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De guetos verticales y el tipo de ciudad que queremos

por 2 febrero, 2019

De guetos verticales y el tipo de ciudad que queremos
Las nuevas líneas de metro representan una oportunidad para sentarse a conversar, porque parece razonable que en los entornos de éstas se densifique la ciudad, pero no es razonable que se haga sin consulta. Los proyectos de inversión o cambios de plano regulador en diferentes comunas también son gatilladores de diálogos para definir qué ciudad queremos. De esta forma, las normas que se definan estarían basadas en acuerdos amplios y podrían solucionar aspectos técnicos como alturas o continuidad de los edificios, lo que hoy está en pugna. Pero también estos procesos son una oportunidad para establecer estándares que permitan que la ciudad se desarrolle con equidad en todos los barrios, una especie de AUGE de la ciudad.
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Iniciamos como país el mes de febrero con un tema abierto para la ciudad de Santiago y sobre el cual no se aprecian soluciones en el corto plazo: la disputa por los permisos de edificación cuestionados por Contraloría General de la República, con foco mediático en Estación Central, pero con casos en diferentes comunas.  

El conflicto tiene dimensiones normativas y económicas que han sido ampliamente difundidas. Por el lado normativo, la CGR ha ordenado iniciar procesos de invalidación de un conjunto de permisos por no cumplir la norma urbanística respectiva al momento de los permisos. Las inmobiliarias afectadas se defienden señalando que, en caso de haber cambiado la norma, ésta no puede aplicarse con efecto retroactivo y, que si hubiese habido un error de interpretación de parte de algún municipio, éstos no pueden afectar al privado.

Se trata en lo legal de dos principios que están en pugna: el "que los errores de la administración no deben afectar al administrado" versus que "los permisos entregados ilegalmente no generan derechos adquiridos".

Desde lo económico, más allá de las obvias - y no pocas - pérdidas que arroja el paralizar y atrasar un proyecto de edificio, se ha planteado que no es bueno para el país ni para el desarrollo de la economía que los permisos no tengan certeza jurídica, porque eso impactará en la inversión y en el precio final de los departamentos. Pero las organizaciones ciudadanas que están al otro lado de la mesa señalan que no es bueno para la ciudad que se construyan edificaciones fuera de norma, ya que cuando eso sucede el daño para la ciudad es, en la práctica, permanente.

Ante un conflicto de esta naturaleza, algunos aspectos llaman la atención.

El Ministerio de Vivienda debería apurar el tranco en la solución estructural al problema. La solución cómoda - y más costosa para todos - es judicializarlo, esperar que sean los tribunales los que resuelvan uno a uno cada uno de los casos en pugna y eso solo contribuye a sumarle más tiempo e incertidumbre al conflicto. El rol del MINVU debe ser doble: por un lado explorar una solución estructural que aplique sanciones y distinga entre edificios construidos y en construcción versus permisos sin construcción, junto con  apurar los cambios normativos para cuidar la ciudad y dar mayor certeza jurídica a proyectos futuros, esto último lo han anunciado. Asimismo, para que ambas soluciones tengan legitimidad debieran estar sentados en la mesa representantes de inmobiliarias y de organizaciones ciudadanas.

El primero, la baja autocrítica del sector inmobiliario y los encargados de los proyectos. Desde 2015 a la fecha autoridades regionales alertaron de permisos mal otorgados, autoridades nacionales dictaron normas específicas y el Intendente de la época denunció uno de los edificios como gueto vertical. Claramente habían problemas, pero -paradojalmente- los procesos en las diferentes comunas no variaron.

En cualquier otro sector de la economía las empresas habrían reaccionado, ajustando sus proyectos, anticipándose a una eventual crisis, construyendo acuerdos con las comunidades. Ninguna de estas cosas sucedió. De hecho, la vinculación con las comunidades y la ampliación del análisis normativo aparecen como desafíos urgentes para el sector inmobiliario.

En segundo lugar, el Ministerio de Vivienda debería apurar el tranco en la solución estructural al problema. La solución cómoda - y más costosa para todos - es judicializarlo, esperar que sean los tribunales los que resuelvan uno a uno cada uno de los casos en pugna y eso solo contribuye a sumarle más tiempo e incertidumbre al conflicto. El rol del MINVU debe ser doble: por un lado explorar una solución estructural que aplique sanciones y distinga entre edificios construidos y en construcción versus permisos sin construcción, junto con  apurar los cambios normativos para cuidar la ciudad y dar mayor certeza jurídica a proyectos futuros, esto último lo han anunciado. Asimismo, para que ambas soluciones tengan legitimidad debieran estar sentados en la mesa representantes de inmobiliarias y de organizaciones ciudadanas.  

Un tercer aspecto que llama la atención es que poco se habla de la ciudad, cuando es lo principal que está en juego en el conflicto. Se trata del tipo de ciudad queremos y cómo la vamos desarrollando. De hecho, el primer gran acuerdo necesario es acerca del tipo de ciudad o comuna a desarrollar, en el que deberían estar todos representados; autoridades, comunidad, sector privado y expertos.

Las nuevas líneas de metro representan una oportunidad para sentarse a conversar, porque parece razonable que en los entornos de éstas se densifique la ciudad, pero no es razonable que se haga sin consulta. Los proyectos de inversión o cambios de plano regulador en diferentes comunas también son gatilladores de diálogos para definir qué ciudad queremos. De esta forma, las normas que se definan estarían basadas en acuerdos amplios y podrían solucionar aspectos técnicos como alturas o continuidad de los edificios, lo que hoy está en pugna. Pero también estos procesos son una oportunidad para establecer estándares que permitan que la ciudad se desarrolle con equidad en todos los barrios, una especie de AUGE de la ciudad.

Las crisis a veces sirven. Si la ciudad es el centro de la discusión del futuro y trabajamos por acuerdos amplios acerca de cual es la que queremos desarrollar, habremos logrado que la crisis de los permisos se transforme en una oportunidad.   

  • El contenido vertido en esta columna de opinión es de exclusiva responsabilidad de su autor, y no refleja necesariamente la línea editorial ni postura de El Mostrador.

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