“La ley es mala” y “espejismo de modernización”: Duro balance a reforma de notarios y conservadores

El sistema notarial y registral chileno enfrenta un cambio importante, tras la promulgación de la Ley 21.772. La normativa, publicada el 1 de octubre de 2025, entrará en vigencia a partir del 2 de abril de 2026, luego de una tramitación que se extendió por cerca de 8 años y pasó por tres gobiernos.
El consenso entre políticos, académicos y especialistas, reunidos en un seminario organizado por la Facultad de Derecho y Humanidades de Universidad Central y los dos sindicatos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS), se centró en las deficiencias del nuevo cuerpo legal.

La ley introduce varias modificaciones. Se elimina el sistema de designaciones discrecionales y se establece un mecanismo de Concurso Público (SADP) para Notarios, Conservadores y Archiveros, marcando el fin de los cargos vitalicios al imponer un límite de 75 años para la permanencia. Además, prohíbe explícitamente el nombramiento de personas con vínculos familiares o parentescos con autoridades políticas y judiciales.

En materia de fiscalización, los ministros o ministras de las Cortes de Apelaciones ya no tendrán de esta función, la cual pasará a manos de las fiscalías judiciales de las cortes Suprema y de Apelaciones. El Poder Judicial no intervendrá en los nombramientos, quedando estos en el ámbito del Poder Ejecutivo, a través del Ministerio de Justicia y el SDAP.

A pesar de estos avances, la evaluación de los especialistas fue altamente crítica. Santiago Escobar, abogado que acompañó la tramitación junto a uno de los sindicatos, fue categórico al enfatizar: “La ley es mala”. Por su parte, el abogado y experto registral Marco Antonio Sepúlveda aseguró que el cuerpo legal “no aporta nada” y lo calificó como un “espejismo de modernización”.

Sepúlveda destacó la deficiente técnica legislativa elemental, señalando que la ley “no se preocupó del fraude registral” y omitió la implementación de una” alerta registral”. Además, enfatizó, existe un grave error en el nuevo Artículo 78 sobre la inscripción de dominio, ya que la nueva ley no obliga a señalar los deslindes de una propiedad”, dijo.

Entre los expositores invitados, se encontraron el exministro del Trabajo y exdiputado Osvaldo Andrade y la diputada Camila Flores.
Osvaldo Andrade abordó el impacto en el ámbito laboral. Mencionó que el esfuerzo por incorporar normas que garantizaran los derechos adquiridos por los trabajadores a través de la negociación colectiva “no fue exitoso”. Criticó que el Ejecutivo “no mostró voluntad para impulsar la negociación supraempresa (ramal), a pesar de que este gobierno la preconiza”. Como sugerencia, Andrade propuso que los sindicatos generen iniciativas legislativas, como la posibilidad de crear un capítulo específico o un estatuto en el Código del Trabajo vinculado con los trabajadores del sistema registral.

Por su parte, la diputada Camila Flores, aunque no tan crítica como los académicos, reconoció que “quedó mucho por avanzar y perfeccionar”. Su principal objeción fue que la ley “no dio suficiente importancia y relevancia a la trayectoria y el mérito para el nombramiento de nuevos cargos, especialmente en el segundo escalafón”. La diputada también criticó que la división del Conservador de Bienes Raíces de Santiago en cuatro (una medida que generó consecuencias en la esfera laboral) fue una “pelea brutal” impulsada por el “reproche de que ganaban mucho dinero”, y no porque el sistema presentara fallas en su funcionamiento.

La nueva ley crea tensiones y riesgos para los trabajadores y los oficios. El profesor Nazmi Dapik se centró en el impacto laboral generado por el Artículo 482 del Código Orgánico de Tribunales. Este artículo confiere al nuevo funcionario entrante, notario o conservador, la facultad de solicitar judicialmente la terminación de contratos o la inoponibilidad de cláusulas si estas provocan un “gravamen injustificado o excesivo”. Dapik advirtió que esta norma limita la protección de los derechos adquiridos y vulnera el principio básico de continuidad laboral.

Francisco Fernández, experto en ciberseguridad, puso el foco en los riesgos tecnológicos. La reforma registral resultó deficiente dijo, al no considerar las Leyes de Ciberseguridad y la de Protección de Datos Personales. Fernández alertó sobre riesgos como el Ransomware (secuestro digital), que daña la integridad de los datos, y el Phishing con robo de credenciales de acceso.

El experto enfatizó que la entrada en vigencia de la Ley Marco de Ciberseguridad implicará enormes exigencias de reportes de incidentes y protección de datos, “tareas para las cuales muchos conservadores no están hoy en condiciones de solucionar y nadie sabe quien debe asumir los enormes costos de todo el sistema”, afirmó.

Hubo un llamado unánime a la necesidad de “juntar fuerza” entre la academia, el ejercicio profesional y los gremios. Subrayando que si el país se encamina a ser un Estado Digital, la prevención en ciberseguridad debe centrarse en los sistemas internos, pues anticipar los riesgos es clave, ya que los daños en materia digital son muy rápidos e infinitamente más costosos, concluyeron los expertos.