IVA a la venta de viviendas

Producto de una iniciativa parlamentaria, se inició hace unos meses en la Cámara de Diputados la tramitación de un proyecto de ley que limita la disposición que permite a las empresas constructoras obtener la recuperación del 65% del IVA determinado en la venta de viviendas. Actualmente esta iniciativa ha adquirido notoriedad al ser incorporada en el debate tributario de la campaña presidencial y por publicaciones recientes de instituciones como la Cámara Chilena de la Construcción y la Agrupación «Defendamos la Ciudad». El objetivo de este estudio, realizado por el ingeniero consultor José Astaburuaga, y que se reproduce a continuación, es evaluar el efecto económico actual de esta exención tributaria en la venta de viviendas, por estrato socioeconómico.



CÁLCULO DEL MONTO ANUAL DE LA EXENCIÓN TRIBUTARIA (IVA) EN LAS VIVIENDAS Y SU DISTRIBUCIÓN POR SECTOR SOCIOECONÓMICO



En los últimos 10 años la construcción de viviendas en Chile alcanzó a un promedio anual de 122.635 unidades de acuerdo con los permisos de edificación que registra el INE. De esta cifra, poco más de 19 mil unidades anuales corresponden a viviendas destinadas a los sectores de altos ingresos, 40 mil a sectores de ingresos medios y 52 mil viviendas económicas y sociales fueron construidas para los sectores de menores ingresos.



El Cuadro NÅŸ1 muestra el nivel de actividad y de las principales características constructivas y de mercado de las viviendas adquiridas por los diferentes sectores socioeconómicos de la población.

No todas las viviendas construidas durante este período fueron adquiridas en el mercado inmobiliario, en efecto, casi 19 mil casas anuales (más del 15% del total construido) corresponden a proyectos de autoconstrucción o de encargos efectuados por propietarios de terrenos a diferentes profesionales de la construcción (arquitectos, ingenieros, constructores civiles, etcétera).



Este estudio supondrá que en este tipo de proyectos no se hace uso de la recuperación del IVA correspondiente a los materiales de construcción utilizados en la obra, ya que no se produce un proceso de venta o facturación de la vivienda.
El Cuadro NÅŸ2 muestra el número anual de viviendas nuevas adquiridas en el mercado por tipo de vivienda.

En la actualidad, el monto de la recuperación de IVA correspondiente a una vivienda económica de 500 UF (por ejemplo, casa en Puente Alto de 45 m2, adquirida a través del mecanismo del Subsidio General Título I del D.S. NÅŸ40 que otorga al beneficiario un subsidio habitacional de 110 UF) alcanza a 47 UF, es decir, 820 mil pesos. En cambio, el monto de la exención de IVA correspondiente a una vivienda de 10.000 UF (por ejemplo, departamento de 180 m2 en El Golf o Vitacura) alcanza a 645 UF, es decir, 11 millones 200 mil pesos.



En el Cuadro NÅŸ3 se muestra el monto de la exención tributaria que permite a las empresas constructoras obtener la recuperación del 65% del IVA, correspondiente a diferentes precios de vivienda.

Al respecto, la Cámara Chilena de la Construcción elaboró un informe para evaluar el impacto del fin de la franquicia contemplada en el DL 910 y que data del año 1975. El estudio establece que con el fin de la exención las constructoras tendrán un costo adicional de entre 7,7% y 9,4%, con un promedio de 8%. Este monto adicional sería traspasado completamente al cliente final.



En el Cuadro NÅŸ4 se muestra el monto total anual de la exención del IVA y su distribución porcentual por tipo de vivienda durante el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004.

El monto de la exención tributaria del IVA aplicada a las empresas constructoras de viviendas alcanzó a 294 millones de dólares anuales (según valor actual del IVA y de la divisa) durante el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004.



Un 19,4% de este monto, equivalente a 57 millones de dólares benefició a los compradores de viviendas económicas y sociales, un 34,7% a sectores de ingresos medios y el 45,9% restante (136 millones de dólares) a los adquirentes de viviendas con altos estándares de edificación.



Según cifras de la Dirección de Presupuestos del Ministerio de Hacienda, el Fisco deberá devolver a las constructoras unos 290 millones de dólares por esta franquicia en el año 2005.



EL TÉRMINO DE LA RECUPERACIÓN DEL 65% DEL IVA Y SU ASIGNACIÓN A MÁS SUBSIDIOS Y/O MEJORAMIENTO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES REPRESENTARIA UN 76% DE AUMENTO EN EL PRESUPUESTO DE PROGRAMAS HABITACIONALES



El sistema de subsidios habitacionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo se financia con recursos estatales, alcanzando a un monto de 128,8 millones de UF en el lapso comprendido entre los años 1995 y 2004, el monto anual promedio alcanzó a 6 millones de UF en viviendas SERVIU terminadas y a 6,9 millones de UF en subsidios habitacionales pagados por el MINVU, es decir, un total de 12,9 millones de UF, equivalente a 386 millones de dólares anuales al tipo de cambio actual.



Luego, el monto anual de las recuperaciones de IVA obtenidas por las empresas constructoras por sus ventas de viviendas en los últimos 10 años (294 millones de dólares al cambio actual) equivale a un 76% del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Urbanismo utilizado para entregar soluciones habitacionales a sus beneficiarios (386 millones de dólares en subsidios pagados y viviendas SERVIU terminadas).



El número anual de soluciones habitacionales entregadas y de los recursos estatales utilizados en los programas habitacionales del MINVU (tanto de acción SERVIU como de gestión privada) durante el lapso 1995-2004, se muestran a continuación en el Cuadro NÅŸ5.

Estimación del monto de un subsidio directo a compradores de una primera vivienda que compense el mayor precio de los inmuebles destinados a los sectores de menores ingresos y de clase media de hasta 1.500 UF (Valor correspondiente a una casa de 80 m2 construidos en categoría de edificación nÅŸ3, en estructura de albañilería de ladrillo, calculada según tabla MINVU, aplicada en el cálculo del impuesto del permiso de edificación)



Esto significaría la compensación total del mayor costo de las viviendas de hasta 1.000 UF y una parcial por un monto parejo de 80 UF, para las de un precio comprendido entre 1.001 y 1.500 UF (para este tramo de precio, la compensación alcanza en promedio a un 72% del mayor valor).

Tradicionalmente, el sistema de subsidio habitacional ha incluido viviendas de hasta 1.500 UF (tope del tramo 3 del programa ‘Subsidio General Unificado’), destinado a familias de clase media del octavo decil de ingreso ($ 570 mil mensuales por hogar en promedio, según Casen 2003).

Por lo tanto, 122 millones de dólares (41,6% de la mayor recaudación fiscal)



Esta medida incluiría a 82 mil de los 104 mil compradores anuales de viviendas, es decir, un 79% del total, excluyendo sólo a los casi 22 mil compradores de viviendas de precio superior a 1.500 UF.



Nota 1: Estas cifras no incluyen la construcción de casi 19 mil unidades anuales que no son adquiridas en los diferentes mercados de viviendas nuevas.



Nota 2: Si se incluye a las viviendas destinadas a sectores medios de precio comprendido entre 1.501 y 2.500 UF con un subsidio parejo de 80 UF, el monto anual de las compensaciones aumentaría en 15 millones de dólares.



Nota 3: Si la exención se aplica sólo a viviendas de hasta 1.000 UF (valor correspondiente a una casa de 60 m2 construidos en categoría de edificación NÅŸ3, en estructura de albañilería de ladrillo, calculada según tabla MINVU, aplicada en el cálculo del impuesto del permiso de edificación), 105 millones de dólares estarían destinados a compensar las alzas de precios de los inmuebles.



Este estudio fue entregado por Patricio Herman de la Agrupación «Defendamos la Ciudad» al diputado Ezequiel Silva, presidente de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, en su exposición ante dicha comisión el martes 12 de julio de 2005.