Para Manuel Cruzat, ícono de la historia empresarial chilena, las tierras del Fundo Las Cenizas son como las joyas de la corona. Un activo que podría permitirle ver la salida al final del túnel de deudas que lo tienen en la situación más difícil de su vida.
La piedra de tope es la valorización de esas 1.417 hectáreas del fundo Las Cenizas, declaradas urbanas en abril del año pasado y separadas por la ruta 68 del Fundo La Luz, donde se desarrolla el proyecto Curauma.
Están en poder de EuroAmerica Seguros de Vida con la que Cruzat celebró un leasing financiero, cuya última cuota pagó en parte en agosto pasado y logró ampliar en 12 meses el plazo para recomprarlas.
El año pasado el empresario negoció con Juan Hurtado la venta de ese paño y estuvo a un tris de cerrar la operación —la informó incluso a la Superintendencia de Valores— pero finalmente no hubo acuerdo en el precio: le ofrecían 0,12 UF el m2 y él pedía 0,20 UF el m2.
El asunto es complejo. Cruzat también valoró en 0,2 UF los terrenos del fundo Las Cenizas en la memoria de Curauma. La tasadora Colliers lo hizo en 0,09 UF. Y la Superintendencia de Valores le ordenó corregir las cifras y adecuarlas a las de Colliers.
Sin embargo, Hurtado estuvo dispuesto a pagar 0,12 UF. Y habría partido por un valor más alto que fue bajando.
“Si tuviera que vender el paño completo hay que coincidir en un diagnóstico: Las Cenizas es vital para el crecimiento del Gran Valparaíso, porque no hay lotes relevantes disponibles. No hay 40 hectáreas que compitan en conectividad”, sostiene el gerente de finanzas de Curauma, Iván Rojas.
Según dice el Gran Valparaíso —Viña, Reñaca, Olmué, Villa Alemana, Con Con, Reñaca y el puerto— es la zona de mayor crecimiento urbano en Chile durante los últimos 20 años. “Sin Curauma (ambos fundos) el Gran Valparaíso no tiene para donde crecer”, agrega.
Allí viven 25 mil personas, hay 6.500 casas construidas, 1.500 en edificación y 3.200 planificadas a un año y medio, además de un campus de la Universidad Católica de Valparaíso, cuatro colegios, un parque industrial y equipamiento comercial.
Para Enaco, una de las inmobiliarias con proyectos en Curauma y entre cuyos socios hay accionistas de Falabella (Reinaldo Solari y Sergio Cardone), es imposible hacer un cálculo. El fundo Las Cenizas no se encuentra urbanizado, está fuera de la zona de concesión de Esval y se necesita un estudio topográfico para mensurar las alturas de los terrenos.
Rojas explica que el costo de macrourbanización (obras viales, sanitarias, eléctricas y telecomunicaciones) en Curauma es de 0,15 UF por m2, por lo que ese costo debe aplicarse a las tierras de Las Cenizas sobre los cuales existe, aparte, un análisis topográfico.
“Los precios de los sitios urbanizados en Curauma van desde 1,5 a 1,65 UF el m2, dependiendo el uso del suelo. Si es para viviendas sociales es menor que para construcciones de 2.500 a 3.500 mil UF”.
Dado que Las Cenizas es la continuación natural de Curauma el ejecutivo sostiene que, a valor presente, el precio del m2 en el fundo Las Cenizas debiera ser equivalente a 1 UF sin urbanización. “Un tasador va a decir que esos terrenos se van a ocupar en 2025, pero en 2025 van a costar mucho más”.
Así, la valorización es de 14 millones de UF o US$ 684 millones. Un número que permitiría saldar todos sus compromisos que ascienden a unos US$ 200 millones entre bancos, factoring, la Tesorería General de la República y prestamistas informales.
En uno de los episodios más duros de su vida, el empresario deberá comparecer el 1 de marzo junto a dos ejecutivos y dos de sus hijos en la audiencia de formalización del juicio en el que Falabella lo acusa de apropiación indebida de US$ 40 millones que sus clientes pagaron a través del portal Mis Cuentas y que no llegaron a las arcas de la multitienda
