Nada para al mercado inmobiliario local. Aunque a ratos aparecen nubarrones en el horizonte y en el extranjero los mercados siguen reacomodándose, las ventas de viviendas en Chile continúan viento en popa.
Según el informe de IConstruye, a julio las ventas, medidas como promesas de compraventa, crecieron 3 % en los primeros siete meses del año respecto del mismo período de 2011 y un 6 % en UF.
El mercado total de viviendas colocadas en el Gran Santiago sumó 19.098 unidades, siendo impulsado por los departamentos, que crecieron un 15 % en unidades y un 19 % en UF. Jugó en contra el mercado de las casas, que cayó 16 % en unidades y 12 % en valor.
Las causas de este crecimiento son diversas. Una de las principales apunta a que existe confianza en que el mercado laboral se mantendrá dinámico, lo que lleva a que las personas decidan tomar riesgos y adquirir una vivienda.
Según Juan Pablo Monge, gerente general de Desco, esto “genera tranquilidad en las personas que creen que no correrán riesgo de perder su trabajo”.
Lo anterior está impulsado por el crecimiento de la economía que, de acuerdo a las cifras oficiales ha hecho crecer los ingresos de quienes pueden adquirir una vivienda. “El precio del cobre, en especial, sigue tirando el carro y eso permite que la economía crezca y haya demanda por viviendas”.
Además, aseguran en el mercado, el alza en el valor de las viviendas no es tan resentido en los clientes, pues sus ingresos estarían aumentando en línea con ello.
En un seminario de Larraín Vial en agosto, se presentaron cifras que mostraban que los sueldos siguen creciendo más que los precios inmobiliarios.
También hay factores propios del mercado inmobiliario. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, opina que los inversionistas han ido incrementando su presencia en la compra de viviendas, como una alternativa de inversión. La ven como algo seguro en tiempos de volatilidad.
Conforme a estimaciones del mercado, este año el porcentaje de departamentos comprados por inversionistas (que compran más de una unidad) está representando alrededor de 18 %, cifra que es sustancialmente mayor al 10 % u 11 % de hace un año.
“Los inversionistas están viendo que las viviendas se están valorizando y dado el nivel de incertidumbre en los mercados accionarios prefieren resguardar su dinero en bienes raíces”, opina Domínguez, quien coincide en que los inversionistas se están transformando en un factor importante.
El líder gremial agrega que los departamentos están siendo más relevantes en el mercado porque las personas priorizan acceso a medios de transporte y seguridad.
Por su parte, Monge afirma que hay serias dificultades para mejorar la oferta de casas, dada la escasez de terrenos y el alto costo que de eso deriva. Esto afecta la diversidad de oferta impactando la demanda.
De hecho, Domínguez indica que la mayor parte de las ventas se están haciendo en verde, es decir, con varios meses o años de anticipación a que la construcción haya concluido. Algunos analistas ven esto como un signo de que estamos cerca de una burbuja en el mercado.
Además, las casas crecieron muy fuerte en 2011, por efecto del rebote frente al golpe que sufrieron las ventas de este producto en 2010 por el terremoto, lo que hace que la base de comparación sea muy alta.
Monge resalta que se está viendo una masa importante de clientes que prefiere departamentos pequeños, porque las familias se reducen a un número más acotado. “Vemos muchas personas que compran para vivir solas o en pareja, y para ellos ha ido creciendo ese producto, sobre todo en segmentos medios”, observa el ejecutivo.
Esto ha impulsado la velocidad de venta en las salas. Un ejecutivo revela que las metas de colocación de viviendas se están alcanzando en plazos más cortos de lo planificado y que aun cuando reducen los descuentos a público, las personas siguen comprando.
En todo caso, pese a que el mercado sigue creciendo, las tasas de expansión son menores a las de años previos a la crisis de 2008.
Según Domínguez, esto se explica porque el país está avanzando a una fase de desarrollo económico mayor, lo que provoca que el nivel de crecimiento se acerque al crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB).
“Los países subdesarrollados muestran tasas de crecimiento de este mercado superiores al PIB, pero en la medida que te acercas al desarrollo, ambos índices se van acercando, como en Europa, donde las ventas de viviendas suben en niveles similares a la economía”, enfatiza Domínguez.
Por comunas
Las principales comunas por valor en departamentos fueron Santiago (UF 8,6 millones) que subió 23 %; Las Condes (UF 6,7 millones), aunque cayó 2 %, y Ñuñoa (UF 4 millones), que aumentó 28 % en doce meses.
En casas todos caen, excepto Chicureo que sigue creciendo (23 % en doce meses a julio, con UF 3,6 millones); Lampa y Maipú bajan más de 10 %.
Las comunas más importantes en términos de unidades en el mercado de departamentos son Santiago con 5.245 unidades (creciendo un 17 % en doce meses), Ñuñoa con 1.326 (un 17 % más) y Las Condes con 1.184 unidades (un 5 % de alza). En casas fue Puente Alto (1.277), Maipú (708), Lampa y San Bernardo con 600) y Colina.
