JPMorgan baja las barreras para créditos hipotecarios en los mercados que están en auge

JPMorgan Chase, la entidad bancaria más importante de la nación en términos de activos, viene ablandando los créditos hipotecarios en los mercados de vivienda más castigados por el colapso financiero, donde los precios muestran que hay una subida súbita y marcada.

El banco bajó algunos requisitos relativos a los anticipos para los estados de Florida, Nevada, Arizona y Michigan, pues “ya no se los considera estados en peligro”, les informó en julio a las entidades de crédito pequeñas a las que les compra las carteras de préstamos. El segundo prestamista hipotecario más importante de Estados Unidos también relajó los requisitos de garantía de colocación para el programa de refinanciación de los tomadores de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por su sigla en inglés).

En un momento en que la economía repunta y la valuación de las viviendas trepa casi a la tasa más elevada desde 2006, los pretamistas, entre los que se cuentan los más grandes como Wells Fargo Co., JPMorgan, Bank of America Corp., y las empresas de seguro de repago hipotecario relajan las que fueron las condiciones hipotecarias más rigurosas que hubo en dos decenios y levantan las restricciones que se habían implementado tras el peor quiebre inmobiliario que ocurrió desde la Gran Depresión. Los bancos se ven obligados a competir más por los clientes, después de que la escalada operada en los costos de endeudamiento, que estaban próximos a niveles de mínima récord, desaceleró la refinanciación en más de 70 por ciento y limitó lo que habían sido alguna vez ganancias plusmarquistas.

“Históricamente, uno garantiza el riesgo de la colocación con la mayor rigurosidad posible cuando se tiene a la gente haciendo fila en la puerta, pero cuando no hay cola, uno empieza a relajar [los requisitos para garantizar] los riesgos de esa colocación para que así vuelva la gente”, dijo Guy Cecala, director periodístico de Inside Mortgage Finance.

Relevamiento de la Fed

Más del 10 por ciento de los bancos informaron haber relajado las normas para préstamos “prime” (preferenciales) o con bajo riesgo en el curso de los últimos meses, según el relevamiento de funcionarios sénior de préstamos realizado en julio por la Reserva Federal. El puntaje FICO promedio para préstamos cerrados cayó a 737 en julio, el nivel más bajo al que se llega desde, al menos, agosto de 2011, según los datos recabados por Ellie Mae, que tiene su sede en Pleasanton, California. El porcentaje de financiación y la relación deuda-ingreso de los tomadores también aumentó desde mayo, lo que les dio señales a los prestamistas de que estaban dispuestos a aceptar un riesgo mayor a fin de mantener el volumen.

Wells Fargo, que generó 1 de cada 4 préstamos hipotecarios en Estados Unidos durante el primer semestre, aflojó determinadas normas crediticias y les pide a los tomadores que presenten menos patrimonio para la compra de viviendas caras.

El 13 de julio, el banco con sede en San Francisco comenzó a ofrecer préstamos inconformados (por debajo del estándar de calificación) con una relación préstamo-valor del orden del 85 por ciento, por encima del nivel del 80 por ciento, según Tom Goyda, un vocero de la entidad. Esto quiere decir que los tomadores tienen que presentar menos patrimonio para conseguir financiamiento. Las condiciones de los préstamos, que son demasiado importantes como para que las puedan conseguir Fannie Mae y Freddie Mac, se aplican a las compras de viviendas nuevas y a la refinanciación, y no exigen que haya seguro de repago hipotecario, dijo Goyda en un correo electrónico.

“Escenario total”

“Conseguir que te aprueben un préstamo para la vivienda depende del escenario financiero total del tomador”, dijo Goyda en una declaración enviada por correo electrónico. “Siempre estamos evaluando nuestras normas de crédito a la luz de las condiciones y tendencias del mercado”.

Goyda declinó agregar más detalles relativos a los lugares donde Wells Fargo relajó las restricciones a garantizar el riesgo de colocaciones.

En mayo, JPMorgan eliminó el requisito de tener un puntaje crediticio mínimo de 640 para el programa de refinanciación FHA y así le permitió a más tomadores conseguir préstamos para la vivienda a tasas de interés más bajas, según la vocera, Amy Bonitatibus.

Los bancos tratan de atraer más tomadores después de que la cantidad de solicitudes de refinanciación cayera la semana pasada a su mínimo en 5 años. La industria consiguió márgenes récord de ganancias el año pasado, cuando las operaciones de refinanciación representaron el 76 por ciento de los US$1,75 billones de generación de préstamos que hubo el año pasado.