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Hoy están encargados de evaluar viviendas dañadas tras el terremoto

Cámara Chilena de la Construcción: la mano que mece al sector inmobiliario

por 24 marzo 2010

Cámara Chilena de la Construcción: la mano que mece al sector inmobiliario
Considerado como el gremio más rico de Chile, en la práctica la asociación es la que decide qué leyes y fiscalizaciones rigen al rubro, el que cuenta con una serie de ventajas tributarias y subsidios que en algunos casos hace rato perdieron el objetivo para el que fueron creados. Mismos que hacen al sector inmensamente atractivo para los inversionistas.

Sebastián Piñera, Fernando Echeverría, actual intendente de Santiago, José Cox, Carlos Alberto Délano (presidente de la Teletón), Andrés Navarro, Juan Cúneo y Eduardo Fernández León  no tienen en común sólo ser algunos de los empresarios más prósperos del país. También los une la construcción. Y el colapso tras el terremoto de algunos edificios ligados a empresas de las que son socios (ver listado).

No es coincidencia que la crème de la crème empresarial apueste por este rubro. Para 2010, las proyecciones de inversión “base” en vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) -realizadas antes de la catástrofe-llegaban a poco más 3,5 millones de millones de pesos (167 millones de UF).

Según datos entregados por el Banco Central, desde 2003 hasta el último semestre del año pasado, la construcción, incluyendo edificación habitacional y no habitacional, obras de ingeniería, reparaciones y demoliciones, promedia un aporte al Producto Interno Bruto (PIB) de 6,7 por ciento.

El privilegiado sitial del sector va de la mano con el hecho de ser uno de los motores de la reactivación económica, especialmente por su alto impacto en el empleo, razón por la cual el Estado históricamente ha impulsado su desarrollo y crecimiento. Por eso hay una serie de ventajas tributarias y subsidios que lo fomentan.

No ha sido la única batalla ganada en el Parlamento por la CCHC. Son varios los “trajes hechos a la medida”, según ex fuentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

También cuenta con otro fuerte aliado: la Cámara Chilena de la Construcción, que en la práctica es quien mueve los hilos de las grandes decisiones que atañen al rubro. Porque, tal como señala el diputado Carlos Montes, “la Cámara tiene mucho poder, influye en todas la áreas. Hablan hasta de que ellos son los que legislan”.

Franquicias para “la clase media”

La modificación al crédito especial para la construcción de viviendas aprobada en el Parlamento en marzo de 2008, fue un gallito entre el Gobierno y la Cámara Chilena de la Construcción, que finalmente fue ganado por el gremio “más rico de Chile”, como lo califican algunos.

Poderosa e influyente, la agrupación hoy liderada por Lorenzo Constans, ha contado entre sus directivos a importantes figuras. Una de ellas es el actual intendente de Santiago, que entre otros pesos pesados de la asociación rechazó el cambio a la franquicia al sector porque “afectaba a la clase media”.

La idea original de la iniciativa presentada por el Ejecutivo, contemplaba que las viviendas sobre 4.000 UF quedaban fuera del beneficio impositivo, que se traduce en que el IVA a la construcción queda reducido a 6,6 por ciento. La idea era mantener la exención hasta viviendas de UF 2.000, con un gravamen escalonado hasta UF 4.000.

Pero el gremio logró que esto se mantuviera hasta las 3.000 UF y a partir de ahí fuera rebajándose hasta las UF 4.500. Lo que implica que viviendas de casi 95 millones de pesos cuenten con el beneficio.

Según cifras entregadas por el entonces ministro de Hacienda, Andrés Velasco, mientras se discutía la modificación en el Parlamento, entre 2006 y 2008 el fisco dejó de percibir cerca de US$ 1.540 millones por mantener esta franquicia sin ningún tope de precios.

En la práctica, señalaba el economista, la franquicia era mucho más aprovechada por el quintil más rico, que recibía el 70 por ciento del beneficio, mientras el quintil más pobre sólo obtenía el tres por ciento.

Para 2010, según proyecciones del Servicio de Impuestos Internos (SII) antes del terremoto, se esperaba que el fisco dejara de recaudar por este concepto US$ 377 millones, correspondientes al 0,21 por ciento del PIB.

Esto, sólo tomando en cuenta este beneficio tributario. Según un estudio de la Dipres realizado el 2006, las franquicias tributarias del sector -a ese año- implicaban que el fisco dejaba de recaudar anualmente 471 mil 217 millones de pesos (en pesos de 2005). No existen cifras actualizadas.

A la medida

No ha sido la única batalla ganada en el Parlamento por la CCHC. Son varios los “trajes hechos a la medida”, según ex fuentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Para ello en el Parlamento han contado con fuertes aliados: la Alianza por Chile, y el senador Hossaín Sabag han sido tradicionalmente férreos defensores de sus posturas.

Además, cuentan con un potente staff de profesionales, que monitorean periódicamente las políticas públicas que los atañen. Y si alguna se va contra sus intereses oponen una fuerte resistencia a nivel gubernamental. Si esto no funciona optan por argumentar que el asunto es de interés nacional o que desincentivará la inversión.

Un importante asesor de la CCHC fue el actual ministro de Transporte, Felipe Morandé, quien fue gerente de estudios del gremio y que según fuentes del Congreso “influyó bastante en muchos proyectos que no eran del agrado del sector”.

Otros temas que han frenado son, por ejemplo, el intento por modificar ley de parcelas de agrado, la intención de reformar el actual sistema de concesiones o la norma que busca promover la integración social y que obliga a los urbanizadores a ceder el 5% de la superficie total que utilizan para la construcción de viviendas sociales, o bien pagar el valor equivalente.

También han impulsado cambios en su favor, como la modificación para terminar con la “burocracia” de la revisión de los proyectos en torno a la calidad de la construcción, estándares de seguridad y materiales por parte de los municipios, para que ese control quedara en sus propias manos.

Hace unos días, el intendente Echeverría anunció un convenio con la CCHC, que facilitará profesionales para evaluar las viviendas dañadas por el terremoto. La iniciativa sacó ronchas en algunos sectores, que señalan que hay conflictos de interés.

Al respecto, el diputado Montes opina que la decisión “no es muy atinada, porque son justamente las construcciones de la gente que conforman dicha asociación las que están cuestionadas. No garantiza que se van a plantear las irregularidades en su real magnitud, habría sido mejor hacerlo con colegios profesionales u otras instancias sin intereses directos”.

Según el informe de la Dipres de 2006, entre 2001 y 2007 el fisco habría dejado de percibir casi 756 mil millones de pesos (moneda nominal) en rentas de arrendamiento de viviendas acogidas al DFL2.

El decreto que perdió el rumbo

Además del importante rol a la hora de decidir sobre las reglas del juego de su sector y las franquicias tributarias, la construcción también cuenta con una serie de subsidios otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Según explica el ex el jefe de la división de política habitacional de dicha cartera, Jaime Silva, hay dos grandes categorías de subsidios. Uno destinado a sectores más vulnerables, conocido como Fondo Solidario, y el resto enfocado a las personas que tienen capacidad de acceder a un crédito.

En ambos casos el dinero se paga a las constructoras o inmobiliarias. En los subsidios para el primer quintil hay más control porque el Serviu trabaja directamente con las constructoras. En el segundo caso, una vez que el interesado compra un inmueble beneficiado y presenta los documentos correspondientes, el Minvu endosa el cheque a la inmobiliaria “como una especie de cheque”, señala Silva.

Por otro lado, también favorece al sector el decreto con fuerza de ley DFL2, que existe desde 1959 como un estímulo a la construcción y que permite que las viviendas con menos de 140 metros cuadrados se acojan a una serie de beneficios tributarios.

Por ejemplo, rebajas de hasta 50 por ciento de las contribuciones, dependiendo del metraje del inmueble. Pero la exención más importante, detalla Silva, es que los ingresos por “explotación” de un DFL2, como el arriendo, están libres de impuestos a la renta.

Lo que es altamente beneficioso para alguien que tenga más de una propiedad con esta característica. A modo de ejemplo, el profesional cuenta que conoció una persona que tenía tres torres de departamentos en Pedro de Valdivia, “eran como 200, y eso ni siquiera se pone en la declaración de impuestos”. Lo que está absolutamente alejado del espíritu original de la iniciativa, que en un principio fue diseñada pensando en beneficiar la edificación de viviendas de clase económica y media.

Según el informe de la Dipres de 2006, entre 2001 y 2007 el fisco habría dejado de percibir casi 756 mil millones de pesos (moneda nominal) en rentas de arrendamiento de viviendas acogidas al DFL2.

Silva considera que la aplicación del DFL2, que se entrega a cerca del 80 por ciento de las edificaciones nuevas que se construyen anualmente, “es una medida que incentiva mucho la construcción, porque hay mucha gente que le interesa comprar un departamento para tener esos ingresos. Creo que si se quisiera cambiar requeriría un análisis para ver exactamente qué efecto tendría en el mercado inmobiliario”. Por ello, es una herramienta muy defendida en el sector.

En todo caso, agrega, “es absolutamente necesario reconocer que es un beneficio absolutamente regresivo, porque mientras más rica es una persona más departamentos o casas puede tener y más impuestos debiera pagar. Y aquí ocurre al revés: tiene más beneficios por parte del Estado”.

Opinión con la que coincide el estudio de la Dipres, que señala que en la práctica los beneficios de esta franquicia no están focalizadas en incentivar la inversión en viviendas económicas ni aumentar el stock habitacional para las familias de clase media, ya que según datos del Servicio de Impuestos Internos del 2004, el 96,7 por ciento del gasto tributario beneficia al quintil más rico de la población.

“Lo que plantea dudas respecto de la eficiencia de esta franquicia tributaria, sobretodo considerando que coexiste con otros instrumentos de política habitacional”, señala.

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