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Inmobiliarias

Cómo reducir los riesgos de una promesa de compraventa y no perder dinero

por 3 mayo, 2021

Cómo reducir los riesgos de una promesa de compraventa y no perder dinero
Al momento de firmar, hay que tener en consideración varios puntos importantes, como la posibilidad de ceder los derechos de la promesa si las condiciones económicas cambian o la contratación de un seguro al momento de firmar.
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Muchas personas temen o encuentran riesgos en la firma de una promesa de compraventa, que se realiza ante notario, que exige además nuestra huella digital y que de cierta forma nos compromete con la parte vendedora.+

Por eso “perderle el miedo a la promesa” es el llamado que realiza Rodrigo Barrientos, fundador de Gen Proactivo y experto en educación inmobiliaria, como una forma de orientar a las personas interesadas en invertir.

Para Barrientos más que ser un acto riesgoso, se asegura una buena inversión y se trata de un acuerdo entre las partes (comprador y vendedor). Ahí se fijan los términos y condiciones para pactar la operación, como el precio, condiciones, cuándo se va a pagar y se declara qué pasa en caso de incumplimiento.

“Es el primer documento super importante que se va a firmar y se usa en todas las operaciones inmobiliarias, venta de terrenos, de casa, venta de bodegas, estacionamientos, y lo que hace es asegurar en el presente, condiciones que se respeten en el futuro”, explica.

Algo que para el profesional tiene todo el sentido, considerando las ventas en verde y en blanco, pues la persona está comprando algo que existe solamente en el plano y es imprescindible que se fijen las condiciones de ambas partes, para poder dentro de dos o tres años acceder a ello.

Son contratos redactados de manera fácil, no tienen un lenguaje muy técnico ni muy difícil, ni tampoco requieren de una revisión de un abogado, aunque se puede recurrir a uno, si es que quedan dudas.

Las temidas multas

El miedo de los compradores a la promesa es el de las multas asociadas a los incumplimientos de este contrato, ya que en algunas oportunidades ocurre que la situación económica del inversionista cambia desde que se firma la promesa, hasta que se produce la entrega y llega el momento de solicitar el crédito hipotecario.

“Las multas de las promesas de compraventa van en general entre el 10 y el 15 por ciento del valor del bien, y la mayoría de las veces eso se condice con el pie que estás pagando. Se trata de una multa completamente justa, porque está hecha para ambas partes, Si por ejemplo, la inmobiliaria se arrepiente y no te quiere vender esa propiedad que te prometió te tiene que pagar la multa, y de la misma manera si el comprador se arrepiente sin motivo tendrá que pagar. El miedo hoy es a saber qué ocurre si mañana me quedo sin trabajo, o si en el momento de la entrega de la propiedad, cambian las condiciones. En ese caso dependerá de la buena voluntad de la inmobiliaria, que por lo general buscan una opción para evitar la multa y poder ayudar al comprador”, agrega.

Cesión de derechos

Sin embargo, hay una fórmula que no muchos conocen, y que puede solucionar el problema de la multa, pues existe la posibilidad de cesión de los derechos de esta promesa y en ese caso, puede otra persona hacerse cargo de este documento y de la compra de la vivienda y terminar por uno el proceso.

“Toda promesa es un contrato y tú tienes derechos sobre ese documento. Ceder los derechos de una promesa, quiere decir transferir todo ese contrato a otra persona, puede ser persona natural o persona empresa. ¿Qué es lo importante, y cuál es la clave? Que tu promesa de compraventa debe decir que se autoriza la cesión de la promesa, si no llega a decir eso tu promesa, la inmobiliaria puede negarte el derecho de cederla y tu puedes perder el pie a través de la multa. Por lo tanto, antes de firmar, la persona debe hablar con la inmobiliaria y pedir que autorice la cesión de derechos, la que debe quedar estipulada en el contrato”, afirma.

Lo que hay que saber

El profesional entrega los puntos importantes en los que siempre hay que fijarse a la hora de firmar una promesa:

  • Fijarse de que la contraparte sea efectivamente el dueño del bien. Si la vivienda es usada, que sea la persona dueña de la propiedad la que firma la promesa y si es una inmobiliaria, asegúrate que la razón social de la inmobiliaria sea la del proyecto en cuestión. Las inmobiliarias generalmente construyen una empresa y una razón social por cada obra que van levantando
  • Chequear muy bien los números y que se respeten los valores que habían pactado. Esto es muy fácil de ver, porque hay una cláusula que dice precio y ahí se desglosa como vas a pagar el bien y sale detallada la reserva, detallada cada cuota y el saldo que vas a tener que pagar al momento de la entrega cuando tomaras el crédito.
  • Si se firma una promesa con una inmobiliaria, de un departamento en blanco o en verde, hay que tener una póliza de seguro. Es obligatorio para la inmobiliaria, porque esa póliza de seguros te va a cubrir en caso de que la inmobiliaria quiebre, en caso de que haya problemas con los permisos y el municipio no le de los permisos necesarios. De esa manera si pasa algo y la empresa no puede responder, entra el seguro y te paga el pie que tu pusiste.
  • Revisar datos personales, datos de la tipología, que el departamento y el estacionamiento sea el mismo que se acordó.

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