Crisis de acceso a la vivienda: el caso de Los Ríos y Los Lagos

La evolución reciente del mercado de la vivienda en las regiones de Los Ríos y Los Lagos revela una profunda y peligrosa paradoja. El anhelo de “calidad de vida”, que atrajo inversión y nuevos residentes ha chocado frontalmente con la dura realidad de la habitabilidad: una desconexión severa entre los precios de las viviendas y la capacidad de pago real de la población local.

Si bien esta crisis obedece a múltiples factores, un estudio serio no puede obviar la raíz del problema del suelo.

Según un análisis de la empresa Tinsa y la U. San Sebastián, la situación de Valdivia es crítica. El mercado ha sido calificado como “severamente inalcanzable”. La mediana del Price Income Ratio (PIR) –cuántos años de ingreso familiar completo cuesta una vivienda– alcanza un asombroso 16.4. Pero el dato más grave es el del esfuerzo: el 100% de la oferta de vivienda nueva analizada supera el 25% de ingreso recomendado para un dividendo hipotecario. La mediana del esfuerzo real que debe hacer una familia asciende a un insostenible 63% de sus ingresos mensuales.

Esta crisis de acceso a la vivienda no se explica solo por una alta demanda o la escasez de créditos accesibles. Debemos mirar el costo de producir suelo y cómo este aumenta su valor a un ritmo muy diferente al de los sueldos. En zonas donde la infraestructura (carreteras, calles o servicios) está distribuida de forma no equitativa, los suelos con mejor conectividad son los que aumentan de precio con mayor intensidad.

Aquí yace el factor crítico: la infraestructura habilitante de suelos urbanos. Hablamos de la costosa red de agua potable, alcantarillado, vialidad y electricidad necesaria antes de poner un solo ladrillo. En la compleja geografía de estas regiones –con cerros, humedales y bordes lacustres–, el costo de habilitar un nuevo terreno resulta difícil de compatibilizar con la demanda de vivienda asequible.

Esto explica la situación en Los Lagos. Puerto Varas está en recesión: el PIR de 16.87 es la fiebre de un mercado donde el valor –inflado por el alto costo de habilitación y la demanda especulativa–, destruyó la capacidad de pago local. El resultado: ventas deprimidas y muy pocos proyectos nuevos.

Puerto Montt sigue con “sobreoferta” de viviendas, pero su valor de mercado (PIR 16.08) ya es prohibitivo. El alto costo de la infraestructura habilitante impide que los precios se ajusten a la baja, a pesar de las ventas lentas. Cuando el costo de habilitar el suelo y la especulación superan por completo la realidad local, el resultado no es crecimiento. Es un espejismo a punto de desvanecerse, dejando atrás un mercado detenido y una profunda crisis de acceso.