarias para que, de una buena vez, las ciudades sean sinónimo de oportunidades para la igualdad.

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