En 2012, Bci Asset Management, la división del banco controlado por Luis Enrique Yarur que administra activos para terceros, creó un fondo inmobiliario para clientes de alto patrimonio que apostaba al sueño de Álvaro Saieh de convertir a SMU en actor relevante en el negocio supermercadistas y del retail.
Para eso se armó el Fondo de Renta I, un Fondo de Inversión Privado (FIP) al que 34 clientes de alto patrimonio del banco aportaron un total de US$ 16 millones. Es un fondo cerrado a siete años que termina en 2019.
El plan era invertir en 10 centros comerciales y strip centers, en los cuales el supermercado o negocio "ancla" sería en su mayoría Unimarc, Construmart u otra de las cadenas del holding supermercadista de Saieh. Esas anclas atraerían a los otros arrendatarios y el negocio para el fondo estaba en los flujos que se generarían a partir de las rentas y las ganancias de capital al término del periodo del FIP. A diferencia de fondos de renta inmobiliaria tradicional, el del Bci también financiaba parte de la construcción y desarrollo de los activos.
A los inversionistas se les ofrecía una rentabilidad anual estimada de 6% + UF. Bci Asset Management cobra 1% anual en gastos de administración y una comisión de éxito del 20% de todas las ganancias por sobre el 8% + UF al término del fondo (2019).
A casi tres años desde que se armó el referido fondo, esas estimaciones de rentabilidad están muy lejos de la realidad. La apuesta a SMU ha resultado en que el fondo ha perdido dos tercios de su valor. Las cuotas de los aportantes valen un tercio del valor inicial.
Cabe recordar que, a los pocos meses de cerrar el fondo, SMU entró en una crisis que casi llevó al holding a la quiebra y llegó incluso a salpicar a CorpBanca, el banco que es la joya de la corona de Saieh.
Hasta cierto punto, el éxito del plan de reestructuración de SMU que implementó Saieh ha sido un factor en el rendimiento negativo del fondo del Bci. Saieh y su equipo apostaron a achicarse y consolidarse, lo cual tuvo repercusiones en los 10 centros comerciales del fondo.
Para Bci Asset Management US$ 16 millones es una cifra menor. Mal que mal, gestiona US$ 7.500 millones. Pero existe preocupación porque los clientes que invirtieron son todos de alto patrimonio y algunos cuestionan cómo se ha gestionado el fondo. Hace un par de meses se alertó de la situación al presidente del banco, Luis Enrique Yarur.
Aunque al interior del Bci afirman que todos los aportantes han sido regularmente informados de la situación y que se trata de inversionistas calificados, que entienden que es un producto sofisticado.
Los inversionistas con los que pudo hablar El Mostrador Mercados admiten que en la presentación había un párrafo que explicaba el riesgo de la inversión y que el Bci ha sido proactivo en mantenerlos al tanto de los esfuerzos para apuntalar el fondo.
El rol de Alejandro Villablanca
En el mercado –y al menos dos aportantes al FIP que hablaron con este medio– afirman que el problema del fondo es que estaba muy cargado a SMU, al tiempo que apuntan a la gestión de Alejandro Villablanca, ex socio fundador de Alvi y quien administraba los activos para el Bci.
Villablanca construyó los centros comerciales además de administrarlos, pero ya no está más asociado con el fondo y Bci Asset Management tomó control directo de los proyectos a comienzos de 2014. Cristián Barros, ex de Nevasa y el Fondo Inmobiliario Independencia, es el ejecutivo que está tratando de revertir la situación y que se halla administrando los activos actualmente.
Este medio tiene entendido que Villablanca está radicado en Miami. Tratamos de comunicarnos con él, pero sin éxito.
La persona clave al interior del Bci Asset Management es Héctor Valenzuela y algunos inversionistas y fuentes que conocen como se gestó el fondo dicen que él y su equipo no escucharon advertencias de que el proyecto tenía vulnerabilidades, en particular su exposición a SMU, y haber confiado demasiado en los análisis que hizo en sus presentaciones el fundador y ex socio de Alvi.
Un ejecutivo de la industria inmobiliiaria plantea que Villablanca y su equipo no solo fueron demasiado optimistas en su análisis, sino que también cometieron errores en la gestión misma de desarrollo de los proyectos.
Cerandos a Bci Asset Management señalan que Villablanca tiene una vasta y exitosa trayectoria en Alvi y luego en Vegamercados, por lo que esas criticas no son del todo válidas. Asimismo, afirman que hay otros factores que han influido en que el fondo esté tan castigado. Uno de ellos es la incertidumbre económica que ha golpeado el consumo con una fuerza mayor a lo que se anticipaba.
Explican que hay un plan agresivo para hacer repuntar el fondo y el objetivo es recuperar los flujos. Puntualizan que están buscando distintas alternativas y reajustando las proyecciones. Afirman que han sido transparentes con los inversionistas y que ahora "están mucho más tranquilos". Eso sí, admiten que es poco probable que a 2019 se cumplan los objetivos de rentabilidad original, pero están confiados en que van a revertir la situación. También revelan que han tenido ofertas por los activos del fondo, aunque a precios muy por debajo del valor de los proyectos.
