Goldman Sachs estaría asesorando el proyecto
Con los activos que adquiriría por parte de Aurus, pasaría a administrar una cartera de US$1.300 millones y dejaría al holding controlado por la familia Jalaff con cuatro áreas de negocios bien establecidas. Entre sus socios se cuentan una rama de la familia Luksic, los Abumohor y el Grupo Angelini (a través de Capital Advisors). Tienen el apoyo de gigantes como Prudential y MetLife. Haber llegado a la final en la batalla por los activos de Walmart puso a la empresa en el radar de inversionistas institucionales extranjeros. En el mercado estiman que sería una alternativa a Parque Arauco, que es la única compañía del rubro que se transa en Bolsa y a múltiplos muy atractivos. Eso sí, el camino a su IPO no está libre de riesgos, en la industria y en la banca lo ven como agresivo y se espera que forme un directorio más profesional y con mayor experiencia. Para LarrainVial esta es una oportunidad de entrar de lleno a un negocio al que ha querido ingresar hace ya siete años, con resultados mixtos.
Antes de fin de mes los aportantes del fondo inmobiliario de Aurus deberían reunirse para aprobar el traspaso de activos al Grupo Patio y LarrainVial. Faltan solo los estudios de valorización que están realizando Econsult y Colliers, pero en el mercado dan prácticamente por hecho que la operación se concretará.
Patio y LarrainVial están pagando US$6,5 millones. Renta Inmobiliaria es el fondo más grande de Aurus, con activos bajo administración que bordean los US$300 millones y aportes que superan las UF3 millones, generándoles a sus aportantes una rentabilidad nominal de 89,7% (valor libro + dividendos).
Y se trata de un negocio clave para los planes futuros de ambas empresas. En el caso de LarrainVial recibe la administración de un fondo cuyo tamaño es similar al Beagle, vehículo que perdió por su participación en el caso Cascada, con activos cercanos a los US$315 millones y, de paso, concretaría una oportunidad dorada para entrar de lleno a un negocio al que ha querido ingresar hace ya siete años, con resultados mixtos, pues ha contratado a diferentes ejecutivos e intentado conformar equipos para armar fondos inmobiliarios, pero sigue siendo un actor secundario en el negocio. De hecho, fuentes conocedoras del negocio afirman que la compra de la administración de los activos de Aurus fue idea de ejecutivos de LarrainVial y fueron ellos los que le presentaron la idea a Patio.
“Es una oportunidad para LarrainVial y nuestros clientes de acceder a una excelente clase de activo en la que no teníamos una presencia relevante, de la mano de un operador de gran trayectoria en el mundo inmobiliario como Grupo Patio”, dicen desde la empresa que preside Fernando Larraín, agregando que el fondo cuenta con activos inmobiliarios de calidad, “y esta asociación tiene una mirada de largo plazo, en la que buscamos entregarles confianza y seguridad a los aportantes de que sus inversiones estarán en buenas manos”.
Sin embargo, para Patio supone otro paso de una carrera todavía más auspiciosa. No solo porque pasaría a administrar US$1.300 millones en activos y le daría un fuerte impulso a su unidad de negocios Patio Capital, que, entre otros, administra activos de terceros, sino también porque se trata de un peldaño clave que viene orquestando desde hace más de un año: abrirse a la Bolsa.
Fuentes que conocen detalles de los planes del holding que controla la familia Jalaff revelan que el asesor en el proyecto es Goldman Sachs, el mismo que los asesoró en su intento de quedarse con los activos de Walmart en Chile.
Entre los socios de Patio se cuentan los Sumar, una rama de la familia Luksic, los Abumohor y el Grupo Angelini ( a través de Capital Advisors). Además tiene el apoyo de gigantes como Prudential y MetLife. Haber llegado a la final en la batalla por los activos de Walmart puso a la empresa en el radar de inversionistas institucionales extranjeros.
En el mercado estiman que Patio sería una alternativa a Parque Arauco, que es la única compañía del rubro que se transa en Bolsa y a múltiplos muy atractivos. “Hasta ahora Parque Arauco ha sido el único activo en Chile –y uno de esos pocos en la región– para invertir en el negocio inmobiliario. Si Patio lo logra y se abre en Bolsa con un buen relato, sería un éxito”, afirma un ejecutivo de banca corporativa que opera en el mercado local. Ese mismo argumento es el que estaría exponiendo Goldman Sachs al directorio e inversionistas institucionales. El plan sería debutar en el mercado de valores a fines de 2017 o inicios de 2018.
Eso sí, en la industria dicen que el camino a la Bolsa no está libre de riesgos. En el mercado y en la banca lo ven como agresivo. Además debe apostar a que el negocio inmobiliario comience a repuntar en 2017 y se espera que forme un directorio “más profesional” y con mayor experiencia.
Grupo Patio administra hoy cerca de US$1.000 millones en activos. De concretarse la operación con Aurus sumaría a su cartera US$ 300 millones, incorporando relevantes activos como la torre Birmmann, el edificio Paris, Teatinos 254, entre otras destacadas obras inmobiliarias.
En la industria destacan que Grupo Patio ha basado su modelo de negocios en alianzas que han permitido financiar distintos proyectos, compartiendo el riesgo de cada operación con socios que han contribuido al financiamiento. Así, destacan, además de la participación de las familias Sumar, Luksic y Abumohor, los joint ventures de la compañía con Kimco en 2007 (gigante estadounidense de la industria de centros comerciales) y Capital Advisors en 2010, por el 50% de Patio Comercial, acuerdo que aún sigue vigente.
La misma fuente destaca que en los últimos años la compañía ha registrado un crecimiento explosivo, gracias a su modelo multiformato (Comercial, Oficinas, Industrial y Capitales). Explica que eso le permite sortear con éxito los vaivenes del mercado al contar con la flexibilidad suficiente para poder poner mayor énfasis en una u otra industria, dependiendo del ciclo económico. Además, mantiene una de las tasas de vacancia promedio más bajas del mercado de centros comerciales (inferior a 3%).
Un asesor que conoce detalles de los planes de la familia Jalaff y el Grupo Patio hace hincapié en que la estrategia de crecimiento de la empresa ha puesto como desafío el seguir participando en proyectos relevantes para consolidar el negocio, “cuestión que ha impulsado a una búsqueda permanente de socios e inversionistas en pos de financiar y mantener solvente y en franco crecimiento a la compañía. En ese contexto, una de las vías que aparecen como más lógicas es una potencial salida a Bolsa”.
Grupo Patio es una sociedad dedicada a la inversión, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios. Tiene cuatro unidades de negocio: Patio Comercial, Patio Industrial, Patio Oficinas y Patio Capital.
Los socios principales en el negocio son las familias Jalaff y Sumar. El directorio lo preside Darío Calderón, el abogado y lobbista que ahora juega un rol más secundario, aunque sigue asesorando a Álvaro Saieh y mantiene fuertes vínculos con Julio Ponce y con los Cueto (Latam Airlines). El resto de la mesa la componen Antonio Jalaff Sanz, Sergio Jalaff Escandar, Cristián Cabe Cabach, Roberto Sumar, Roberto Abumohor, Oscar Lería y Marc Michiels.
El que maneja la empresa es Álvaro Jalaff Sanz y su mano derecha es el gerente general y también accionista, Cristián Menichetti. Ambos se conocen desde el Colegio Craighouse. De ahí también el vínculo con Calderón, cuyo hijo fue compañero de ambos.
En el mercado dicen que la composición del directorio sería un problema para abrirse en Bolsa. Las AFP no podrían invertir sin que el directorio se profesionalice, diversifique y aparezcan profesionales con mayor experiencia e independientes, afirma el gerente de inversiones de una administradora de fondos de pensiones.
Lo mismo expresa acerca del equipo ejecutivo un banquero que los conoce. “Necesitan ser un poco menos agresivos y contratar a profesionales de primera línea para que Jalaff puede delegar y no depender tanto de Menichetti en sus operaciones. En el pasado han sido a veces demasiado duros en algunas negociaciones», precisa.
Un actor de la industria que ha negociado con ellos afirma que es admirable lo que han hecho y que sin ser agresivos no habrían llegado, aunque añade que, para abrirse en Bolsa, tienen que “sumar jugadores de primera línea al plantel, que complementen el talento que ya tienen, pero que no es suficiente”, usando jerga futbolista.
Un actor relevante del mercado opina que otro problema de Patio es que aún no ha demostrado si sabe darle valor a este tipo de negocios.
La venta de Espacio Urbano fue el negocio inmobiliario más grande de la historia de Chile.
ILC, el holding financiero de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) tuvo que abrir la billetera y pagó US$646 millones para cerrar la operación inmobiliaria que a ojos de muchos cambió para siempre la industria.
La razón: los activos de todos los que están en la industria tuvieron que revalorizarse y es ahí donde ganó Patio. En la industria calculan que, a ese precio, el metro cuadrado lo pagaron en alrededor de 69 UF, muy por encima de los 52 UF en que se transaban en ese momento este tipo de activos.
El holding de los Jalaff fue uno de los que estuvo dando pelea hasta el final para quedarse con la operación y, aunque perdió, el valor de sus activos se disparó.
Una fuente cercana al holding inmobiliario destaca que “cuando se estaba en pleno proceso de disputa de los terrenos de Walmart, Grupo Patio logró levantar US$1.600 millones de capital en cuestión de semanas, lo que es un reflejo de que los inversionistas ven con atractivo la opción de invertir en la compañía. Ello también se tradujo en que, anunciado el memorándum de entendimiento con Aurus por el Fondo ARI, los valores cuota se dispararon hasta un 8%”.
La misma fuente añade que, al tomar el análisis que ICR realizó de la compañía (le otorgo calificación A+ con tendencia estable), se puede apreciar que posee flujos estables debido a su alta tasa de ocupación (98% en el área comercial) y activos maduros que generan ingresos de manera que puede cumplir positivamente con todas sus obligaciones.
Grupo Patio tiene proyectado un Ebitda para este año de alrededor de UF180.000. Actualmente administra 208.553 metros cuadrados de GLA (superficie arrendable), distribuidos a través de 50 activos administrados a lo largo de Chile.
En su oferta por Espacio Urbano fueron asesorados por Goldman Sachs y tendrían como socios a MetLife y Principal, ambos gigantes de la industria financiera en Estados Unidos. Ahora nuevamente Goldman es el que los está asesorando en el proceso para abrirse en Bolsa.
El influyente banco de inversión norteamericano está hace ya 3 años en Chile y opera en silencio. Su mandato más mediático fue la asesoría a Álvaro Saieh al inicio del proceso en que el empresario buscaba vender o fusionar CorpBanca.
Patio Capitales, la división financiera de Grupo Patio y donde aterrizará Aurus Renta Inmobiliaria, a la fecha ha colocado diez fondos por un monto total de UF11.575.000 (equivalentes a US$470 millones) en los últimos tres años.
Uno de ellos se convirtió en el favorito de Sanhattan el año pasado por su bajo riesgo y alta rentabilidad: el fondo IM Trust/Patio.
El atractivo de la inversión es que los Jalaff subordinaron a los otros aportantes los flujos y capital. La serie B es de Grupo Patio y la serie A es de los otros inversionistas –o aportantes–.
Un socio de un fondo de inversión, que tiene capital invertido, explica que el fondo está estructurado de forma que, si los flujos no alcanzan para pagar la tasa convenida, Patio sacrifica lo suyo, y lo mismo con el capital si es que en su momento hay que vender los activos. “Desde ese punto de vista, puede que los flujos caigan un 40% y no te pega. Tiene más riesgo que un bono soberano, pero es una inversión muy segura”, detalla la fuente.
El fondo invierte sus recursos en una cartera de inmuebles destinada a la renta comercial gestionada por Patio Comercial. Entre los arrendatarios importantes están Ripley (1), Cencosud (5), Walmart (6), Falabella y Cruz Verde.
El fondo está estructurado para que en los primeros 84 meses rente UF 7 anual (IVA incluido). Entre los meses 85 y 108 es 1% + IVA sobre el capital aportado. Se creó en septiembre de 2014 y tiene un plazo de 9 años (7+ 2 de liquidación).
Este tiene un retorno preferente real anual de 6,7%. Significa que, durante la vigencia del fondo, se pagará una tasa fija de 6,7% real anual. Se puede comparar este vehículo como un bono, donde la tasa quedó definida en la fecha de colocación y se mantiene igual hasta final del plazo.
