¿Macro loteos de conservación?

En los últimos años, y especialmente luego de la pandemia por COVID-19, los macro loteos en zonas rurales han ido en aumento, generando impacto sobre los ecosistemas y las comunidades, al no contar con instrumentos de planificación territorial que regulen el desarrollo de procesos de urbanización.

El instrumento legal que se ha utilizado para realizar estas subdivisiones, que luego derivan en loteos y parcelaciones, es el Decreto Nº 3.516, el cual siempre ha tenido por fin regular el uso del suelo para actividades agrícolas, ganaderas o forestales. Este decreto establece algunas excepciones bajo las cuales sí es posible urbanizar. Sin embargo, prohíbe tajantemente que se modifique el uso de estos suelos y que se de origen a “núcleos urbanos”, al estar desprovistos de la regulación adecuada para ello.

Esta prohibición es muy importante dado que los macro loteos en zonas rurales son susceptibles de impactar diferentes elementos del medio ambiente, como el suelo, el agua, la biodiversidad y el paisaje. Además de incrementar el riesgo por la generación de incendios forestales, y la vulnerabilidad de la población a estos, al aumentar la interfaz urbano-rural.

La mayoría de estos proyectos utilizan para su promoción los atractivos naturales y el acercamiento a la naturaleza. Incluso, pese a los conocidos impactos que generan, muchos de estas parcelaciones se venden como proyectos de conservación, integrando herramientas destinadas a la protección de la naturaleza y su biodiversidad. Es así como se ha incorporado la figura del Derecho Real de Conservación (DRC) en este modelo de negocio, utilizando esta herramienta para fusionar los loteos inmobiliarios con la protección de la naturaleza.

Los DRC se incorporan en Chile el año 2016, como una herramienta para conservar el patrimonio ambiental de predios privados, permitiendo que los propietarios otorguen un derecho a favor de un tercero (persona natural o jurídica), quien será el titular del derecho para conservar ciertos elementos de presentes en el predio, como por ejemplo un río. Los derechos reales son derechos que se constituyen sobre las cosas (que en este caso sería el río), y por lo tanto, mientras el río exista, quien sea el titular del DRC lo podrá seguir conservando, independiente de que existan cambios en los propietarios. Es así como el dueño del predio podrá seguir usando su predio e incluso venderlo, pero la facultad de conservar el patrimonio ambiental continuará junto al DRC.

Sin embargo, el uso de los Derechos Reales de Conservación en predios inmobiliarios no es necesariamente una garantía de que estos serán conservados. Esto pasa, principalmente, porque la efectividad del DRC, al ser una herramienta del derecho privado, depende completamente del contenido de los contratos y de las partes firmantes, no existiendo un resguardo desde los organismos públicos, como sí sucede en otras figuras de conservación.

Algunos cuestionamientos al modo de uso de esta figura para fines de conservación en predios inmobiliarios son: i) que no se usan criterios ecológicos para definir la capacidad de carga del sitio y el tamaño de los loteos; ii) muchos no prohíben la subdivisión de loteos posterior a la venta de los terrenos; iii) no hay estándares que señalen cuál es el porcentaje del área que deben ser destinadas a la conservación; iv) los titulares de los DRC en muchos casos son las mismas inmobiliarias, lo que genera conflictos de interés, sin contar que no son empresas y/u organizaciones con conocimientos para gestionar la conservación de la biodiversidad; y v) generalmente se establece una duración del DRC que no permite proyectar una estabilidad y continuidad de la conservación de estos predios, habiendo algunos que establecen plazos de solo cinco años, posterior a la venta de los loteos.

La problemática que ha surgido en torno a las parcelaciones exige entonces una mirada más integral desde las políticas públicas, y seguir avanzando desde el Estado en la definición sobre cómo debe generarse un proceso de urbanización en áreas rurales. Esta definición no puede quedar entregada al mercado y a las condiciones que cada proyecto disponga, si no que debe darse a través del ordenamiento territorial y de normas que establezcan lineamientos y estándares mínimos de protección del medio ambiente.

Asimismo, es muy importante que como comprador se esté atento al modo de uso de estas herramientas para identificar si estas solo corresponden a estrategias de marketing o si realmente existe un interés puesto en la conservación de la naturaleza y su biodiversidad.