Con ventanas pequeñas, techos bajos y fachadas sin gracia, los complejos de departamentos de cemento favoritos del régimen comunista de Alemania del Este se conocen como Plattenbauten por su construcción con paneles prefabricados. Ahora son propiedades de moda, que han quedado inmersas en un auge inmobiliario alemán impulsado por inversores extranjeros que buscan un lugar seguro para poner su dinero.
La venta de 38.000 departamentos en Dresden propiedad del Fortress Investment Group LLC, muchos de ellos en urbanizaciones de la época socialista, podrían constituir el próximo gran negocio residencial de Alemania luego de que este año empresas como Blackstone Group LP y Cerberus Capital Management LP de Nueva York realizaron compras que incluyeron Plattenbauten.
“Los departamentos alemanes vuelan de las manos de la gente”, dijo André Adami, analista de inversiones residenciales en la firma investigadora de Berlín BulwienGesa AG. “Para cada cartera en venta la demanda es muy fuerte”.
La inversión extranjera en el mercado inmobiliario de Alemania aumentó este año en la medida que las firmas de capital privado, las empresas aseguradoras y los fondos de pensión buscan retornos más altos a raíz de que los bancos centrales del mundo entero ejercen presión para bajar los rendimientos de los bonos en tanto evitan los países perturbados por la crisis de la deuda europea.
Los compradores del exterior conforman aproximadamente la mitad de las compras de propiedades residenciales alemanas que ascienden a más de 10 unidades. Gastaron 3,3 billones de euros (US$4,2 billones) en el primer semestre, el nivel más alto desde 2008 y más que los 2.400 millones de euros invertidos durante todo el año pasado, según datos compilados por el agente de corretaje Jones Lang LaSalle Inc.
‘Activos atractivos’
“El rubro residencial alemán constituye una de las clases de activos más atractivos en Europa”, dijo Roger Orf, responsable de bienes raíces para Europa en Apollo Global Management LLC, la firma de capital privado de Nueva York que es dueña del 15 por ciento de Deutsche Annington Immobilien AG, el propietario residencial más grande de Alemania.
“Los Plattenbauten son muy eficientes”, dijo Christian Schulz-Wulkow, socio en Ernst Young Real Estate GmbH de Berlín. “Se pueden comprar montones de productos en un lugar y terminar con 1.000 departamentos que son muy similares y se pueden administrar de la misma manera”.
Fortress compró los departamentos de Dresden al gobierno de la ciudad en 2006, cerca del momento pico del mercado, por unos 1.700 millones de euros. Al igual que otras empresas extranjeras que compraron en la cúspide del auge de las transacciones, la empresa con sede en Nueva York quedó con activos que no dieron ingresos por alquileres y resultados de las ventas que justificaran los precios altos.
Gagfah SA, la unidad de Fortress que realizó la adquisición, ahora proyecta vender las casas como mínimo por su valor libro de 1.800 millones de euros para ayudar a pagar los 3.100 millones de euros de deuda con vencimiento el año próximo, dijo la empresa el 13 de agosto.
Los bienes raíces son más baratos en Alemania que en muchos otros países europeos. Los departamentos cuestan un promedio de unos 2.000 euros el metro cuadrado en Berlín y 3.600 euros en Munich, la ciudad más cara de Alemania, según datos compilados por el corredor James Lang LaSalle Inc. Esto se compara con 7.000 euros el metro cuadrado en París y 9.500 euros el metro cuadrado en Londres.
