Para una industria que está en medio de uno de los más vigorosos boom de los últimos tiempos no debería haber mucho de qué preocuparse. Sin embargo, para el sector inmobiliario y el de la construcción estos son tiempos complicados.
A las crecientes advertencias de que estamos a las puertas de un burbuja inmobiliaria, ahora se suman los renovados esfuerzos fiscalizadores de la Superintendencia de Valores y Seguros y el informe del Banco Central que revela que la banca les está restringiendo el crédito.
El informe de ayer del banco confirma la creciente actitud “conservadora” de la banca frente al mercado inmobiliario. Un 25 % del sistema está restringiendo los préstamos al sector y un 30 % los créditos de consumo y para comprar viviendas. Esto demuestra que definitivamente la banca está mirando con cierta distancia el desarrollo del mercado inmobiliario. La encuesta de créditos del Banco Central confirmó que, al menos, una parte del sistema financiero está restringiendo los créditos para que inmobiliarias y constructoras desarrollen proyectos y también está poniendo coto a la entrega de préstamos a las personas que quieren adquirir una casa o departamento.
Según el informe del cuarto trimestre de 2012 que se realiza a ejecutivos de los bancos locales, un 25 % de los bancos consultados dijo que tenía condiciones más restrictivas para la entrega de créditos a inmobiliarias, y un 17 % señaló lo mismo para las constructoras. La cifra confirma una cierta tendencia marcada en los dos trimestres anteriores.
Las causas de esta mayor restricción son: el entorno económico que la banca percibe como poco favorable y un segundo ítem de “otros” que el Central no desglosa.
Este nivel de restricción se está traduciendo explican los ejecutivos consultados, en un 25 % de los casos, en la solicitud de un porcentaje del valor del terreno donde desarrollará el proyecto inmobiliario como anticipo para la entrega de un crédito. También incluye en un 16 % de los casos mayores spread requeridos por los bancos para prestar y en garantías u otras condiciones contractuales para dar financiamiento.
Al mismo tiempo, los bancos están poniendo algunas condiciones mayores para la entrega de créditos hipotecarios. Según la encuesta, un 30 % de los consultados presenta mayores condiciones de restricción a los clientes, la cifra más alta desde la crisis subprime a fines de 2008. Una cifra parecida está afectando a la oferta de créditos de consumo.
Principalmente, la causa que explica esta situación es el riesgo de la cartera de clientes de los bancos, que se ha traducido en un alza en la morosidad y la contabilización de provisiones adicionales de la banca. A ello se suman cambios normativas y con un alto porcentaje “otros” que, nuevamente, el BC no desglosa.
Esto se traduce en que los bancos pidan un spread mayor por cada crédito, sobre el costo de financiamiento de la entidad, y también niveles más exigentes de pie y mayor conservadurismo en cuanto al porcentaje de los ingresos que representa el dividendo para el cliente.
Pese a todo, las inmobiliarias y constructoras siguen demandando préstamos para sus proyectos y las personas continúan pidiendo créditos para comprar viviendas.
Santander y BancoEstado son los bancos más expuestos si explotara una burbuja inmobiliaria, con un 47,5 % del mercado al cierre de 2010. En los últimos dos años han perdido mercado, pero lo siguen dominando y dicen no temer a una burbuja. Banco de Chile, CorpBanca e Itaú también son vulnerables. En tanto, el mercado hipotecario suma US$ 51.000 millones, un 20 % del PIB
El informe del Banco Central se publicó dos días después que la SVS le pidió a las inmobiliarias y constructoras detalles sobre la oferta, la demanda y proyectos, como parte de un fiscalización más rigurosa.
Estos nuevos esfuerzos de mayor fiscalización son parte de los cambios a sus métodos de revisión que la SVS anunció el año pasado. En su momento los cambios se explicaron como un esfuerzo para poder “encender luces amarillas” en caso de haber anomalías en alguna industria específica.
A las constructoras e inmobiliarias —Salfacorp, Socovesa, Besalco, Paz y Moller y Pérez-Cotapos la SVS—, a través de un oficio, les pidió información acerca la oferta, demanda, proyectos futuros, en ejecución e indicadores relativos a la evolución de la demanda, explicando sus variaciones.
El resultado puede que ayude a despejar la duda si estamos o no ante una burbuja inmobiliaria.
Ayer, el fiscal de Valores de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), Armando Massarente, salió a calmar al mercado, asegurando que la información adicional solicitada por él «está dentro de lo que son políticas de fiscalización» y aclaró que no responde a «ningún tipo de desconfianza».
