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Reforma al derecho registral en Chile: una improvisación gubernamental

por 20 octubre, 2019

Reforma al derecho registral en Chile: una improvisación gubernamental
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Llama la atención la premura con que el Gobierno está impulsando el proyecto que llama Ley de Reforma del Derecho Registral en Chile (Boletín 12092-7) que se concentra exclusivamente en nombramientos y cargos de Conservadores de Bienes Raíces, Notarios, y Archiveros Judiciales y no en el desarrollo del derecho registral y su institucionalidad como tal. También llama la atención la relativa displicencia parlamentaria acerca de los impactos jurídicos de esta ley, que tal como aparece concebida, con grados evidentes de improvisación, podría generar además de una crisis laboral grave en el sector, otra grave de todo el sistema registral de Chile, especialmente en la propiedad y uso de suelos y viviendas, y una gran incertidumbre política en materia de derechos de las personas.
Preocupa que el debate no exprese la dinámica de cambios que se están operando en algunas industrias como la construcción de viviendas y el mercado de suelos en diversas partes del país, hasta ahora impulsadas de manera anárquica por las obras públicas de transporte e infraestructura, pero que ahora parecen orientadas a un adiós de la casa propia para los sectores medios y bajos de la población.
Para las organizaciones Sindicales del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, el Informe emanado de la Comisión de Constitución, Justicia y Reglamento de la Cámara de Diputados aprobando el proyecto tiene serias deficiencias. Tanto porque nunca han sido consultadas sobre la materia pese a que tienen mucho que aportar y, sobre todo, por el hecho de que se cierne sobre ellas un daño laboral y previsional de incalculables proyecciones, que de no preverse inevitablemente desembocaría en una colisión de derechos y eventualmente en un conflicto.
En segundo lugar, tanto el Proyecto mismo como el Informe emanado de la Comisión parlamentaria respectiva, evidencian un desconocimiento inexplicable de la forma registral chilena, de su origen y desarrollo, y de la forma institucional en que se ejerce en la práctica. Si efectivamente los sistemas registrales son indicativos históricos de la evolución de derechos en una sociedad, sobre todo sobre su desarrollo económico y social, el derecho de propiedad y los mecanismos de fe pública y formas administrativas del Estado, este proyecto se salta olímpicamente cualquier consideración al respecto.
La idea matriz del proyecto, según el Informe, consiste en “modificar el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales”; en relación a los siguientes aspectos: “1)reducir las barreras de entrada y la discrecionalidad en los nombramientos; 2)perfeccionar el sistema de fiscalización; 3)aumentar la competencia en el sistema notarial;4) Disminuir asimetrías de información, 5)incorporar estándares de transparencia y probidad; 6)modernizar la actividad notarial y registral, y 7)disminuir los trámites que se realizan ante o por un notario.”
No hay espacio en esta columna para referirse a todos y cada uno de ellos, pero valga recalcar que lo transcrito mezcla, sin una noción clara de lo que es un sistema registral, aspectos globales con subsistemas de registro como el notarial, que en estricto rigor son dos cosas conexas pero diferentes. En todo el mundo, un “sistema registral “es un conjunto amplio de asientos o registros obligados por ley sobre un determinado tipo de bienes y actos que deben ser anotados en un registro”. El “sub sistema notarial” es una parte del anterior, y consiste en una función reglada basada en solemnidades administrativas y registros propios, los que se archivan en un registro judicial llamado Repertorio, y que son actos destinados a hacer fe pública de la materia que consignan. Cuando esta se refiere a determinados bienes, como los inmuebles por ejemplo, deben también ser inscritos en una Institución Registral conservatoria y comunicados a entes con el Servicio de Impuestos Internos para el cobro de impuestos y registro de patrimonio. Por lo mismo, no todos los actos notariales van al Conservador de Bienes Raíces, pero todos los actos notariales que son escrituras públicas, van a un Repertorio notarial o archivo propio que se almacena en el Archivo Judicial como documento público existente.
Esta dualidad funcional y orgánica es muy mal tratada en el proyecto de ley que se comenta, pese a que su distinción tiene origen constitucional, reglamentos y otro tipo de normativa aplicable.
Adicionalmente, el Informe de la Comisión, siguiendo de manera inadvertida los errores del Ejecutivo en su proyecto, tiene serias ambigüedades e imprecisiones cuando se refiere a “reducir las barreras de entrada y la discrecionalidad en los nombramientos”. Una lectura atenta del Proyecto permite suponer que tanto el gobierno como los diputados se refieren a los Notarios Públicos. Pero la redacción es confusa pues en ambos sistemas registrales, el Registral mayor y el subsistema notarial, existen procedimientos y requisitos para los nombramientos, que son muy diferentes, sobre todo por la manera en que intervienen las autoridades.
Los parlamentarios aparentemente están enfocados a considerar que existe una sobredotación injustificada de notarios, que existen “barreras de entrada” para su designación, y que “ganan mucho dinero”, todo lo cual se alimenta de la “discrecionalidad” gubernamental para crear y designar notarias, conservadores y archiveros, aunque los nombres provengan de ternas o quinas elaboradas por el Poder Judicial.
El Informe tampoco enfoca el hecho de que el Sistema Registral tiene una articulación sistémica con un conjunto de otros órganos del Estado, o relaciones de primer orden con asociaciones privadas, empezando por la Cámara de la Construcción y la industria que esta representa. Baste pensar solo en las interacciones públicas con el Registro Civil, el que a su vez tiene sus propios sistemas registrales para determinados bienes, como ocurre con los vehículos o las tramitaciones de posesiones efectivas, para entrever que el tema es más complejo de lo que aparenta.
El proyecto tampoco aclara si las plataformas digitales en que constan los datos registrados, que no son de propiedad del Estado sino pertenecen a los operadores del sistema serán objeto de expropiación o continuarán en tal calidad privada, es decir, se privatizaran aún más, con bases de datos que corresponden a información de ciudadanos. El proyecto tampoco trae un cálculo de compra realista y subsiste el riesgo que las bases de datos digitalizadas quedan en manos privadas, mientras el Estado solo tendrá archivos de papel.
En relación a esto se da un importante tema. Y es que, al menos en el caso de los Conservadores de Santiago que son tres y operan de manera conjunta, (Propiedad, Hipotecas y Prohibiciones), la institucionalidad ha sido creada en una verdadera sociedad de hecho entre los trabajadores y el funcionario designado Conservador. Los trabajadores son quienes han manejado, y en muchos casos ideado, los enfoques y procesos de modernización y la especialización en capacidades laborales, naturalmente con acuerdo del Conservador, que ocupa un reglado en el Escalafón 2 del Poder Judicial, según el Código Orgánico de Tribunales. Los trabajadores son hoy en su mayoría profesionales universitarios o técnicos, además de un grupo altamente especializados a través de un eficaz Job training. Ellos son una fuerza laboral especializada que vertebra la institucionalidad, y que podría verse seriamente dañada de aprobarse el proyecto tal como está concebido.
Así las cosas, el Proyecto no cuadra ni con el gasto fiscal previsto por el gobierno al formularlo, ni con un verdadero desarrollo del Derecho Registral en Chile centrado en las personas y la certeza jurídica. Esto porque no considera de manera expresa el verdadero valor de la institución registral que es el cuidado y permanencia de sus asientos, forma creada de manera cooperativa entre trabajadores y funcionarios concesionarios designados. El proyecto solo apunta a algunos operadores, como los Notarios u otros, y que aparecen en la mira por la eventual rentabilidad de sus oficinas.

  • El contenido vertido en esta columna de opinión es de exclusiva responsabilidad de su autor, y no refleja necesariamente la línea editorial ni postura de El Mostrador.

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