Pago de contribuciones de bienes raíces, ciudad y justicia territorial

En segunda vuelta, de las elecciones presidenciales vuelve a poner sobre el tapete de las discusión de las propuestas de los candidatos en la campaña, sin duda el prometer Eliminar las contribuciones de la primera vivienda (gradualmente) por considerarlo un impuesto “injusto y perpetuo”, que “castiga a la clase media y a los adultos mayores” puede resultar una oferta muy atractiva a muchos electores, en esa visión las contribuciones han sido tratadas estos meses como un “costo” individual que habría que eliminar o, al menos, reducir. Pero si levantamos la mirada, veremos que se trata de una discusión sobre el tipo de sociedad y de ciudad que queremos. El impuesto territorial financia servicios municipales, captura parte de la renta del suelo y, bien diseñado, puede corregir las desigualdades que nuestros mapas hacen tan visibles.

En Chile, la mayoría de las viviendas no paga este impuesto: para 2025 el tramo exento llega a alrededor de $56,8 millones de avalúo en viviendas habitacionales, por lo que gran mayoría de las casas y departamentos queda exenta. Las viviendas en comunas de alto valor de suelo (p. ej., Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Providencia), es donde se concentra el pago efectivo de contribuciones; son también las grandes “donantes” al Fondo Común Municipal (FCM). Es un grupo relativamente acotado de propietarios de los inmuebles habitacionales del país, sólo 22,7% el que paga contribuciones y, dentro de esos, 12,8% las paga como primera vivienda; es decir, eliminar el cobro a la primera vivienda beneficia a una fracción minoritaria del total de viviendas.

Desde el mundo de la arquitectura y el urbanismo, donde observamos a diario cómo la inversión pública crea valor, la pregunta clave no es si mantener las contribuciones, sino cómo perfeccionarlas para que sean justas, transparentes y socialmente sostenibles. En el mes de julio de este año  el Colegio de Arquitectos convoco a un encuentro de expertos/as a debatir sobre este tema, el cual concluyo que lo más adecuado es mantener el impuesto, mejorar su progresividad y, sobre todo, dotarlo de legitimidad mediante transparencia y destino social claro.

¿Por qué mantenerlo? Primero, porque es una fuente estable de financiamiento local. Sin ingresos propios, las comunas se vuelven dependientes de transferencias discrecionales y pierden capacidad de respuesta a necesidades cotidianas: aseo, áreas verdes, iluminación, veredas, seguridad comunitaria. Segundo, porque el impuesto al patrimonio inmobiliario genera menos distorsiones que gravar salarios o emprendimientos. Tercero, porque permite recuperar -aunque sea parcialmente- las plusvalías que produce la inversión pública y los cambios normativos, evitando que queden privatizadas.

Los reparos existen y no deben ignorarse. Para personas mayores con ingresos bajos, pero que habitan barrios encarecidos, el pago puede volverse asfixiante. También hay percepciones de opacidad en el avalúo fiscal y dudas razonables sobre por qué viviendas parecidas pagan distinto según la comuna. Finalmente, la desigualdad de la base tributaria -mucho valor concentrado en pocas comunas- tensiona el sistema y alimenta discursos de “pago injusto”.

La experiencia internacional es clara: el impuesto catastral funciona cuando se actualiza con frecuencia, aplica escalas progresivas y protege a quienes tienen menor capacidad de pago. En América Latina, ciudades que modernizaron catastro y transparentaron métodos de valoración multiplicaron recaudación y legitimidad. En la OCDE, los gobiernos locales utilizan mecanismos de ‘circuit‑breaker’ (cuando la cuota supera un porcentaje del ingreso del hogar, se otorga un crédito o alivio) y programas de diferimiento para adultos mayores (el pago se posterga hasta la venta o herencia). La lección es simple: progresividad, transparencia y protección de liquidez van de la mano.

En una sociedad altamente segregada, la justicia no se juega sólo en cuánto se cobra, sino también en cómo se cobra y para qué se usa. La equidad vertical exige que quien concentra más patrimonio inmobiliario aporte más. La equidad horizontal, que dos viviendas similares tributen similar independientemente del barrio. Y la justicia territorial demanda que una fracción relevante de la recaudación financie mejor espacio público, equipamiento y movilidad en los barrios que más lo necesitan.

¿Qué camino es razonable hoy? Mantener el impuesto territorial y perfeccionarlo con cinco ajustes concretos: 

(1) ampliar el piso exento para la primera vivienda de menor valor; 

(2) incorporar tramos adicionales para viviendas de alto avalúo, protegiendo a las familias de ingresos medios; 

(3) aplicar un ‘circuit‑breaker’ que limite la carga anual a un porcentaje del ingreso del hogar; 

(4) habilitar el diferimiento para personas mayores con baja liquidez, con intereses acotados y garantía real; y 

(5) abrir la caja negra del avalúo con metodología pública, datos abiertos y un simulador ciudadano. Si además destinamos una parte explícita de la recaudación incremental a barrios prioritarios, el impuesto dejará de ser una obligación opaca para convertirse en un pacto visible de convivencia urbana.

Las contribuciones no son el enemigo. La verdadera amenaza es una ciudad que reproduce privilegios y carencias, donde el valor creado colectivamente termina beneficiando a unos pocos. En esta segunda vuelta, debatamos con honestidad: eliminar o vaciar el impuesto territorial no resolverá la desigualdad ni mejorará servicios locales. En cambio, un rediseño progresivo, transparente y con propósito territorial puede convertirlo en un instrumento al servicio de la justicia urbana y la democracia cotidiana.

“El problema no es el impuesto en sí, sino su legitimidad: transparencia en el avalúo, protección a los vulnerables y destino social visible.”