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En medio de un boom histórico de la construcción, para dos de las grandes no hay burbuja

por 28 noviembre, 2012

En medio de un boom histórico de la construcción, para dos de las grandes no hay burbuja
Salfacorp y Socovesa se ven forzadas a reestructurarse y reducir su presencia en ingeniería y construcción. Solamente el negocio inmobiliario y las ventas de terrenos las salva.
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La construcción en Chile vuela. El Índice Mensual de la Actividad de la Construcción (Imacon) registra en 2012 su mejor rendimiento, creciendo 10,58 % en 12 meses, y marcando el único de los últimos ocho años con crecimiento de más de 10 %.

Las ventas inmobiliarias superaron las 33 mil unidades en los primeros seis meses del año, empinándose como el mejor año desde el 2009.

Así y todo, las constructoras no han podido descorchar vino espumoso. Dos de las principales empresas de rubro, Salfacorp y Socovesa, han debido enfrentar fuertes dificultades, con impacto en sus resultados y viéndose obligadas a reestructurar sus negocios.

¿La razón? El área de ingeniería y construcción, si bien ha crecido con fuerza, les ha impedido traducir en ganancias las altas facturaciones conseguidas.

Lo que ha ocurrido es que el negocio de construcción, en particular obras civiles, está mostrando altos costos que no son previstos en los contratos firmados con las empresas para las cuales trabajan.

Contratos con clientes como centros comerciales, multitiendas, estadios, hospitales o centrales eléctricas explican parte importante de este impacto que está viviendo la industria en su conjunto.

Las constructoras concurren a las licitaciones de empresas que requieren que les construyan alguna obra. Estos clientes piden que les hagan ofertas de contratos de “suma alzada”, donde la constructora estima un costo total por el proyecto, con un factor de ajuste de precio ligado a la evolución de los precios generales de la economía (IPC). Para ello, normalmente las ofertas que hacen las constructoras son en UF, que se actualizan mes a mes por el IPC.

Sin embargo, el IPC ha crecido por debajo de lo que crecen los costos de la construcción. El indicador referente es el Índice de Costos de Edificación (ICE), que publica la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

En efecto, mientras a septiembre de 2012 el IPC muestra un alza de 2,8 % acumulada en los últimos doce meses, el ICE registra un crecimiento de 11,1 %, es decir, cuatro veces más.

Por eso, aunque la construcción vuela alto, las constructoras no celebran tanto.

“Efectivamente, ha habido mucho trabajo para las constructoras pero sujeto al alza de costos a veces se torna inmanejable. Hay variables que se escapan y se generan los problemas. Cuando el costo de edificación sube por sobre el IPC hay una pérdida para la constructora. Este es un fenómeno que ocurre masivamente en el sector”, explica el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Debido a esto, las constructoras han decidido optar por no presentarse a licitaciones donde se pida este tipo de contratos y aparecer únicamente en procesos donde se pueda ofrecer un contrato “de administración”, que implica que la constructora recibe un honorario prefijado y donde el cliente se hace cargo de los costos.

En el caso de Salfa y Socovesa, además, han decidido optar por ofertar en obras más vinculadas a montaje industrial, típicamente referido a obras para la minería, donde la especialización es alta, hay menos actores y los márgenes son mayores.

Salfa

Salfa, ligada a las familias Gárces, Montero y donde también participa Andrés Navarro, lo sabe.

Es por lejos la mayor constructora del país. Factura más de US$ 1.800 millones al año y lidera los ranking de ingresos en la construcción.

Pero su intimidante presencia en este rubro le ha pasado la cuenta. Aunque sus ingresos crecieron un 22 % a septiembre de este año, las ganancias cayeron 15,2 %. El impacto del negocio de ingeniería y construcción se notó en el tercer trimestre, donde apenas pudo cumplir los covenants (indicadores financieros) que le exigen sus acreedores.

Según un informe de IM Trust, los ingresos del área inmobiliaria crecieron 40 % y el margen Ebitda fue de 6,6 %. Sin embargo, la venta de terrenos que hizo en el tercer trimestre ($ 8 mil millones) fue vital para mostrar mejores números, pues sin ese factor los ingresos habrían crecido 40 % y el Ebitda habría sido negativo (0,1 %).

Gracias a estas ventas de paños la compañía logró mostrar un índice de cobertura de gastos financieros de 3,11 % veces, mejor que las 3 veces que exigen los covenants. Pero sin la venta de terrenos el indicador habría llegado a 2,79 veces, incumpliendo lo requerido.

Los problemas no están en su negocio inmobiliario, sin duda. De hecho, vienen creciendo sostenidamente y en el último trimestre mejorarán aun más, elevando los márgenes de la compañía.

El problema está en el área de ingeniería y construcción (ICSA), que representa más de dos tercios de los ingresos de la empresa.

Su Ebitda cayó 7,6 % en el tercer trimestre y las ganancias en los primeros nueve meses del año cayeron marginalmente en doce meses. Todo esto, mientras los ingresos de ICSA subieron 13 % en doce meses entre enero y septiembre de 2012.

La situación de Salfa se ha hecho sentir en la Bolsa. Desde que se anunció su resultado al tercer trimestre el 21 de noviembre pasado, la acción ha caído 18 %, perdiendo parte importante de la recuperación que tuvo el papel desde fines de agosto pasado. En el año la acción cae un 28 %.

Las AFP también han perdido la confianza. Si al cierre de 2011 tenían el 18,64 % de la propiedad, hoy tienen el 13,75 %.

Por ello, Salfacorp está readecuando su portafolio de contratos, enfocándose con fuerza en el área de montajes industriales, donde se prestan servicios principalmente a empresas mineras, lo que dejará mayores márgenes.

Esto explica, según IM Trust, que el backlog (la cartera de proyectos por ejecutar) haya caído en el tercer trimestre respecto del trimestre anterior en un 15 %.

Junto con ello, la compañía ha estado reestructurando sus deudas. La decisión de la compañía ha sido renovar créditos con bancos y traspasarlos a las filiales para las cuales fueron solicitadas las platas por la matriz.

Varios créditos pedidos para Aconcagua fueron traspasados en los últimos meses y lo mismo curre con ICSA. Salfacorp además, deberá servir nuevos vencimientos de deuda en 2013, los cuales debieran ser refinanciados y traspasados a sus filiales.

Socovesa

Socovesa enfrenta problemas similares, aunque con matices importantes.

En los últimos años la compañía ligada a la familia Gras decidió expandir sus negocios, tradicionalmente concentrados en el rubro inmobiliario —donde son el mayor actor— y ampliar el área de ingeniería y construcción, con la filial Socoicsa.

Y si bien la firma creció en contratos, se enfrentó a un problema similar a Salfa: los márgenes del negocio, en particular en obras civiles, son muy bajos y a veces dejan pérdidas.

“Hemos tenido pérdidas en la filial de ingeniería y construcción. Las tuvimos en 2011 y este año estamos terminando obras que han salido con resultados negativos”, enfatiza Mauricio Varela, gerente general corporativo de Empresas Socovesa.

El ejecutivo argumenta que el factor determinante en esta decisión es el aumento estructural que están teniendo los costos, tanto en insumos como en mano de obra.

Esto los ha hecho retroceder y optar por reducir su participación en ingeniería y construcción, acotando su participación en licitaciones ligadas a montaje industrial.

Varela cuenta que en algún momento las ventas llegaron a UF 3,3 millones (US$ 150 millones) y hoy bordean los UF 2,2 millones. “En el mediano plazo debiéramos estabilizarnos en torno a las UF 1,5 millones (US$ 60 millones)”, proyecta.

A septiembre, Socovesa mantenía un backlog de UF 1,1 millón, un 30 % menos que hace un año. Las ventas del segmento también cayeron un 32 %, con lo cual el Ebitda negativo de la filial se elevó en casi cinco veces a $ 12.354 millones.

Igualmente afectó a Socovesa el término y cierre de proyectos con reclamos pendientes que no han sido favorables para la compañía.

Desde que se conocieron sus resultados el 26 de noviembre pasado, la acción cae 3 %, no obstante el registro del año sigue muy positivo con un alza de 38 %. Y aunque las AFP tienen poca participación, igual la han reducido. A fines de 2011 poseían el 2,94 % de las acciones, cifra que cayó a 1,24 % a fines de octubre pasado.

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