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¿Quién gana más con el Metro? Enfrentemos de una vez la realidad de las plusvalías urbanas

por 15 junio, 2018

¿Quién gana más con el Metro? Enfrentemos de una vez la realidad de las plusvalías urbanas
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En la Cuenta Pública, el Presidente Sebastián Piñera anunció la expansión de Metro con nuevas líneas que llegarán a Bajos de Mena y La Pintana. Es indudable que esto significa un gran avance en la integración, conectividad y calidad de vida de los habitantes de esas comunas. El Metro de Santiago es una de las pocas empresas que aún quedan en manos de Estado y la extensión de la red subterránea constituye una política pública que permite combatir la desigualdad y mejorar la vida cotidiana de los sectores más desfavorecidos que utilizan el transporte público para sus traslados desde y hacia la periferia.

Ahora bien, la expansión de Metro tiene un costo altísimo que es financiado por todos los chilenos y chilenas a través de sus impuestos y el pago del valor de pasaje. La construcción de cada kilómetro le cuesta al país 100 millones de dólares apróximadamente. El proyecto de las líneas 3 y 6 significó una inversión pública de casi 2800 millones de dólares. Aunque los principales beneficiarios son los residentes de Santiago, no son los únicos y es hora de transparentar este debate.

La llegada de Metro a nuevos sectores aumenta considerablemente el valor de suelo cercano a las estaciones. Esto es una buena noticia para los propietarios que pueden vender sus viviendas a un valor mayor. Pero es una noticia aún mejor para las inmobiliarias.

Apenas el mandatario realizó el anuncio de nuevas líneas, el sector inmobiliario se frotó las manos. De hecho, un artículo reciente del Diario Financiero detalla que, a ocho años de la puesta en marcha de la Línea 7, las inmobiliarias ya comenzaron a adquirir paños cercanos al emplazamiento de la línea.

Recientemente propuse que las inmobiliarias que compran paños cercanos a las futuras estaciones y construyen edificios de departamentos u oficinas deben tributar más para que, por ejemplo, el Estado con esos recursos reinvierta en proyectos de vivienda con precios accesibles para la mayor parte de la población; mejoras en el espacio público que nos benefician a todos; o para aportar a los costos de la construcción de más líneas de Metro.

Las grandes inmobiliarias, y con esto me refiero también a los bancos y fondos de inversión que las financian, capturan la mayor plusvalía de esta inversión pública a cambio de prácticamente nada, salvo el impuesto por “permiso de construcción” equivalente al 1,5% del costo informado de la obra.

Un estudio desarrollado por Claudia Sanhueza y Ernesto López, en el Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES), indica que entre 2008 y 2011 en Santiago los propietarios de viviendas y suelo puesto a la venta cercano a las estaciones de Metro en un radio de 1 km, ganaron 5,5% más que aquellos propietarios localizados afuera de este radio, mientras que las inmobiliarias adentro del radio de influencia del Metro ganaron un 26,5%.Una diferencia importante.

Como conclusión, los especialistas proponen un impuesto de plusvalía del 30% a la ganancia obtenida por cada m2 que se ponga a la venta por parte del sector inmobiliario. Hasta el padre del neoliberalismo, ¡Milton Friedman!, lo consideraba el “menos malo” de los impuestos.

No es justo que el sector privado se apropie de las ganancias generadas por una cuantiosa inversión pública y no contribuya para que los beneficios de ese esfuerzo, se repartan de una mejor manera entre toda sociedad.

Tampoco es justo que el aumento de los precios de la vivienda en el Gran Santiago, en los últimos diez años, se disparara un 100%. Actualmente, más de la mitad de los santiaguinos no puede pagar una una vivienda cercana al Metro. El mercado y las inmobiliarias los expulsan a la periferia.

Según el sector inmobiliario, la razón del explosivo aumento del precios de las viviendas es que el suelo en Santiago es “escaso” y caro. Sin embargo, la continua expansión del Metro ha ido sumando enormes cantidades de suelo ventajoso que las inmobiliarias adquieren y acumulan para sus operaciones. Suelo disponible y de bajo precio hay, y mucho.

Si las viviendas en Santiago, y varias otras ciudades del país, están cada vez más caras, es porque el mercado inmobiliario chileno es poco competitivo y está totalmente privatizado, además de su tendencia a mantener altas las rentabilidades de sus inversionistas, entre los cuales se encuentran ahora incluso las AFP.

Recientemente propuse que las inmobiliarias que compran paños cercanos a las futuras estaciones y construyen edificios de departamentos u oficinas deben tributar más para que, por ejemplo, el Estado con esos recursos reinvierta en proyectos de vivienda con precios accesibles para la mayor parte de la población; mejoras en el espacio público que nos benefician a todos; o para aportar a los costos de la construcción de más líneas de Metro.

Varios urbanistas, entre ellos, Iván Poduje, criticaron la idea porque prefieran negar la posibilidad de debatir sobre la plusvalía que Metro genera a las grandes inmobiliarias y la especulación que generan. Porque para ellos disputar las lógicas que favorecen al mercado se trata simplemente de “urbanismo caviar” y de desconexión con la realidad social.

En un país profundamente neoliberal como éste, cualquier propuesta que apunte a regular más y exigir al sector privado que contribuya al bien común es tomado casi como un disparate o un desaliento al crecimiento económico y la inversión privada. Pero la realidad es que este tipo de impuestos existe en muchos países del mundo.

El mecanismo se llama captura de plusvalía o value capture, como se conoce en los países de habla inglesa. En la capital de Estados Unidos, Washington DC, se ha ocupado por décadas. Lo mismo sucede en Inglaterra, o ciudades como Milán. En Latinoamérica, Colombia, Ecuador y Brasil han sido pioneros en esta materia, países que de acuerdo a los indicadores de organismos internacionales, tienen sistemas de regulación urbana notablemente más avanzados que los de nuestro país. En Chile, seguimos al debe. Tenemos mucho que avanzar al respecto.

Para que podamos vivir en una ciudad más justa y con más oportunidades para todos y todas, es necesario replantearnos los paradigmas establecidos y apostar por cambiar el modelo imperante para pensar, construir y convivir en la ciudad. Innovar, en definitiva, pensando en el bien público y en la ciudadanía y no en los intereses de unos pocos que ostentan el poder económico y que muchas veces influyen en el poder político e impiden las transformaciones que Chile necesita.

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