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Opinión: El efecto dominó de la Reforma Tributaria que encarece la compra de viviendas

por 9 febrero, 2015

Opinión: El efecto dominó de la Reforma Tributaria que encarece la compra de viviendas
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Los cambios que se establecen para la aplicación del IVA y las modificaciones al crédito especial que, actualmente, se les otorga a las constructoras, son parte de los factores que influirán en las condiciones de compra de viviendas que impactarán en los precios una vez que entren en vigencia las nuevas normas establecidas en la Reforma Tributaria. 

Respecto del IVA, hasta ahora, sólo las empresas constructoras estaban afectas a este tributo. Esto sufrirá modificaciones, instalando un nuevo escenario para el negocio inmobiliario. 

A partir del 1 de enero del 2016, el IVA se aplicará de forma general a toda persona natural o jurídica que se dedique, habitualmente, a la venta de inmuebles. Es decir, ya no solo se grabará a las empresas constructoras, también a toda persona jurídica o natural que se dedique, normalmente, a la venta de inmuebles, ya sean nuevos o usados. Sólo se excluye el terreno; su valor no quedará afecto al IVA. 

Se presumirá la “habitualidad” cuando, entre la construcción o adquisición y venta de un inmueble, transcurra un plazo igual o inferior a un año.

La nueva Ley, en estos casos, presupone que se compró la vivienda solo para luego venderla y, por lo tanto, se le aplicará el IVA. También podrá ser considerado habitual el contribuyente con giro inmobiliario efectivo. 

¿Qué impacto tendrá todo esto en los precios de las viviendas? inexorablemente, las inmobiliarias y cualquier persona natural o jurídica que quieran vender una propiedad, tenderán a traspasar el costo del IVA al consumidor final. 

En este nuevo marco tributario es importante destacar que todas aquellas promesas de compraventa o arriendos con opción de compra (los populares leasing) o compra “en verde”, suscritas con anterioridad al 1 de enero del 2016, pero que se ejecutarán después de esa fecha, no serán grabadas con el IVA, ya que se deberán respetar esos acuerdos pactados antes de la fecha señalada, siempre que se celebren por escritura pública o instrumento privado protocolizado.

Esto es importante porque, si las personas están viendo un proyecto interesante y quieren asegurarse una compra más barata, es recomendable que firmen esas promesas o esos arriendos con opción de compra, antes del 1 de enero de 2016. 

Pero a los cambios en el IVA, se suman otros que también rebotarán, ineludiblemente, en el alza del valor de las viviendas. Se trata de las modificaciones al Crédito Especial que se les otorga a las empresas constructoras (que opera desde el año 1975). Es un crédito fiscal que les permite bajar  el Impuesto a la Renta u otros impuestos de retención o recargo, por las viviendas de hasta, igual o menos 4.500 UF. 

¿Por dónde vienen las modificaciones? El énfasis  está puesto en la gradualidad que le inyecta la nueva Ley Tributaria a la disminución de esos montos crediticios. A partir del 1 de enero del  2017, sólo serán para viviendas de menos de 2.000 UF. La escala de reducción contempla que, a contar de 1 de enero del 2015, será para los inmuebles de igual o menos 4.000 UF; al 1 de enero de 2016  será para aquellos de menos de 3.000 UF. Lo que no cambiará será el monto de esos créditos, que es 225 UF por vivienda. 

De lo anterior, se desprende una consecuencia natural –business is business– que al comprobar que subirán sus costos –producto de lo que significará para su presupuesto la pérdida de ese crédito– las constructoras traspasarán, gradualmente, ese impacto a los precios de las viviendas entre 2.000 y 4.500 UF. 

Entonces…¿conviene tomar un crédito hipotecario o vender un inmueble en este complejo escenario, sumado a los pronósticos macroeconómicos que establecen la desaceleración de la economía?

El mejor momento es ¡ahora!, antes de que tome cuerpo la Reforma Tributaria, pues ésta establece estos importantes cambios que impactarán, de manera sensible, en los precios de los inmuebles. El costo de las viviendas tendrá un alza.

Modificaciones a la Ley de la Renta

A contar del 1 de enero de 2017, se modificará el tratamiento al mayor valor que obtienen las personas naturales por la venta de un bien raíz con dos tipos de tributación, según esta nueva ley tributaria.

Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004, quedarán regidos por la ley vigente al 31 de diciembre de 2014, sin importar la fecha en que éstos se vendan. Y los inmuebles adquiridos desde 1 de enero de 2004 en adelante, el mayor valor hasta las primeras 8.000 UF no será renta.

Al respecto, hay que tener cuidado con estas 8.000 UF porque son acumulativas y el SII llevará la cuenta. Sobre esta cantidad, el mayor valor en la venta estará afecto a impuestos. Con esto, cada persona natural tendrá un límite de 8.000 UF, durante su vida, para recibir ganancia proveniente de la venta de inmuebles, independientemente del número de propiedades o ventas que efectúe.

En todo caso, para los inmuebles ya adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el día de publicación de la Ley –el 29 de septiembre pasado– se dan tres opciones al contribuyente para fijar el costo tributario y calcular la ganancia que puede o no estar afecta a impuesto.

De  ahí que se hace necesario que las personas tomen una serie de resguardos legales para así garantizar una operación favorable para el comprador.

Lo recomendable es hacer un estudio de título independiente, porque el del banco velará por sus propios intereses, pretendiendo mayores tasas, garantías y resguardos a su favor. Todo comprador tiene el derecho de contratar este servicio independientemente del dispuesto por el banco. Así el comprador tendrá un interlocutor informado ante el banco o institución financiera, que vele por sus intereses, evitándose después sorpresas desagradables.

Francisco Larraín
Abogado y Magíster en Derecho Tributario PUC
Socio del estudio jurídico Castillo & Prieto Ltda.

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