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MERCADOS

Cencosud: apertura del brazo inmobiliario vuelve al escritorio de Paulmann

por 14 agosto, 2018

Cencosud: apertura del brazo inmobiliario vuelve al escritorio de Paulmann
El mercado le está cobrando varios pendientes al grupo, sobre todo tras el anuncio de la salida del histórico gerente Jaime Soler. La salud financiera del holding se ha estabilizado, pero se cree que será clave que el controlador, Horst Paulmann, haga eco de sus promesas. Los bancos de inversión ya están tocando su puerta para quedarse con la operación y darle el empujón de formalidad que requiere.
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La posibilidad de abrir al mercado su brazo inmobiliario se ha convertido para Cencosud en esa tarea que está en la agenda y que se mira de reojo, que siempre pena en el quehacer del holding del retail que pelea el cetro para ser el más relevante de América Latina.

No es la única promesa pendiente. El grupo del elefante controlado por Horst Paulmann tiene varios compromisos que cumplirle al mercado, más aún luego de la salida de su gerente general corporativo, Jaime Soler, quien dejará el cargo en septiembre, tras una larga carrera al lado del empresario alemán y de, incluso, haberse perfilado como su posible sucesor.

El ajuste ejecutivo en Cencosud deja algunas preguntas en al aire, entre ellas, cómo profundizarán la digitalización y competirán con la llegada de nuevas marcas como Ikea, asimismo cuánto acelerador se le pondrá a la venta de los activos con mal rendimiento, como los de algunas ciudades, sobre todo en el norte de Brasil.

Pero sin duda la más relevante es si Paulmann le dará el vamos a una iniciativa que, pese a depender de la gerencia financiera de Cencosud y no del brazo corporativo, Soler ha apoyado, estando incluso a poco tiempo de dejar la compañía: cumplir la palabra de abrir parte de la propiedad en la bolsa, pero conformando una empresa independiente donde se sumen los activos inmobiliarios.

La idea ya estuvo sobre la mesa hasta el verano de 2017, cuando se puso de forma oficial en el congelador. BTG, junto a JP Morgan y Merril Lynch, estuvieron contratadas desde 2015 para analizar la apertura de su brazo inmobiliario y analizar la viabilidad y el impacto de la operación, pero todo se fue apagando, pues Paulmann no estuvo dispuesto a poner la firma final para que el proyecto avanzara a una etapa siguiente, como la conformación de la sociedad, la inscripción de acciones y, clave, la búsqueda de inversionistas.

Entonces los cálculos apuntaban a que la compañía que aglutinará los activos inmobiliarios del grupo, incluido el Costanera Center, abriría hasta un 25% de la propiedad. Las estimaciones preliminares de mercado hablaron de una recaudación de hasta US$ 1.200 millones, el doble de lo que, en una operación histórica para la última década, marcó la apertura de Mall Plaza (que colocó cerca del 12% de su propiedad).

"Aun no es el momento", fueron las palabras que entonces Paulmann utilizó para evitar profundizar en la idea. Pero el escenario podría dar un vuelco, luego que comenzara a sonar entre varios operadores del mercado que la idea se desempolvó de los escritorios en Cencosud y que, presionado –en parte– por el mercado, el empresario tiene nuevamente el tema en agenda, sabiendo que esta vez no puede retroceder. Eso –aseguran fuentes–, porque mostraría una falta de seriedad que no podría hacerse evidente por segunda vez. "El tema está ciertamente sobre la mesa", añade un conocedor.

A favor está que la recaudación del IPO del brazo inmobiliario del grupo permitiría sanear toda su deuda, dejando a la firma totalmente limpia. La administración, aún en manos de Soler, ha sido partidaria de empujar la idea, aunque el visto bueno final lo tiene Paulmann. Entusiasmados por los nuevos bríos que toma la idea, los operadores financieros ya han tocado a la puerta del empresario. "Todos quieren quedarse con el negocio y han llegando a ofrecer sus servicios a la oficina de Paulmann", afirma un gerente del área.

Pese a que el tema no está aprobado, otros retailers observan con atención la movida estratégica que pueda hacer Paulmann. "Está, por una parte, el precedente de la apertura de Mall Plaza, que funcionó bien. Por otro, que ahora viene una aumento de capital de Falabella por US$ 800 millones. Es decir, si el grupo decide hacerlo debe ser en el momento justo, pero tampoco puede esperar demasiado y parecer que mientras su salud empeora, la posición de otros retailers se favorece", plantea un ejecutivo del sector.

"Aun no es el momento", fueron las palabras que entonces Paulmann utilizó para evitar profundizar en la idea. Pero el escenario podría dar un vuelco, luego que comenzara a sonar entre varios operadores del mercado que la idea se desempolvó de los escritorios en Cencosud y que, presionado –en parte– por el mercado, el empresario tiene nuevamente el tema en agenda, sabiendo que esta vez no puede retroceder. Eso –aseguran fuentes–, porque mostraría una falta de seriedad que no podría hacerse evidente por segunda vez. "El tema está ciertamente sobre la mesa", añade un conocedor.

Paulmann tiene un especial aprecio por el área inmobiliaria. De hecho, se ha involucrado en primera persona en su proyecto estrella, su "chiche", el Costanera Center, donde se armó una oficina, cada detalle de su remodelación pasa por su visto bueno, y respecto del cual su actual obsesión es lograr los permisos necesarios para abrir la nueva etapa que incluye un hotel y oficinas. Ha ofrecido hasta comprar buses del Transantiago, como parte de las mitigaciones para destrabar las exigencias de las autoridades, que se vieron flexiblizadas luego que la Contraloría General le diera el visto bueno para aportar los capitales a la Municipalidad de Providencia, para que ellos determinen el calendario de gastos. Pero la solución aún no ve la luz definitiva.

La firma definitiva en la apertura de su brazo inmobiliario subsanaría completamente dos promesas del grupo: por un lado, la de la salida en bolsa, aunque también, por otro, la de recaudar mil millones de dólares por la venta de activos prescindibles para sanear su deuda, hecha por el mismo Soler, quien comprometió la cifra en el Cencosud Day de octubre de 2017. Pero la recaudación frente al total comprometido aún es baja, considerando que la última y más reciente operación es la venta del control de su negocio financiero a Scotibank en Perú, por US$ 100 millones.

El negocio 

Sobre el negocio de centros comerciales, este consiste en inversiones inmobiliarias, desarrollo y administración de proyectos. Sus ingresos provienen principalmente de arriendos que se cobran para el uso de sus instalaciones a empresas relacionadas –Jumbo, Easy, Paris, entre otras– y a terceros de locales comerciales. Hasta 2017, la empresa era propietaria de 54 centros comerciales en Chile, Argentina, Perú y Colombia, una superficie total de ventas de 2.026.942 metros.

La agencia Feller Rate, en junio de este año, sostuvo en un informe que la compañía presenta altas tasas de ocupación en centros comerciales: "Al respecto se observa tasas de ocupación superiores al 90% en Chile, Argentina y Perú, acorde a la industria en que pertenecen, sin embargo, en el caso de Colombia esta disminuye hasta el 34,4%, debido a la estructura de propiedad de dichos malls".

El área inmobiliaria de Cencosud se reporta como centros comerciales en sus estados financieros. Si bien no es el segmento de negocios que le aporta los mayores ingresos, sí es el de menores gastos y el de mejores utilidades. El año pasado, dicha área le generó ingresos totales a Cencosud por $635.799 millones, con ganancias de $574.576 millones, superando en varias veces el ítem de supermercados (con ganancias de $213.300,7 millones), el segmento de mejoramiento del hogar ($100.453,1 millones), negocio financiero ($113.271,8 millones) y tiendas por departamento ($25.101,9 millones). En todo 2017, la empresa obtuvo utilidades consolidadas cercanas a los $440 mil millones.

Este proceso se da en medio de un fuerte cambio en la industria del retail en lo que respecta al comportamiento del consumidor, cada vez más acostumbrado a comprar por internet.

Al respecto, la compañía dio cuenta de estar al tanto de esta transformación en su memoria para el ejercicio 2017, donde decía que "el retail se ha transformado considerablemente en los últimos años, impulsado por los cambios que ha provocado el desarrollo de internet, la tecnología y la digitalización. Hoy en día, la venta tradicional (offline) está siendo desafiada por el e-commerce; canal de ventas cada vez más relevante. Sin embargo, desarrollar canales de venta online implica desafíos, tanto económicos como operacionales. El foco siempre debe estar puesto en el consumidor y sus transformaciones. Las compañías necesitan ser capaces de entender cómo evoluciona la ecuación de valor del consumidor para tener éxito. Se requiere velocidad en adaptar la ecuación donde la logística cambia y la tecnología entra a jugar un rol mucho más relevante".

En el mercado esta es una operación que se espera hace tiempo. Hay bancos de inversión que han vuelto a ser contactados para reiniciar el proceso, pero en la industria es un hecho que existe el rumor de que Paulmann volvió a la carga por abrir al mercado su brazo inmobiliario.

Un alto ejecutivo del mercado y que se dedica a las finanzas corporativas, sostiene que la operación hace total sentido, pues Cencosud transa a 11x EV/Ebitda, mientras los malls lo hacen a 17x. Y si bien el cambio hacia un consumo online supone una amenaza, el valor de los activos inmobiliarios radica en que son imperecederos, pues lo que valen son los terrenos, independientemente de su uso.

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