Quien tiene el control total de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), en especial su División de Desarrollo Urbano (DDU), instancia que imparte circulares a su antojo, muchas de las cuales por ser escandalosamente arbitrarias no pueden producir los efectos buscados por los funcionarios que las redactan por instrucción del jefe. A pesar de ello y a falta de una fiscalización de superior rango –recordemos que el Poder Legislativo, por razones de fácil entendimiento, no se inmiscuye en este tipo de materias–, en Chile en el ámbito de la explotación del recurso suelo abundan los hechos irregulares consumados
A modo de ejemplo transcribimos el artículo 1.4.17 de la OGUC que dice lo siguiente: “El permiso de edificación caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto”, pero por ahí se publicó en el año 2008 una cariñosa circular de esa DDU que intenta desnaturalizar el mandato de ese artículo al decir sin tapujos lo que se lee a continuación : “… y junto a ello deberán estar comenzadas las excavaciones respectivas, sin que este sea requisito en este último caso que se hayan ejecutado en su totalidad” (sic).
El inicio de faenas de una edificación debe ser puesto en conocimiento del Director de Obras Municipales, por parte de la constructora o del titular del proyecto, tal como lo ordena esta reglamentación y para eludir el cumplimiento del mencionado artículo de la OGUC muchos titulares de proyectos, los más astutos, con el propósito de que se mantengan las normas de edificación contenidas en sus permisos ya caducados, presentan ante la autoridad municipal un simple trazado parcial del proyecto o bien un cierre perimetral en el predio y naturalmente sin que existan las excavaciones, ardid aceptado por casi todos los Directores de Obras de las 345 municipalidades que hay en el país, aunque sabemos que hay algunos pocos que exigen el cabal cumplimiento del marco regulatorio, a quienes los más poderosos actores del mercado los denominan con desdén “burocráticos y complicados”.
La mala práctica anterior es aún más caricaturesca cuando las normas urbanísticas de los sectores en donde se localizan tales proyectos se han modificado, haciéndolas más restrictivas en los Planes Reguladores Comunales (PRC), porque no solo se está vulnerando la ley, sino que esos linces “emprendedores” inmobiliarios están obteniendo rentabilidades económicas muy superiores a las que logran sus competidores que han optado por ceñirse a las reglas del juego establecidas para todos. En este enrarecido ambiente de competencia desleal, los agresivos y temerarios actores privados que utilizan ardides para obtener ventajas indebidas se consideran más lúcidos que el resto y así campante sigue operando el adorado sistema del libre mercado.
A pesar de que conocemos muchos casos relacionados con la caducidad a los tres años de los permisos de edificación, algunos de ellos en la comuna de Vitacura, radicados en la Seremi de Vivienda y Urbanismo, en esta ocasión y en esta tribuna, sucintamente damos a conocer solo dos impúdicos casos de importantes grupos económicos, con la ingenua pretensión de que los poderes del Estado asuman sus responsabilidades.
1.- A mediados del año 2000 la Alcaldía de Viña del Mar decretó que en el terreno de 5.000 m2 localizado en la Avenida San Martín Nº 1355, rol Nº 228-1 del Servicio de Impuestos Internos (SII), en donde estaba el no lucrativo y antiguo Sanatorio Marítimo San Juan de Dios, previa demolición del tradicional inmueble, se podía otorgar un permiso de edificación para una torre de 21 pisos, cuyo inversionista se mantenía en reserva. Para justificar el derrumbe de ese tradicional hospital construido en el año 1929, la municipalidad decía que era muy difícil la mantención del sanatorio.
La torre que tendría una espectacular vista al mar estaba destinada a hotel y a los servicios correspondientes y el permiso de edificación se otorgó el mismo año, es decir, hace 14 años, a nombre de la Orden Hospitalaria San Juan de Dios, contemplándose una superficie a construir sobre y bajo el suelo de casi 34.000 m2. Como había una capilla, el pío inversionista, para no correr el riesgo de una reconvención divina, sensatamente resolvió preservarla. En el formulario del permiso se señaló que se iban a construir 227 estacionamientos en 2 niveles subterráneos.
Después se supo que este magnífico proyectado hotel, cuyas cantidades de estrellas podrán llegar a las 7, le pertenece a Álvaro Saieh, uno de los empresarios más poderosos del país, quien con sus arquitectos predilectos decidieron modificar el proyecto de edificación y así fue como, el 13 de junio de 2010, diez años después, el Director de Obras de Viña del Mar cursó la resolución Nº 22/2010 a nombre de la misma Orden Hospitalaria San Juan de Dios (sic), a pesar de que el sanatorio ya se había demolido, respetándose los 34.000 m2 a construirse, con 19 pisos, 2 menos que los 21 originales, y considerando 3 niveles bajo el nivel del suelo para 225 estacionamientos. Es decir, hubo cambios menores pero a las autoridades incompetentes se les olvidó que el permiso de edificación original ya había caducado, pues el inversionista no procedió a ejecutar las excavaciones contempladas en los planos del proyecto y para constatarse basta observar el terreno eriazo, localizado en la avenida ya indicada.
Así las cosas, es improcedente la aludida modificación del proyecto del año 2010 y es gravísimo que la Municipalidad de Viña del Mar, con tal de no entorpecer con exigencias burocráticas la fluida tramitación de los permisos, haya pasado por alto en esa modificación de proyecto el indispensable Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), habida cuenta del desmesurado crecimiento del parque automotor. Ergo, si quisiéramos que este negocio inmobiliario se adscriba a la ley, cosa muy dificultosa en Chile, Saieh debe solicitar un nuevo permiso de edificación, pero a nombre de la persona jurídica que explotará el hotel, el que deberá contar con el EISTU aprobado por el Seremi de Transportes, tal como está fijado en el artículo 2.4.3 de la OGUC vigente desde el año 2003.
2.- Con un permiso de edificación del año 2000, cursado por un Director de Obras subrogante a la Sociedad Comercial de Tiendas S.A., cuando las normas urbanísticas en el PRC de Viña del Mar eran bastante más permisivas que las actuales, sobre una manzana completa, con dirección 14 Norte 976, a fines del año 2013, ¡trece años después!, la Constructora Desco, por cuenta de la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A., cuyos dueños son las conocidas sociedades expertas en retail Parque Arauco, Paris de Cencosud y Ripley, inició la construcción del mall Marina Arauco 2.
El negocio inicialmente consistía en 2 niveles subterráneos para 557 estacionamientos, una torre de 20 pisos con 142 departamentos, 2 niveles para comercio y como en aquella época los impactos viales se medían con un simplista estudio revisado y aprobado por quien cursaba el permiso de edificación, queda en evidencia la inexistencia del indispensable EISTU. En todo caso, resaltamos, como un hecho anecdótico, que la subrogación en la Dirección de Obras de Viña del mar duró 14 largos años (?) y en el 2003 el sustituto modificó a requerimiento del titular de entonces el permiso del año 2000.
En septiembre de 2013, el Director de Obras titular, quien había reasumido sus funciones, rechazó al mall una solicitud de cambio de proyecto por una serie de razones, motivo por el cual se vio en la necesidad de emitir el 8 de enero de 2014 la Resolución Nº 32, paralizando las obras, sin que Desco, ni menos los propietarios del proyecto, obedecieran esa instrucción municipal. Como la comunidad que residía en las inmediaciones de la construcción estaba soportando con mucha molestia los efectos negativos de la misma, se organizaron y presentaron sus objeciones al Seremi de Vivienda y Urbanismo de la V Región.
Dicho funcionario del gobierno central tomó el toro por las astas, algo inaudito en nuestro país, y el 11 de agosto de 2014 firmó la Resolución Exenta Nº 1488 en la cual le ordenó a la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. la paralización inmediata de faenas y demolición de todas las obras que vulneraban las normas de edificación contenidas en el PRC de Viña del Mar. La presuntuosa inmobiliaria no podía creer lo que estaba sucediendo porque se estaba rompiendo la regla de oro en esta materia, cual es, la impunidad a todo evento para privilegiar el imperioso crecimiento económico y creación de empleo.
En todo caso, el permiso del año 2000, que debió haber caducado a los 3 años de su emisión, está viciado porque, por tratarse este mall de un equipamiento mayor, tal como lo define la OGUC, sus accesos tenían que enfrentar vías troncales o expresas que son las idóneas para los futuros flujos vehiculares, lo que no acontece. Las calles circundantes son apenas locales, es decir, son muy angostas y por ello los dueños del proyecto deberán solicitar un nuevo permiso de edificación el que, atendidas las actuales normas urbanísticas para la zona en el PRC de Viña del Mar, considerará un nivel de construcción bastante disminuido comparado con el original.
En conclusión, veremos cuál será el desenlace de los 2 casos relatados, cuyos renombrados actores son personajes que están situados en el 0,00001% de la población del país, incluso uno de ellos figura en las páginas de Forbes, ya que si queremos igualdad de oportunidades en los diferentes mercados, las instituciones administrativas y judiciales tienen el deber de exigir el cumplimiento de las leyes para todos, sin excepción. Lo dicho es lo teórico porque en Chile prima el acomodo.
Por último y por lo inmediatamente anterior, como somos realistas, estaremos atentos al desarrollo de los hechos, porque los eminentes jurisconsultos de la plaza que salvaguardan los intereses de las inmobiliarias saben muy bien cómo interpretar las leyes para que no tenga aplicación la caducidad a los 3 años de ambos permisos del año 2000. Entre otras cosas, se argumentará que sus titulares han actuado con la consabida buena fe, como habitualmente lo dice la Contraloría General de la República, recurrente viveza que sirve para salir airoso en cualquier trance.
