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Contraloría General y trabas a la inversión inmobiliaria - El Mostrador

martes, 25 de junio de 2019 Actualizado a las 16:45

Opinión

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Contraloría General y trabas a la inversión inmobiliaria

por 22 mayo, 2019

16:52:48
Contraloría General y trabas a la inversión inmobiliaria
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La ineficiencia en la tramitación de permisos de edificación (PE) y la baja certeza jurídica son las principales trabas a la inversión según lo ha definido la Comisión Nacional de Productividad (CNP) (El Mercurio,13/ABR).

No vemos en el modelo de desarrollo neoliberal de Chile esas trabas a la inversión, por al contrario , el factor principal de que los precios de los departamentos hayan subido el 100% en esta última década no es la escasez de suelo como se nos informa (El Mercurio, 30/ABR), lo debemos atribuir a que han entrado a la inversión del mercado del suelo y al negocio inmobiliario, de gran rentabilidad en Chile, grandes capitales nacionales e internacionales ( la banca, fondos de inversión, AFPs, etc.) y, a mayor demanda mayor valor del suelo, y, en consecuencia, mayor valor de la vivienda. Los que no ganan con este modelo de crecimiento es precisamente la clase media que por los altos precios no puede comprar, lo que, además, crea otro virtuoso negocio para los grandes capitales: el negocio del arrendamiento, la edificación de edificios de departamentos sólo para arriendo (con menor capital pero con altos ingresos, la compra por particulares de varios departamentos para arrendarlos, y como previsión o seguro de vida y jubilación)

Sin embargo, de la conclusión de CNP citada en el párrafo inicial traducimos que hay una crítica a una institucionalidad que no funciona. No hay duda que la CNP ha hecho eco de lo que ha reclamada la CCHC y sus asociados por lo que ha pasado con los permisos de edificación otorgados a edificios en Estación Central, Las Condes, Providencia, Valparaíso, etc., y las Resoluciones de la Contraloría General de la República.

Una función y mandato constitucional de la Contralora General (CG)) es “el control de la legalidad de los actos administrativos”, y verdaderamente no vemos que esté cumpliendo bien este control. Esto lo ejemplificaremos con el caso de Estación Central, de conocimiento público por su cobertura de prensa.

Lo ocurrido en Estación Central se basa en la DDU 313 / 2016 - que es una circular e interpretación de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del MINVU del Art. 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)-, y sostenemos que este documento es cuestionable, y francamente no entendemos el respaldo en lo jurídico que le ha dado la CG a través del dictamen N°43.367, de 2017 (El Mercurio 20/MAR). La interpretación de la DDU del MINVU, y de la CG ha sido que “para otorgar permisos que se acojan a la edificación continua se requiere que haya una norma de altura establecida en el instrumento de planificación territorial”. En razón de esto se han invalidado los PE otorgados a inmobiliarias por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central.

Se pudo, sostenemos, , interpretar este art. 1.1.2 de otro modo, por ejemplo - y considerando el art. 2.6.1 de la OGUC-, que la DOM si puede exigir una edificación continua y definir su altura en comunas que no tengan un Plan Regulador Comunal (PRC) aprobado o actualizado, y sólo sea una obligación hacerlo en la altura y la forma que lo defina el PRC y su Ordenanza cuando la comuna lo tenga. La interpretación que se ha hecho no considera que sólo el 18% de las direcciones de obras municipales cuentan con equipos especializados, de acuerdo a la asociación que los agrupa (El Mercurio, 15/JUL/18), y que probablemente igual o menor porcentaje cuentan con una Asesoría Urbana especializada, y que son muchas las comunas que no tiene o no han actualizado su PRC en Chile. (El Mercurio 3/JUL/18 “Veinte Comunas del Gran Santiago cambiarán sus planos reguladores antes del 2021”)

Las alturas de edificación continua y las alturas de edificación aislada deben considerar su impacto en la vía que enfrenta u/o por la que se accede, vías que tienen una clasificación de acuerdo a la misma OGUC. La densificación habitacional y la carga vehicular máxima que resista el espacio público son determinantes urbanísticas relevantes y deben considerarse en función de una subdivisión predial de la manzana y barrio, de otros proyectos posibles en la trama urbana, siendo muy importantes también las exigencias para se tenga un asoleamiento mínimo, distancias entre vanos y edificaciones (privacidad), las normas sobre circulaciones horizontales y verticales, la cantidad de ascensores por número de departamentos, la cantidad de estacionamientos (de todo tipo) por número de departamentos, las normas de protección contra incendios, y otras.

Vemos faltas impresentables de orden urbanístico y de construcción o edificación en la otorgación de los permisos de edificación hoy invalidados en Estación Central, no por cuanto a la “inaplicabilidad” de la edificación continua y alturas, sino por las transgresiones a normativas que deben exigirse por una DOM a las edificaciones, y a la inexistencia de Asesoría Urbana en materia de normas propias de una planificación urbana comunal, de la planificación del espacio público.

La institucionalidad no ha funcionado en este caso. Ni la Municipalidad de Estación Central -DOM y Asesoría Urbana- (un ejemplo de muchas otras), ni la(s) Seremi(s) RM Minvu que no ha(n) fiscalizado, y tampoco la DDU del MINVU podemos afirmar ha funcionado.

Podemos considerar o concluir que la Contraloría General tampoco ha cumplido con su mandato constitucional. Tenemos un serio problema para la inversión inmobiliaria, pero más grave aún: un serio problema para poder tener planificación urbana, al tener una Contraloría General que no es garante de se cumpla el Estado de Derecho por los órganos del Estado.

Este serio problema para poder tener y confiar en una planificación urbana lo demostraremos con un segundo caso que involucra a Municipio, Seremi RM y Contraloría General, al Ministerio de Medio Ambiente y al Ministerio de Obras Públicas (MOP), y que quien suscribe ha estudiado rigurosamente.

Un pronunciamiento reciente de la Contraloría General, Oficio N°7.796 de fecha 15/MAR/2019, que responde a impugnación, no la acoge y reitera lo resuelto por este organismo en Oficio N°1.839 de fecha 18/ENE/2019 que dio respuesta a ingresos que solicitaban las invalidaciones de Decretos Alcaldicios Exentos de Providencia del año 2016 que modificaron el Plan Regulador Comunal 2007 (PRCP 2007), y de los respectivos “Informes Técnicos Favorables” que los posibilitaron de la Seremi RM MINVU. Todo esto, por faltas al derecho urbanístico, de procedimiento administrativo y a la Ley 19.300 y su reglamento por Decreto N°32/2015 del Ministerio del Medio Ambiente, transgresiones de grave afectación al interés y bien general y público tanto comunal como a la planificación urbana de nivel metropolitano.

Se pedía a la Contraloría General restituyera el Estado de Derecho transgredido por Municipio y Seremi RM acompañando pruebas y acreditando mediante el Certificado N°641 de fecha 24/JUL/2018 -firmado por el Secretario Abogado Municipal-, el silencio administrativo del Municipio de Providencia ante el requerimiento o solicitud de revocación o invalidación de ambos Decretos Alcaldicios, y documentos de prueba de la inexistencia de respuestas de Subsecretario y Ministra MINVU a ingresos solicitando invalidaciones de Oficios de “Informes Técnico favorables” de Seremi RM , el último otorgado a fines de NOV/2016 sin responder ingreso de OCT/2016 que solicitaba no otorgarlo indicando pruebas de ilegitimidad de IPTs, transgrediendo así la Ley 19.880 de Procedimiento Administrativo

Responde la Contraloría General el 18/ENE/2019 por Oficio N°1.839 que indica: “SE ABSTIENE DE EMITIR PRONUNCIAMIENTO SOLICITADO POR LAS RAZONES QUE INDICA”, lo que justifica en el segundo y tercer párrafo, que se transcribe: “Sobre el particular, es dable manifestar que de conformidad con lo dispuesto en el Oficio Circular N°24.143 de 2015, de este origen- que imparte instrucciones para la atención de solicitudes de pronunciamiento jurídico- las consultas que se formulen a esta Entidad Fiscalizadora deben referirse a asuntos en los cuales se tengan derechos o intereses específicos, individuales o colectivos, y señalar los hechos y razones que motivan su solicitud y las peticiones concretas que se formulen, de manera clara y precisa,, condiciones que no se advierte que concurran en la especie”.
En este contexto, este Organismo Contralor debe abstenerse de emitir dicho pronunciamiento. (…)”

No firma este oficio el Contralor General, sino en su representación el Abogado Jefe de la División de Infraestructura y Regulación, Sr. Osvaldo Vargas Zincke

Preciso es aclarar que ese Oficio es la respuesta a tres Ingresos (REFS. N°s 209.954/2018; 211.452/2018 y 213.028/2018), todos referidos al primero de ellos y complementarios, en que se exponía detallada y claramente lo solicitado, con documentos anexos que se nombraban y acreditaban en éstos como prueba.

Las presentaciones del interesado se respaldan en Art. 53 de la Ley 19.880/2003], y esta misma ley, si realmente fuese confuso lo solicitado, obliga o permite solicitar aclaraciones a éste:”
“ CAPITULO II El Procedimiento Administrativo, (…) Párrafo 2º Iniciación del procedimiento.

Artículo 31. Antecedentes adicionales. Si la solicitud de iniciación no reúne los requisitos señalados en el artículo precedente y los exigidos, en su caso, por la legislación específica aplicable, se requerirá al interesado para que, en un plazo de cinco días, subsane la falta o acompañe los documentos respectivos, con indicación de que, si así no lo hiciere, se le tendrá por desistido de su petición. En los procedimientos iniciados a solicitud de los interesados, el órgano competente podrá recabar del solicitante la modificación o mejora voluntarias de los términos de aquélla. De ello se levantará acta sucinta, que se incorporará al procedimiento. No es lo que se espera responda Contraloría General, no vemos cumpla su mandato constitucional.
(…)”

El Oficio Circular N°24.143 de 2015 de Contraloría General deja en letra muerta el Art. 31 de la ley 19.880, y otorga al Contralor General y/o a sus altos funcionarios que lo representan el no aplicarlo, ellos pueden rechazar lo solicitado sólo indicando arbitraria y subjetivamente que “las peticiones concretas que se formulan, no se hacen de manera clara y precisa”.

La Contraloría General ha transgredido su mandato constitucional definido en art. 98 de la Carta Fundamental, y son inaceptables las razones para su abstención de emitir pronunciamiento en un caso de gran relevancia pública (sin duda también política).

No solo hay problemas en la certeza jurídica de los permisos de edificación para la inversión, la hay también en los PRC e Intercomunales. No hay certeza jurídica en los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT), por ejemplo, hoy es posible modificar el límite urbano sancionado en un Intercomunal por iniciativa de privados aprobadas por el Municipio y la modificación de un PRC o un Seccional –Leyes 20.958/16 y 21.078/18, (leyes que por lo demás suponen PRC y DOM con equipos especializados en todas las comunas de Chile)-, pero, además, vemos con el ejemplo dado cómo se transgreden leyes y decretos y se aprueban estos IPT sin rigor ni sanción administrativa.

Sostenemos que tampoco funciona en materias de PRC o Intercomunales una rigurosa fiscalización de ONGs, Colegios u Asociaciones Gremiales Profesionales, Universidades, CCHC, Juntas de Vecinos, etc.

Se obliga a particulares recurrir a Tribunales en contra de las Resoluciones de los órganos institucionales en casos puntuales de transgresión a los PRC y normativas de uso de suelo, y confiando en que los IPT promulgados cumplen con la protección del bien común y las leyes.

No solo el Poder Judicial, la Fiscalía las Fuerzas Armadas, el Congreso y la Iglesia son" instituciones que se están debilitando" (Presidente S. Piñera, El Mercurio, 8/MAY). Los Municipios, el Poder Ejecutivo (Ministerios) y la Contraloría General también están lamentablemente en esta lista.

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