Ciudad del Niño y la apuesta por pensar ciudades justas

El reciente cuestionamiento a los presuntos “sobreprecios” en compras de suelo del Plan de Emergencia Habitacional devela un cambio preocupante en la forma de entender la vivienda, al desplazar una mirada vinculada a la calidad entorno, la habitabilidad y la vida cotidiana, hacia una visión que la reduce casi exclusivamente al número de unidades construidas.

Ese giro se advierte con especial claridad en el caso del Proyecto Urbano Ciudad del Niño en San Miguel, mencionado en el informe de Contraloría por duplicar el costo referencial para gestión de suelo, cuya historia muestra precisamente por qué una vivienda bien localizada y planificada puede ser también una respuesta frente a la densificación sin contexto.

El cuestionamiento sobre los valores de compra de suelo por parte del Estado es relevante, no solo por el buen uso de los recursos públicos, sino también porque, a diferencia de otros activos comerciales, la localización es una variable crítica de valoración. Los predios con atributos urbanos superiores presentan valores elevados porque internalizan externalidades positivas tales como la proximidad a la red de transporte y la dotación de servicios. En este sentido, la compra de suelo por parte del Estado es una decisión estratégica, porque permite anticiparse al mercado y transformar las plusvalías en beneficios públicos. En casos como Ciudad del Niño, uno de los pocos paños metropolitanos de gran escala aún disponibles en Santiago, esa estrategia es determinante.

Los antecedentes de este proyecto son ilustrativos. Antes de su adquisición por parte del SERVIU, estos terrenos ya habían estado asociados a un megaproyecto inmobiliario de 23 edificios, con torres de más de 20 pisos y más de cinco mil departamentos, sobre un paño de gran escala que antiguamente ocupó la Fundación Ciudad del Niño. De concretarse, las viviendas de la comuna habrían aumentado en torno a un 12% y la población comunal en cerca de 20 mil personas. El valor de esos terrenos no se explica solo por su superficie, sino por la posibilidad real de levantar miles de departamentos en una comuna ya tensionada por la densificación. No eran terrenos baratos, ni podían serlo bajo esa lógica.

Precisamente por eso, la decisión pública de destinar este suelo bien localizado a vivienda social integrada tiene una importancia mayor. Una vez que el megaproyecto inmobiliario dejó de avanzar, el gobierno del expresidente Gabriel Boric tomó la decisión de adquirir el terreno para el Estado. Así, después de años de trabajo municipal y comunitario, más la incorporación del gobierno, ese suelo dejó de ser una amenaza de densificación desmedida y pasó a ser una oportunidad para hacer ciudad de otra manera.

Ese cambio es importante porque, al pasar el terreno a propiedad del Estado, fue posible mejorar el proyecto sin aumentar el precio de compra. A través de ajustes normativos, se pudieron incorporar mejores condiciones de conectividad, más áreas verdes, protección del patrimonio histórico y una densificación más acorde con la escala del barrio. Comprar suelo a tiempo permitió transformar un terreno tensionado por la densificación en una oportunidad de vivienda bien localizada, con sentido de barrio y para los mismos vecinos.

La flexibilización normativa contenida en la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones propuestas por el actual gobierno de José Antonio Kast corre el riesgo de elevar los precios del suelo en sectores estratégicos al aumentar la densidad permitida de forma generalizada. Esta situación genera una contradicción práctica, ya que el incremento en la plusvalía de los terrenos encarece su adquisición para el Estado, dificultando la compra de predios bien ubicados para vivienda de interés público. Es decir, si la política fiscal busca reducir el gasto mientras la norma eleva el valor del suelo, el resultado será la exclusión de la participación del estado en esos sectores.

Durante décadas, Chile buscó reducir el déficit habitacional aumentando rápidamente el acceso a la vivienda formal, pero muchas veces lo hizo a costa de localizaciones segregadas, mala conectividad y escaso acceso a servicios. Esa vivienda mal localizada nunca termina siendo barata para el Estado, porque sus costos reaparecen después en salud, infraestructura, seguridad y servicios.

El punto de fondo no está en oponer la urgencia habitacional a la planificación urbana, sino en resolverlas juntas. Chile necesita más vivienda, especialmente cerca de infraestructura de transporte, pero sin repetir modelos de densificación intensiva sin soporte urbano. La diferencia está en entender la vivienda no solo como una unidad construida, sino como parte de un sistema de ciudad más amplio y justo.