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Proyectos urbanos: ¿Cosechar donde no se ha sembrado?

por 5 diciembre, 2012

Tres razones para llamar la atención sobre los obstáculos que impiden el desarrollo urbano que todos deseamos: no tenemos quién se haga responsable de las ciudades (gobierno urbano), no tenemos un Plan Integral que las guíe (sólo planes sectoriales) y no hay un instrumento que permita actuar sobre ellas de manera coordinada (proyecto urbano).
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Se acaba de inaugurar la XVIII Bienal de Arquitectura y Territorio de Santiago que tiene como tema la ciudad y los ciudadanos; se están conociendo los primeros informes de la comisión presidencial que está elaborando la nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano, PNDU, y están asumiendo los alcaldes que tuvieron como eje de sus programas la participación ciudadana.

En resumen, tres razones para llamar la atención sobre los obstáculos que impiden el desarrollo urbano que todos deseamos: no tenemos quién se haga responsable de las ciudades (gobierno urbano), no tenemos un Plan Integral que las guíe (sólo planes sectoriales) y no hay un instrumento que permita actuar sobre ellas de manera coordinada (proyecto urbano). Grandes desafíos los tres, aunque esta columna se centrará en el tercero por su relevancia en la organización territorial.

Tres razones para llamar la atención sobre los obstáculos que impiden el desarrollo urbano que todos deseamos: no tenemos quién se haga responsable de las ciudades (gobierno urbano), no tenemos un Plan Integral que las guíe (sólo planes sectoriales) y no hay un instrumento que permita actuar sobre ellas de manera coordinada (proyecto urbano).

El proyecto urbano es la herramienta de urbanismo operacional que concreta lo que una Planificación Integral ha previsto. Si entendemos que casi todos los proyectos urbanos tienen como objetivo la recuperación de áreas urbanas consolidadas, entenderemos lo determinante que son en la regeneración de la ciudad en la lucha contra la exclusión, la puesta en valor del patrimonio y la utilización sustentable del suelo. Entre sí, ellos difieren, pero hay cuatro cuestiones que todos comparten.

La primera: una Unidad Gestora y una Unidad Técnica con la tarea específica de implementación, ya sea mediante un dispositivo técnico público (agencia ciudad) o una sociedad de economía mixta (cooperación público-privada tipo Corporación de  Desarrollo o un consorcio). Lo fundamental es que la institucionalidad permita la conformación de estas unidades por el tiempo suficiente para que se desarrolle el proyecto.

Segundo: es clave una manera de acceder al suelo donde se realizará la operación, ya sea por expropiación, compra o derecho de compra preferente. Es preciso que exista un suelo sobre el cual trabajar y que la Unidad disponga de herramientas para evitar la especulación inmobiliaria que vuelva el proyecto inviable.

En tercer lugar, debe existir un instrumento normativo que permita a la Unidad Gestora operar sobre ese suelo, que entregue atribuciones para la definición de un perímetro de proyecto, la realización de un plan, la generación de incentivos inmobiliarios y la inversión privada; que permita que ese plan integre planificación de transporte, protección patrimonial, integración social y participación en un territorio.

Por último, es necesario que exista un mecanismo que permita a la Unidad Gestora financiar los aspectos “no rentables” del proyecto —áreas verdes, infraestructura, espacio público, equipamiento—, ya sea asociando empresas privadas, concesionando partes de él o capturando algunas de las plusvalías que origina. Hace una década, Sectra encargó un estudio para explorar la implementación de proyectos urbanos. Una buena parte de lo que aquí se dice formaba parte de ese estudio. Diez años después, la situación permanece casi idéntica y las limitaciones para realizarlos, también.

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