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Mercado inmobiliario: más luces que sombras

por 10 agosto, 2016

Mercado inmobiliario: más luces que sombras
"Pese a la situación actual menos favorable respecto a los años previos, el mercado inmobiliario sigue siendo atractivo. Los factores que determinan la demanda como la oferta no sugieren una reducción sistémica en los precios".
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Muchos analistas están mirando con lupa el mercado inmobiliario de Chile, para quienes sin duda este tendría un futuro más débil.

Hay dos factores que explicarían lo anterior: una contracción de las ventas observadas durante los últimos meses, explicada en gran parte por el efecto de la anticipación de la compra de propiedades, debido a los cambios en el impuesto al valor agregado a partir de este año, y por perspectivas de crecimiento económico bastante más acotadas.

Los temores de un posible colapso de este mercado son un argumento fundamental para postergar la decisión de compra, pero ¿esta aprensión es fundada? Revisemos con algo más de detalle los datos y descubriremos que, por ahora, no existen argumentos suficientes para pensar en que la probabilidad de una caída sistémica del mercado es significativa o incluso mayor a meses previos. Más bien el mercado se encontraría en una fase de madurez luego de la expansión registrada durante los últimos cinco años.

Desde el punto de vista agregado, una medida internacionalmente utilizada que nos puede dar las primeras pistas para descubrir si experimentamos un boom injustificado en el precio de las viviendas es la razón precio de estas a ingreso disponible de los hogares, razón que se encuentra bajo el nivel de 2004, sugiriendo que los incrementos de precios pueden explicarse más bien por un aumento en los ingresos de los hogares chilenos.

Adicionalmente, medidas de endeudamiento agregado, como la razón deuda hipotecaria a ingreso disponible y la razón carga financiera hipotecaria a ingreso disponible muestran valores estables desde 2008, en torno al 35% y 2,9%, respectivamente.

Por otro lado, la tasa de crecimiento real de las colocaciones bancarias de vivienda –que representan más del 90% de la cartera total de deuda hipotecaria– evidencia un aumento de un 10,1% en promedio desde 2010, y en el margen crecieron 9,9% en el primer trimestre de este año. Algo trascendental es que estas cifras son bastante estables, presentando una desviación estándar de 0,9% en toda la muestra. Una realidad considerablemente distinta a la que enfrentaron otros países que colapsaron en la crisis financiera, en donde uno de los principales elementos catalizadores del precio de vivienda fue el incremento significativo del crédito.

Entonces, ¿qué deberíamos esperar para los precios futuros? Para esto es necesario analizar algunas variables que determinan el precio de equilibrio. Por el lado de la demanda, si bien las ventas nuevas muestran una disminución importante, lo que a su vez se refleja en el aumento significativo de los meses para agotar stock, es necesario apuntar que estas cifras consideran solo propiedades nuevas e incluyen las promesas de compras.

Estas últimas representaron una proporción de alrededor de 70% durante 2014 y 2015, muy distinto al 30% que se vendió en 2010. Así, mientras las promesas se concreten, puede existir un período de unos dos años para un ajuste en la oferta si es necesario. Ahora bien, esto no se aprecia todavía en los permisos de edificación observados en el primer trimestre del año, los que, aunque se reducen, exhiben niveles similares a los observados en 2012 y 2013, años más normales que los últimos dos.

Adicionalmente, si bien los crecimientos del ingreso disponible podrían ser más bajos –en línea con las menores perspectivas económicas para este y el próximo año–, la tasa de interés muestra niveles históricamente bajos, lo que afecta positivamente la demanda. Por el lado de la oferta, los costos de construcción todavía muestran aumentos alrededor de 4%, en donde los costos laborales crecieron 7,4% en doce meses, reduciendo la probabilidad de un ajuste de precios hacia la baja.

Finalmente, desde el punto de vista de un inversionista, este mercado sigue siendo una alternativa atractiva. Si bien la rentabilidad bruta del arriendo ha disminuido en la Región Metropolitana, tanto en casas como en departamentos, este se encuentra por sobre el 6% real, por lo cual con los niveles de tasas de interés actuales, el spread es similar al observado en 2009 y 2010. Esto, sumado a un menor atractivo de otras inversiones, debido a las bajas tasas actuales de la renta fija, genera un mayor valor relativo a este mercado.

Revisadas las cifras, podemos concluir que, pese a la situación actual menos favorable respecto a los años previos, el mercado inmobiliario sigue siendo atractivo. Los factores que determinan la demanda como la oferta no sugieren una reducción sistémica en los precios. Es en estos momentos cuando aparecen oportunidades interesantes, y es parte del interesado realizar un debido análisis de las distintas opciones y contrastar cuáles se ajustan más a sus necesidades.

Camilo Vio
Economista Banco Santander

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