Familias sin casa y casas sin familias

Tras décadas de avances y retrocesos, hoy más de 120 mil familias duermen en campamentos –la cifra más alta en casi 30 años– y el Ministerio de Vivienda estima que se necesitan más de 550 mil viviendas para cerrar el déficit cuantitativo. Al mismo tiempo, las inmobiliarias atraviesan uno de sus periodos más complejos, acumulando un stock de 105 mil unidades sin vender, cerca de máximos históricos. Algo no cuadra: tenemos miles de familias sin casa y casas sin vender. 

Las razones son amplias y complejas. Una que destaca es que los precios de las viviendas llevan años aumentando más que los ingresos familiares. Chile no solo es uno de los países de la OCDE donde más se han incrementado los precios relativos a los ingresos, sino que también posee una de las alzas de precios de vivienda más pronunciadas a nivel mundial en los últimos 15 años.

Si en 2009 adquirir una vivienda equivalía a 3,9 años de ingresos de una familia media, en 2024 esa misma vivienda costaba 11,4 años de ingresos (CChC). Un reciente boletín de Espacio Público profundiza en la evolución del acceso a la vivienda y muestra que, además, el acceso ha caído según mediciones que consideran las condiciones del crédito hipotecario (pie, tasa y plazo) y la evolución de los precios de arriendo. 

¿Por qué es cada vez más difícil acceder a una vivienda? Por un lado, más familias buscan un hogar. Al crecimiento natural, se le suma que cada vez viven menos personas bajo el mismo techo, lo que eleva el número total de viviendas demandadas. Además, entre 2014 y 2021, hubo un importante shock migratorio.

Por otro lado, la oferta ha sido inelástica por al menos dos factores. El primero es el aumento de los costos, explicado por el alza en el costo de los materiales, la baja elasticidad en la oferta de terrenos y las regulaciones. El segundo es la sostenida disminución de la productividad en el sector de la construcción. De acuerdo con cifras de la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad (CNEP), la Productividad Total de los Factores, ajustada por capital humano, se redujo en casi 50% en los últimos 30 años. 

A lo anterior se suma la compleja situación coyuntural. Las alzas en las tasas de interés han provocado una fuerte contracción en la demanda por viviendas, deteriorando aún más el acceso y configurando la paradoja actual: familias sin casa y casas sin familia.

Los desafíos son múltiples. A corto plazo, el reto es absorber el exceso de oferta actual. A mediano plazo, por el lado de la demanda, se requiere mejorar el financiamiento en el margen; y por el lado de la oferta, avanzar en políticas públicas que hagan más elástica la disponibilidad de viviendas.

El deterioro de la accesibilidad pone en riesgo el bienestar de miles de familias: aumenta el estrés financiero de los hogares, genera situaciones de tenencia insegura y hacinamiento, y profundiza la crisis habitacional. Por ello, mejorar el acceso a la vivienda deberá ser una prioridad para cualquiera que aspire a gobernar el próximo año.