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Mal inicio de 2013: costo del hipotecario llega a su “peak” en tres años

por 12 febrero, 2013

Mal inicio de 2013: costo del hipotecario llega a su “peak” en tres años
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Entre tanta buena noticia para la economía chilena, comienzan a llegar las malas. El costo de contratar crédito para comprarse una vivienda sigue subiendo y acaba de marcar su máximo nivel en tres años.

Según un informe del Banco Central (BC), las tasas de interés de créditos de más de tres años en UF entregados en enero de este año promediaron 4,43 %, el mayor nivel visto desde febrero de 2010 cuando llegó a 4,6 %.

La cifra es publicada mensualmente por el ente emisor y resume el promedio de las tasas cobradas en cada período, aunque no refleja exactamente lo que pasa en el mercado dado que los créditos de mayor valor –y que se entregan a personas de más altos ingresos, por ende, se les cobra una tasa más baja- tienen una ponderación superior a la de un crédito pequeño, por lo que reduce el promedio de la tasa.

Es decir, la tasa cobrada a un crédito de UF 10.000 –que normalmente lo recibe una persona de ingresos muy altos- pesa lo mismo que diez créditos de UF 1.000, los que son recibidos por chilenos de ingresos medios bajos.

Más precisas son las cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), que cada mes publica un promedio de tasas pero por rango de monto de créditos otorgados en UF (los créditos hipotecarios se entregan en esa unidad de medida para que la cuota se vaya ajustando a la evolución del IPC).

La SBIF aún no publica la cifra de enero, pero en la de diciembre de 2012 la entidad señala que la tasa de los créditos en UF de hasta UF 2.000 y a más de un año fue de un promedio de 4,78 % y en el caso de los préstamos de más de UF 2.000 fue de 4,5 %. En el mismo periodo, el Central informó un promedio de tasas de 4,38 %.

En cualquier caso, lo cierto es que los créditos para comprarse una vivienda están subiendo y tal incremento se da en un contexto en que los bancos han comenzado a restringir tanto la entrega de estos créditos como el financiamiento a empresas inmobiliarias y constructoras. Así lo reveló hace pocas semanas el propio BC en la encuesta trimestral de crédito.

El temor, como reconoció el propio Central, es que en el mercado chileno el alza sostenida de los precios de las viviendas en los últimos años pueda estar incubando una burbuja inmobiliaria. Representantes del BC, de hecho, admitieron hace poco su satisfacción porque su mensaje provocó una reacción adecuada de parte del mercado.

Uno de los factores que explican este incremento es el mayor riesgo que están percibiendo los bancos en el mercado.

“La banca ha internalizado el mayor riesgo asociado a eventuales desalineamientos de precios respecto a fundamentales, disminuyendo también los porcentajes que el banco financia para la compra de una propiedad o loan to value (es decir, el pie ha aumentado en promedio). Adicional a esto, si bien la TPM se ha mantenido, las tasas han comenzando a internalizar ajustes alcistas en la tasa rectora durante el año, ante el alto crecimiento de la demanda interna que puede incubar presiones inflacionarias indeseadas. Todo esto explica el aumento en las tasas de créditos hipotecarios”, enfatiza el economista jefe de BCI, Jorge Selaive.

Otra explicación apunta al alza vista en el último tiempo en el costo al cual los bancos obtienen financiamiento (costo de fondeo) para luego prestar dicho dinero (colocaciones), obtener sus utilidades y devolver las ganancias prometidas a los depositantes.

Según una presentación del Banco Santander, realizada hace una semana, el costo de fondo (de financiamiento) de bancos y de sus similares (Banco de Chile, BCI, BBVA y CorpBanca) alcanzó su peak en noviembre pasado.

Así, superó el 5 % anual, levemente mayor al que pagaba a comienzos de 2012 (cuando la banca vivió momentos de falta de liquidez que obligaron al Central a tomar medidas) y casi el doble de los guarismos vistos hace dos años.

Para Abraham Martinez, analista senior de Fitch Ratings, este mayor costo tiene que ver con que la banca se ha visto obligada a pagar más para captar recursos.

Por un lado, debido a que la bolsa está dando más rentabilidad a los inversionistas, por lo que los bancos deben ofrecer más ganancia para seducir a los chilenos (individuales o empresas) a que depositen su plata en el banco y no en acciones.

Y por otro, Martinez señala que las tasas para créditos en UF han subido para compensar el hecho que las expectativas de inflación están aun bajas. Por ende, el banco, cuando va a entregar un crédito hipotecario, que es en UF, debe elevar su tasa de interés para compensar el poco margen que deja una inflación (una UF) que crece poco.

En todo caso, Martinez no cree que el aumento del riesgo de la cartera de créditos esté subiendo y que eso esté llevando a que suban los intereses.

Financiamiento externo

Según las cifras de la SBIF, el financiamiento que obtienen los bancos es en un 53 % proveniente de depósitos a plazo, ítem en el cual participan personas comunes, empresas e inversionistas como AFP y aseguradoras.

Hoy la señal que hay en el mercado es que quienes tienen dinero y quieren invertirlo, prefieren invertirlo en la bolsa o fuera del país, debido a que en Chile los bancos no estarían pagando un buen retorno.

Esto explica agresivas campañas de captación de depósitos a plazo hechas en 2012 por entidades como CorpBanca, BBVA y Banco Falabella, entre otros.

Esta situación se confirma, agrega un ejecutivo de un banco local, en el hecho que los propios bancos están yendo a buscar dinero fuera del país, donde les es más barato financiarse. De hecho, el informe del Central revela que los créditos a empresas -en plazos de menos de 30 días, es decir, líneas de crédito de muy corto plazo- mostraron el interés más alto de los últimos cuatro años (9,4 % anual en pesos).

Ayer, de hecho, BCI colocó un bono de US$ 500 millones en el exterior, justamente, para aprovechar el costo menor que hay respecto de Chile. “Tal como se hizo el año pasado, este 2013 el BCI recurrió a los mercados internacionales con el fin de diversificar sus fuentes de financiamiento, aprovechando una coyuntura de bajas tasas a nivel internacional. Esto nos permite seguir entregando una oferta de valor competitiva para nuestros clientes”, señaló Eugenio Von Chrismar, gerente del Corporate & Investment Banking de BCI.

En este sentido, el anuncio de la clasificadora de riesgo Canadiense DBRS (Dominion Bond Rating Service) de elevar la clasificación crediticia de Chile para obligaciones en moneda extranjera de largo plazo desde A (high) a AA (low) y la clasificación crediticia del país para obligaciones del mismo tipo en moneda local desde AA (low) a AA confirma que las empresas -los bancos, entre ellas- seguirán obteniendo mejores condiciones crediticias fuera del país.

“La mejora en el riesgo crediticio de Chile se traduce en una baja en el costo de financiamiento externo para la economía como un todo, hecho que sin duda, es un aporte a la competitividad del país”, dijo el ministro de Hacienda, Felipe Larraín.

Mientras tanto, en Chile, los ciudadanos que quieran adquirir una vivienda comenzarán a ver cada día más encarecido el precio de préstamos, lo cual se suma al histórico aumento que han tenido las viviendas en el país, sobre todo, en la zona nororiente de Santiago.

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