Para establecer si la venta de un inmueble estaba o no gravada con IVA, hasta antes de la Reforma Tributaria (RT) contenida en Ley 20.780, publicada en el D.O. con fecha 29.09.2014, debía establecerse primero si quien vendía lo hacía o no en forma habitual. Sólo si se era habitual, debía avanzarse en precisar si lo que se vendía era un inmueble de propiedad del vendedor, y si en dicho inmueble el vendedor había construido total o parcialmente. Tras la reforma, en cambio, lo único que importa es si quien vende lo hace o no en forma habitual. No importa si el inmueble vendido se construyó por él o por un tercero para él. Tampoco si es nuevo o usado, y si en la compra se pagó o no IVA. Lo relevante es que lo vendido sea un bien corporal inmueble, que no sea terreno, y que el vendedor se dedique en forma habitual a su venta, cuestión que se presumirá, si entre la fecha de compra y venta transcurrió menos de 1 año.
Esta norma que comenzará a regir a contar del 01 de enero del año 2016, no afectará: 1) las ventas que se hagan durante ese año, si el permiso de edificación se otorgó durante el año 2015; y 2) las ventas realizadas en cualquier tiempo después de la vigencia, en el caso que sean precedidas de un contrato de promesa de venta o de arriendo con opción de compra, que conste en una escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Las ventas que no se incluyan en los casos de excepción referidos, se gravarán con IVA desde el 01 de enero del año 2016, considerándose como base imponible: 1) el precio de venta, tanto cuando se vendan inmuebles nuevos, como cuando lo vendido sea un inmueble usado, y el vendedor no haya soportado IVA en la compra, o 2) la diferencia entre el precio de compra actualizado y el precio de venta, cuando el inmueble sea usado, y el vendedor no haya pagado IVA en la compra.
En ambos casos, y tanto para la compra como para la venta, debe descontarse el valor del terreno. Ej.: Si un contribuyente habitual vende en $90.000.000 una casa que costó 50.000.000, en una zona en la que el valor comercial del terreno son $40.000.000, el IVA se aplicará sobre la diferencia entre el precio de compra y venta (40.000.000) menos lo que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta (44.44% sobre $90.000.000 = $39.996.000) más lo que representa el valor comercial del terreno en el precio de compra (44,44% sobre $50.000.000 = $22.220.000). Es decir = 19% sobre $22.260.000 = 4.229.400.
Dado que mientras más alto sea el valor del terreno, más reducida es la base imponible y el valor de este no es objetivo sino que comercial, prevenimos un aumento en la judicialización por este concepto.
Lo anterior, a menos que la autoridad valide como entidad a cargo de la valoración a las sociedades tasadoras de activo que incorpora la letra d) del número 6 del punto IV del artículo 3 transitorio de la Ley 20.780.
Christian Aste
Abogado, Presidente Comisión Tributaria CNC
