Venta de Espacio Urbano será el negocio inmobiliario más grande de la historia del mercado local
La operación será por alrededor de US$ 600 millones por un negocio que genera cerca de US$37 millones al año. En carrera y con ventaja están Confuturo, Parque Arauco y Grupo Patio. Pero BICE, BTG Pactual y LarrainVial también habrían armado ofertas atractivas con socios con espaldas. Para Walmart, tan importante como el monto de las ofertas, es la capacidad del ganador de operar los activos. Pero fuentes afirman que también estaría viendo con particular atención los gobiernos corporativos de los candidatos. Y ahí todos son vulnerables. El fantasma del caso Cascadas, los problemas de CorpBanca con SMU y los recientes casos de colusión han pasado a formar parte de la evaluación que estaría haciendo Walmart y podrían terminar siendo el factor determinante en la decisión final.
La carrera por los activos inmobiliarios de Walmart tiene al mercado hiperventilado.
La venta de Espacio Urbano será el negocio inmobiliario más grande de la historia del mercado chileno y eso abrió el apetito de los actores locales y pesos pesados de Wall Street.
La operación será por alrededor de US$ 600 millones por un negocio que genera ingresos de US$ 50 millones y flujos de cerca de US$37 millones al año. Medido en metros cuadrados, los activos de Walmart representan alrededor de un 7% de los metros cuadrados en centros comerciales y cerca de un 2% de las ventas totales del comercio de Chile.
Las ofertas se presentan este miércoles y fuentes que conocen los detalles de la operación revelan que en carrera, y con ventaja, están Confuturo, la aseguradora de la Cámara Chilena de la Construcción; Parque Arauco, del Grupo Said; y Grupo Patio, operador que está pidiendo pista hace un par de años para pelearles el mercado a los grandes.
Las mismas fuentes afirman que a esos tres hay que sumar al Grupo Matte, que a través de BICE Vida armó una oferta en sociedad con Penta y otras 2 aseguradoras; y a BTG Pactual, que también habrían armado una oferta.
Una señal de lo sabroso que es el negocio es que gigantes de Wall Street como JP Morgan y Goldman Sachs están participando como asesores –JP Morgan a WalMart y Goldman a Patio–.
A esos nombres hay que sumar los de MetLife y Principal, que estarían prestando parte del capital o entrando como socios en uno de los grupos –se especula que es Patio, pero este medio no pudo confirmarlo–.
Aunque quizás lo que hace esta operación aún más interesante, es que la carrera por los activos de Walmart en Chile no la ganará necesariamente la mejor oferta.
Cercanos al equipo que evalúa la operación para Walmart revelan que tan importante como el monto de las ofertas es la capacidad del ganador de operar los activos. Mal que mal, la empresa piensa quedarse con contratos a 20 y 30 años en esos centros comerciales y para Walmart es clave que los operadores sepan generar flujos de personas a los locales.
Ahora, esas mismas fuentes afirman que Walmart también estaría viendo con particular atención los gobiernos corporativos de los candidatos. Y ahí todos son vulnerables.
El fantasma del caso Cascadas, los problemas de CorpBanca con SMU y los recientes casos de la FNE habrían pasado a formar parte de la evaluación que hace Walmart y podrían terminar siendo el factor determinante en la decisión final.
El Caso Penta impacta de lleno a la oferta que armaron BICE Vida con la aseguradora Penta, los problemas de Álvaro Saieh con CorpBanca y SMU afectan la oferta de Confuturo, el escándalo que gatilló el arresto y vinculación del André Esteves con el caso Petrobras debilita la oferta de BTG Pactual, y la arista colusión/FNE salpica tanto la a oferta que estaría liderando el Grupo Matte como a Parque Arauco.
La condición y pulcritud del socio no es menor para Walmart. Esto a raíz de que la operación no solo incluye la venta de Espacio Urbano, sino además establecer una relación comercial de largo plazo con el grupo que compre esos activos, porque el acuerdo incorpora contratos de arrendamientos a 30 años para los supermercados que son anclas de estos centros comerciales.
La Fiscalía Nacional Económica (FNE), como es sabido, ha estado muy activa en el último tiempo con los casos de los pollos, el confort, los supermercados, etc. Y ahora a esta lista de investigaciones sumó una nueva indagatoria: la FNE está investigando los alcances de la enajenación de los centros comerciales de Walmart. Y donde se estaría centrando es en el poder de mercado que adquiriría Parque Arauco en caso de adjudicarse los activos.
Cercanos al Grupo Said dicen que Parque Arauco ha cooperado y seguirá cooperando con esta investigación y en el mercado no creen que el tema pase a mayores. Además explican que solo una parte de las ventas del comercio se realizan en centros comerciales.
Y efectivamente, de acuerdo a cifras del 2013, un 25% de las compras de retail se realizan en centros comerciales. Parque Arauco es la tercera compañía del sector de centros comerciales en Chile con un poco más de 10% de este subsegmento. Por lo tanto, las fuentes apuntan a que solo un 2,5% de las compras de retail se realizan en sus centros comerciales.
El área donde la FNE está más preocupada es aquella donde dos retailers son socios en un negocio inmobiliario (mall o shopping center) y compiten en el negocio retail. Esas situaciones la Fiscalía quiere terminarlas y el mensaje ya les llegó a los afectados.
Para los candidatos en carrera conseguir financiamiento barato no ha sido un problema. En el mercado estiman que los oferentes usarán un tercio capital propio y dos tercios de créditos.
Un negocio de flujos anuales estables de cerca de US$ 40 millones es muy atractivo para compañías de seguro, que buscan diversificar inversiones y garantizar flujos a largo plazo para pagar sus obligaciones. La mayoría de los flujos del tipo de activo que está vendiendo Walmart son fijos y además es un negocio contracíclico. Otro factor que lo hace atractivo es que las aseguradoras buscan volúmenes grandes y Espacio Urbano entra en esa definición.
En Chile la normativa permite que hasta el 25% de las inversiones de una aseguradora sea en activos inmobiliarios.
El que se rumorea que tiene las mejores chances de quedarse con Espacio Urbano es Confuturo, la aseguradora de la CChC y que es parte del holding ILC.
Tiene la billetera, ejecutivos muy bien evaluados y una cartera de inversiones de US$ 7.500 millones. Controla la segunda AFP, la mayor Isapre y la tercera aseguradora. Gestiona más US$ 50.000 millones, lo que equivale al 20% del PIB y tiene como socio en Habitat al gigante de la industria en Estados Unidos, Prudential.
Además ya están en el negocio. Confuturo tiene un poco más del 22% de sus inversiones en activos inmobiliarios, entre ellos, centros comerciales donde ya opera Walmart y también Cencosud.
El problema para Confuturo es que su socio es Álvaro Saieh. El empresario no solo aún tiene un porcentaje minoritario de las aseguradores que le vendió a ILC cuando necesitaba hacer caja para salir de la crisis de liquidez que afectó al grupo en 2012 y 2013, sino que, a través de su negocio inmobiliario, Vivo, administra varios de los activos inmobiliarios de la aseguradora de la Cámara.
Al menos dos personas con conocimiento detallado del proceso de evaluación que está llevando a cabo Walmart afirman que los norteamericanos han mandado el mensaje a ILC de que busquen otro operador si pretenden llevarse los activos que están en venta.
Saieh tuvo grandes problemas con Southern Cross y sus otros socios minoritarios en SMU durante la crisis que tuvo al holding supermercadista al borde de la quiebra y que gatilló una crisis de liquidez para CorpBanca.
Cabe mencionar que Confuturo utiliza a varios otros operadores para administrar sus activos inmobiliarios además de Vivo, por lo que cercanos a la Cámara descartan que este sea un problema.
Lo que si es problema para la CchC es que si adquiere Espacio Urbano sería la primera vez que un gremio entre a competir en un negocio donde operan sus asociados. Y esto no quedaría solo aquí: Confuturo estaría interesado en participar en concesiones de infraestructura y de transporte. Esto no es visto con buenos ojos por algunos actores de la industria y miembros del gremio, por los conflictos de interés que se generarían.
Hasta hace un par de meses Parque Arauco era visto como el candidato con mejores oportunidades de quedarse con Espacio Urbano.
Pero potenciales problemas de caja para hacer una oferta de US$ 600 millones, la amenaza de una investigación de la FNE y diferencias al interior del directorio, la han alejado del rol de favorito.
Hace dos semanas, cuando se anunció el acuerdo con Cencosud por el mall de Viña, en el mercado se especuló que esa operación dejaría a Parque Arauco fuera de competencia por los apetecidos activos inmobiliarios de Walmart.
Pagar US$ 158 millones a Cencosud por su participación en los tres centros comerciales fue visto como un buen negocio para todos. Y eso se reflejó en el alza en las acciones de ambas empresas esa semana. Pero en el mercado estiman que la operación hará que sus necesidades de financiamiento se incrementen de manera relevante y presione sus niveles de apalancamiento, por lo que hacer una oferta para ganarse el negocio de Walmart ahora se ve más complicado. No hay que olvidar que Parque Arauco ya tiene una cartera de proyectos comprometidos de más de US$ 600 millones.
Además, la empresa controlada por el Grupo Said está a punto de completar un aumento de capital por alrededor de US$ 110 millones para adquirir el control de sus operaciones en Perú y Colombia. Volver a pedir a sus accionistas que se pongan nuevamente en tan poco tiempo es complicado, ya que sería el tercer aumento de capital en menos de tres años.
Conocedores de los números de Parque Arauco dicen que, de ganarse el negocio de Walmart, financiar la oferta no sería problema. Apuntan a que tiene una caja de cerca de US$ 160 millones y no faltarán bancos u otros socios dispuestos a financiar lo que los Said necesiten. Además pueden emitir bonos y vender activos.
Una fuente al interior del grupo explica que “hasta el momento el mercado ha entendido nuestra filosofía de trabajo y esperamos que nos sigan acompañando. Esta es una industria intensiva en capital y en el mundo de hoy hay mucho capital disponible, el cuello de botella son los buenos proyectos. Esto es lo que nos piden los inversionistas de largo plazo. De hecho la acción de Parque Arauco ha rentado 68% desde el 2012 a la fecha (incluyendo dividendos). Esta rentabilidad supera la del Ipsa, la del índice Retail, la de la UF y también la del dólar. Parque Arauco ha logrado generar consistentemente buenos proyectos. En la medida que estos sigan existiendo, Parque Arauco será activo en el mercado de capitales”.
Apunta a que Parque Arauco ha implementado una estrategia de crecimiento que le ha permitido doblar su tamaño en los últimos 5 años. Y que la estrategia ha estado basada en un financiamiento conservador en conjunto con una estrategia comercial agresiva. “Esto no ha cambiado y no cambiará”, afirma.
Más complejo para la empresa es una diferencia de opinión entre algunos directores acerca de si Espacio Urbano vale la pena, dado el costo del capital que necesitarán para ganar el negocio y los retornos.
El consenso de al menos dos grupos que mañana harán ofertas es que la rentabilidad sería entre un 5 y 6 por ciento, mientras que Parque Arauco está acostumbrado a proyectos que renten sobre el 8 por ciento.
Desde la empresa explican que ir o no adelante con un proyecto es una decisión que debe sustentarse por sí misma, basada en sus propios méritos. En el proyecto Espacio Urbano lo primero que debe pasar es que esto genere valor para los accionistas de Parque Arauco.
“Hemos revisado los proyectos que Parque ha ejecutado desde el 2012 a la fecha y el cap rate de todos los proyectos ejecutados promedia un poco más de 9% en términos reales. La WACC de Parque Arauco es de alrededor de 6%, por lo que la generación de valor para los accionistas de Parque Arauco ha sido de 3% por sobre el retorno de mercado”, señalan.
La arista FNE sí podría complicarse. Si la compañía de centros comerciales del grupo Said llega a adquirir Espacio Urbano, aumentará la concentración de mercado en esta industria, lo que es visto por la FNE como una amenaza para la competitividad de ese mercado, dado que es sabido el poder de negociación que hoy tienen los grandes operadores de centros comerciales respecto a las tiendas que se instalan en estos establecimientos.
Parque Arauco opera 10 centros comerciales en el país que tienen una superficie total de 409 mil metros cuadrados. Además, Parque Arauco anunció el 1 de marzo que comprará a Cencosud su participación en Marina Arauco, transacción que le permitirá convertirse en el controlador de esta. Así sumará otros 57.000 metros cuadrados. Si a esto se agregan los proyectos por 38.000 metros cuadrados que tiene en miras, el negocio de centros comerciales de Parque Arauco alcanzará en total los 500 mil metros cuadrados de superficie arrendable.
La FNE estaría colocando especial atención a la concentración que se producirá en Viña del Mar. Ahí está ubicado Marina Arauco, que ahora controlará Parque Arauco, y al frente se encuentra el centro comercial de Espacio Urbano 15 norte, que tiene 50 mil metros cuadrados y es el mayor activo del portafolio en venta de Wallmart.
Con la compra de Espacio Urbano y la toma de control de Marina Arauco, Parque Arauco sería el gran dominador del principal polo comercial de Viña del Mar, que es la segunda ciudad más importante de Chile.
Asimismo, si Parque Arauco adquiere Espacio Urbano, sumará otros 250 mil metros cuadrados y llegará a un total de 750 mil metros cuadrados de superficie arrendable en el país. El principal resultado de esto es que la industria quedará controlada por solo tres operadores, considerando que actualmente Grupo Plaza lidera con una superficie arrendable de 1,176 millones de metros cuadrados y luego viene Cencosud, con un millón de metros cuadrados.
En caso que Walmart llegue a acordar la venta de Espacio Urbano a Parque Arauco, debería consultar a la FNE o al TDLC para que apruebe la operación, porque de lo contrario se arriesgará a que los máximos organismos antimonopolios se pronuncien respecto a la necesidad de enajenar parte de los centros comerciales que posee la compañía, tal como lo hizo con Luksic.
Desde Parque Arauco sostienen que la estructura competitiva que tiene el comercio en Chile no es nueva, y esta no cambiará significativamente después de ocurrida esta transacción. “Es más o menos la misma en los últimos 20 años. La venta de activos que ha anunciado Walmart no cambia la estructura de la industria. Medido en metros cuadrados, los activos de Walmart representan alrededor de un 7% de los metros cuadrados en centros comerciales y menos de un 2% de las ventas del comercio totales de Chile”, y agregan que “el negocio inmobiliario de centros comerciales, a diferencia de muchos otros negocios intensivos en capital, no tiene costos medios decrecientes, por lo que no es posible generar una ventaja competitiva en la concentración».
El tercer candidato con mayores chances para quedarse con el premio es el Grupo Patio, controlado por las familias Jalaff y Sumar.
Desde hace más de dos años que vienen pisando fuerte en el mercado y ganarse el negocio de Walmart los impulsaría a las grandes ligas.
Tienen como ambición ser el operador más eficiente y rentable de centros comerciales en Chile. Su fuerte son los centros comerciales vecinales. Además, ya tiene una relación con Walmart marcada por los contratos de arrendamiento que posee con supermercados de la cadena.
Cuentan como socios a KIMKO, el fondo norteamericano del mayor operador de centros comerciales a nivel mundial. También están el grupo Lería y Capital Advisors, el administrador de fondos que tiene entre sus clientes al Grupo Angelini.
En su oferta por Espacio Urbano están siendo asesorados por Goldman Sachs y tendrían como socios a MetLife y Principal, ambos gigantes de la industria financiera en Estados Unidos.
En contra les juega que tienen poco capital propio para hacer la oferta, la poca experiencia en proyectos de esa envergadura y con ese mix de arrendatarios. Un actor relevante del mercado opina que el problema de Patio es que aún no han demostrado si saben darle valor a este tipo de negocios y eso para Walmart podría ser un factor negativo. También hacen un poco de ruido algunos temas de gobierno corporativo, pero tener a KIMKO como socio disipa la mayoría de las preocupaciones.
BTG también está en carrera por los activos de Espacio Urbano. Para competir en este proceso no llega en su mejor momento, dados todos los cuestionamientos que ha tenido en Brasil por casos ligados a la corrupción. Este proceso generó salidas de capital importante y los efectos se notaron en Chile, aunque la situación se ha estabilizado, las cifras han repuntado y se anticipa un buen año.
Por el lado de Walmart, los cuestionamientos que afectan a BTG no serían indiferentes. La cadena estadounidense tiene claro que debe cumplir la estricta ley de anticorrupción que rige en EE.UU., que se conoce como Foreign Corruption Patriotic Act (FCPA) y una alianza comercial con BTG la podría dejar expuesta.
Este mismo factor de daño reputacional juega en contra de Bice y Penta Seguros, que también están participando en conjunto. Ambos tienen controladores que han sido cuestionados en el último año. La familia Matte, que controla al BICE, en octubre pasado reconoció que CMPC se coludió en el mercado del papel higiénico. En el caso de Penta, sus principales socios, Carlos Eugenio Lavín y Carlos Alberto Délano, estuvieron en la cárcel, por una querella que impuso el Servicio de Impuestos Internos (SII) por emitir boletas ideológicamente falsas.
