Resolución de la Contraloría de Valparaíso, que esta semana dejó sin efecto permiso para levantar una torre de 24 pisos en una zona con restricciones para edificios en altura, establece que »no resulta legalmente procedente» que una municipalidad se obligue a través de un protocolo de acuerdo a modificar el instrumento de planificación. [Vea el dictamen]
El dictamen de la Contraloría Regional de Valparaíso que dejó sin efecto un permiso de construcción otorgado por la Municipalidad de Concón a una empresa inmobiliaria, consideró que «no resulta legalmente procedente" que un municipio comprometiera a la constructora el cambio al plano regulador para facilitar la materialización de las obras.
Este es uno de los aspectos llamativos que contiene la resolución de la instancia porteña, que esta semana objetó el permiso de construcción otorgado por el mencionado municipio a la empresa Costa de Montemar S. A., para levantar tres torres de 24 pisos en una zona donde el instrumento de planificación autoriza una altura máxima de sólo cuatro pisos.
Aunque el fallo del organismo fiscalizador reconoce que el proceso de enmienda al plano regulador había sido dejado sin efecto por parte del Concejo Municipal el pasado 30 de mayo pasado, considera que es necesario que los cuestionamientos se tengan "presentes en futuras actuaciones relacionadas con la materia».
En el cuestionado acuerdo firmado el 19 de diciembre de 2006, el municipio se comprometía con la inmobiliaria a "tramitar la enmienda del plan regulador comunal, con el objetivo de dar solución al problema de zonificación", reza el dictamen.
La firma, por su parte, se comprometía a reducir la altura de 24 pisos, a fin de resguardar "las vistas de los miradores reconocidos por el plan seccional del Borde Costero", aunque para ello la Dirección de Obras de Concón debía aprobar el proyecto presentado en 2005.
Según la resolución de la Contraloría, si bien la ley permite las municipalidades suscribir acuerdos con terceros, "el ejercicio de tal atribución está limitado por la necesidad de que con ello se tienda al cumplimiento de los fines de esas corporaciones y que actúen dentro del ámbito de su competencia legal".
"Tampoco resulta procedente que la municipalidad se comprometa en ese documento a aprobar un proyecto, dado que ello significa un juicio anticipado frente a materias respecto de las cuales deberá pronunciarse el Director de Obras Municipales", agrega.
"En consecuencia, (…) no resulta legalmente procedente que la Municipalidad de Concón se obligue a través de un protocolo a modificar el Plan Regulador Comunal, en la forma y con el fin descrito en el presente oficio, ya que se trata de facultades de derecho público radicada en las corporaciones edilicias, las que deben ser ejercidas autónomamente", precisa el fallo.
Permiso irregular
La polémica surgió a partir de un requerimiento presentado por la Agrupación "Defendamos la Ciudad", la Unión Comuna de Juntas de Vecinos de Cocón y del Comité Ciudadano "No a la enmienda" de Concón, que objetaron una enmienda al plano regulador impulsada por el municipio, al estimar que ésta "sólo favorecer al titular inmobiliario del predio".
De acuerdo al dictamen de la Contraloría, el proyecto pretendía ser ejecutado en la zona H-5, donde el instrumento de planificación establece autoriza una altura máxima de 14 metros (4 pisos), un porcentaje máximo de ocupación de suelo de 50% y un 100% de constructibilidad.
A pesar de las restricciones, la empresa inmobiliaria había conseguido un permiso para construir tres edificios de 24 pisos cada uno en julio de 1996, cuando el mencionado sector pertenecía a la Municipalidad de Viña del Mar. Finalmente, la empresa sólo levantó una de las tres torres, cuyas obras fueron recepcionadas en diciembre 1998.
En julio de 2005, la empresa anunció al municipio de Concón su intención de construir las dos torres restantes. Si bien la Dirección de Obras contestó que ello no era posible debido a las restricciones de la zona H-5, el 16 de junio de 2006 propuso al alcalde que tramitara una enmienda al plano regulador para facilitar la construcción del resto del proyecto.
El objetivo era "sancionar administrativamente el criterio que en su oportunidad aplicara la Municipalidad de Viña del Mar", lo que fue refrendado por el asesor jurídico del municipio, que argumentó que era necesario resolver el tema en virtud del principio del derecho "conforme al cual los errores de la administración no deben ser soportados o sufridos por los terceros de buena fe".
Por ello, el municipio dictó el 18 de enero de este año el Decreto 50, en el que inicia la tramitación de una enmienda para cambiar las actuales restricciones de la zona H-5, "otorgándole las condiciones necesarias para construir en altura".
Objeciones
Sin embargo, el fallo de la Contraloría establece que el titular del permiso perdió sus derechos en virtud de que las obras se mantuvieron paralizadas por más de tres años, según lo establece el artículo 1.4.15 de la Ordenanza General Urbanismo y Construcción.
«Contrariamente a lo señalado por el asesor jurídico de la Municipalidad de Concón, las condiciones erróneas en que la Municipalidad de Viña del Mar aprobó el proyecto, no afectan la buena fue de terceros, ya que éstos perdieron los derechos adquiridos previamente y, por lo tanto, el propietario deberá solicitar un nuevo permiso conforme a las condiciones de edificación de la zona H-5", señala.
Adicionalmente, la resolución del organismo fiscalizador considera que "pretender modificar un instrumento de planificación (…) vía enmienda, significa exceder la regulación establecida sobre la materia, ya que los mencionados artículos 45° (de la Ley General de Urbanismo) y 2.1.13 (de la OGUC) previenen expresamente las materias que pueden ser modificadas a través de este criterio, entre los que no se encuentran los cambios de zonificación".
Asimismo, advierte que durante el proceso de enmienda "se omitieron algunas etapas", como el no haber informado adecuadamente a los vecinos sobre las principales caracteríticas del cambio, ni tampoco haber ingresado el proyecto de enmienda al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.
Patricio Herman, de "Defendamos la Ciudad", señaló que «uno concluye después de leer este dictamen que en Chile, como consecuencia de la incompetencia de los funcionarios de las municipalidades, que está claro que se está claro que se debe hacer una modificación legal para mejorar el profesionalismo de los funcionarios, para que no queden expuestos a este tipo de dictámenes del ente contralor».
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