Al menos tres de ellos se reúnen hoy para tomar la decisión. En poco más de un par de años perdieron dos tercios de su aporte. Alegan mala gestión, conflictos de interés y que el fondo se presentó como de renta y terminó siendo mixto. Desde el banco rechazan los argumentos y afirman que están actuando de «mala fe».
El conflicto entre aportantes del cuestionado fondo inmobiliario del BCI y el banco amenaza con escalar y llegar a la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS).
Al menos tres de los aportantes se reúnen hoy para decidir, pero El Mostrador tiene entendido que la decisión ya está tomada y en los próximos días presentarían acusaciones ante el regulador.
Como reportamos en mayo de este año, en 2012, BCI Asset Management –la división del banco controlado por Luis Enrique Yarur que administra activos para terceros–, creó un fondo inmobiliario para clientes de alto patrimonio que apostaba al sueño de Álvaro Saieh de convertir a SMU en actor relevante en el negocio supermercadista.
Para eso se armó el Fondo de Renta I, un Fondo de Inversión Privado (FIP) al que 34 clientes de alto patrimonio del banco aportaron un total de US$ 16 millones. Es un fondo cerrado a siete años que termina en 2019.
El plan era invertir en 10 centros comerciales y strip centers, en los cuales el supermercado o negocio «ancla» sería en su mayoría Unimarc, Construmart u otra de las cadenas del holding supermercadista de Saieh. Esas anclas atraerían a los otros arrendatarios y el negocio para el fondo estaba en los flujos que se generarían a partir de las rentas y las ganancias de capital al término del periodo del FIP. A diferencia de fondos de renta inmobiliaria tradicional, el del BCI también financiaba parte de la construcción y desarrollo de los activos.
A los inversionistas se les ofrecía una rentabilidad anual estimada de 6% + UF. BCI Asset Management cobra 1% anual en gastos de administración y una comisión de éxito del 20% de todas las ganancias por sobre el 8% + UF al término del fondo (2019).
A casi tres años desde que se armó el referido fondo, esas estimaciones de rentabilidad están muy lejos de la realidad. La apuesta a SMU ha resultado en que el fondo ha perdido dos tercios de su valor. Las cuotas de los aportantes valen un tercio del valor inicial.
Las acusaciones
Los inversionistas que están decididos a acudir a la SVS alegan mala gestión, conflictos de interés y que el fondo se presentó como de renta y terminó siendo mixto. Desde el banco descartan los argumentos y varios aportantes los acusan de «chantaje».
En el mercado –y al menos dos aportantes al FIP que hablaron con este medio– afirman que el problema del fondo es que estaba muy cargado a SMU, al tiempo que apuntan a la gestión de Alejandro Villablanca, ex socio fundador de Alvi y quien administraba los activos para el BCI.
Villablanca construyó los centros comerciales además de administrarlos, pero ya no está más asociado con el fondo y BCI Asset Management tomó control directo de los proyectos a comienzos de 2014. Cristián Barros, ex miembro de Nevasa y el Fondo Inmobiliario Independencia, es el ejecutivo que está tratando de revertir la situación y que se halla administrando los activos actualmente.
Respecto de Villablanca, este medio tiene entendido que está radicado en Miami. Tratamos de comunicarnos con él, pero sin éxito.
La principal acusación de los inversionistas molestos es que, en la presentación comercial del fondo, lo ofrecen como de inversión de rentas inmobiliarias altamente defensivo y con baja exposición a riesgo y garantías reales, pero la realidad es que, en la práctica, es un fondo de rentas y desarrollo. Esa arista sería la que presentarían a la SVS con más fuerza.
Desde el BCI afirman que todos los inversionistas fueron claramente informados de que parte de los aportes del fondo iban a desarrollo y acusan a esa minoría de aportantes de estar actuando de «mala fe y quieren manipular la información».
Apuntan a que en el folleto informativo hay diversas referencias y páginas donde consta que muchos de los centros estaban en construcción o en negociación de compra de los terrenos: «Es bastante obvio que un fondo que informa que hay centros en estado de construcción o que los bienes raíces ni siquiera se han comprado tiene una parte de DESARROLLO y no es solo de rentas».
Las acusaciones de conflicto de interés están relacionadas con el hecho de que, ante la falta de capital para completar proyectos, el BCI propuso un aumento del mismo, pero este fue rechazado, lo que generó el problema para contar con recursos. Eso obligó al fondo a vender activos y el elegido fue el centro comercial de Pedro Fontova. Hubo cinco ofertas, pero al final se lo quedó una sociedad ligada a Luis Enrique Yarur.
Para una minoría de los aportantes eso les pareció «impresentable» y se lo habrían hecho saber al equipo del banco que gestiona el fondo. Dicen que era el mejor activo y ya generaba flujos.
Pero desde el banco apuntan a que la decisión contó con la aprobación unánime de los aportantes que asistieron a las asambleas. Explican que la oferta de la sociedad de Yarur tenía dos ventajas para el fondo: «Uno, que no tenía que poner las UF 30.000 que faltaban para terminar y que no tenía; y la segunda, que ellos se llevaban todo el riesgo de construcción que, dada la mala gestión de Villablanca, podría no ser menor. Es por eso que se escogió, con acuerdo de todos los aportantes asistentes a la asamblea en que se decidió esto, tomar la propuesta. Lamentablemente, los costos de construcción que ellos detectaron en el due diligence fueron mayores a los que habían estimado y por eso desistieron de seguir adelante».
Y ponen énfasis en que ha habido solo un representante de un aportante (que no ha asistido a las asambleas) que hizo ver hace unas semanas que él veía un posible conflicto de interés en esta transacción a pesar de señalar «que no estaba bien enterado de cómo se había decidido esta oferta».
El Mostrador tuvo acceso a las actas de asambleas de aportantes donde se informa que se firmará en los próximos días el contrato de promesa de compraventa de Pedro Fontova a Inmobiliaria SB y donde ninguno de los aportantes “disconformes” que asistieron manifestó oposición ni comentario alguno respecto a dicha venta.
Un fondo que compitió con Yarur para comprar Pedro Fontova y que conoce la disputa, dice que la operación se paró solo ante el cuestionamiento de algunos de los inversionistas. Fuentes afirman que el propio Luis Enrique intervino, porque no le parecía correcta.
El rol de SMU
Otro punto que hacen notar los inversionistas díscolos es que, en asambleas, una de las grandes excusas del BCI ha sido la dependencia de la inversión a SMU. Pero apuntan que la realidad es que SMU ha pagado todo, incluso renta sobre locales que no está usando. Según ellos, el fondo no le ha cumplido a SMU, lo que los tiene negociando para que Saieh no los demande o presione por ciertos derechos, lo que generaría aun mayores pérdidas.
Los administradores del fondo admiten que, si bien es cierto que SMU ha seguido pagando el arriendo de los tres centros que tiene recibidos, cerró la sala de Rancagua y eso ocasiona que la mitad del centro no tenga flujo de personas y que los locales interiores no puedan funcionar, en tanto que los otros tres centros, o no se construyeron (Colina) o debieron parar su construcción (Rancagua I y El Peral).
Además, dicen que «las noticias de los problemas de SMU por todos conocidos afectaron los financiamientos que eran de responsabilidad de Grupo Villa, ya que los bancos empezaron a recortar las líneas, debido a que el arrendatario final era SMU, lo que no les daba garantías de pago, y esto produjo el problema financiero de Grupo Villa y que finalmente afectó al fondo. También el hecho de que SMU reciba un centro y pague arriendo pero no lo habilite (ya que no puede por covenants con los bancos) no permite al fondo su financiamiento a largo plazo y, por lo tanto, los intereses de la estructura de crédito a corto plazo hacen que no den los flujos y el fondo enfrente problemas debido a esto».
La preocupación del BCI
Para BCI Asset Management, US$ 16 millones (el mondo del fondo) es una cifra menor. Mal que mal, gestiona US$ 7.500 millones. Pero existe preocupación porque los clientes que invirtieron son todos de alto patrimonio y no es bueno para la imagen que algunos cuestionen cómo se ha gestionado el fondo.
Al menos dos aportantes no relacionados a Yarur y que apoyan las gestiones que está haciendo el fondo para revertir las pérdidas, estiman que la posición de los inversionistas «disconformes» es exagerada y parece una forma de presionar al banco a que asuma sus pérdidas, «y eso no está bien, eso es sin llorar».
Los inversionistas con los que pudo hablar El Mostrador Mercados admiten que en la presentación había un párrafo que explicaba el riesgo de la inversión y que el BCI ha sido proactivo en mantenerlos al tanto de los esfuerzos para apuntalar el fondo.
Desde el BCI, en tanto, explican que hay un plan agresivo para hacer repuntar el fondo y el objetivo es recuperar los flujos. Puntualizan que están buscando distintas alternativas y reajustando las proyecciones. Afirman que han sido transparentes con los inversionistas y que ahora «están mucho más tranquilos». Eso sí, admiten que es poco probable que a 2019 se cumplan los objetivos de rentabilidad original, pero están confiados en que van a revertir la situación. También revelan que han tenido ofertas por los activos del fondo, aunque a precios muy por debajo del valor de los proyectos.
