Las cinco reducciones de tasas de interés de Brasil y el uso de 2.500 millones de reales (US$1.400 millones) de fondos de compensación de trabajadores para comprar bonos hipotecarios animan el mercado de préstamos para viviendas conforme el gobierno busca abordar una escasez de 6,3 millones de casas.
El plan del banco central de reducir este año la tasa de préstamos de referencia a 9 por ciento contribuiría a impulsar la demanda de los inversores de valores hipotecarios de mayor rendimiento y a incrementar el papel del mercado privado, según Brazilian Finance Real Estate SA, el mayor emisor del país de valores con garantía inmobiliaria. El gobierno necesita que el mercado de bonos hipotecarios, que en la actualidad proporciona apenas el 2 por ciento de la financiación de hipotecas, se expanda en momentos en que planea construir 2 millones de viviendas para familias de bajos ingresos para 2014.
“El mercado se adapta a la necesidad”, dijo Max Lima, fundador de la firma de capital de riesgo inmobiliario Prosperitas, que administra US$2.000 millones en inversiones. “Si desaparece la financiación subsidiada, el mercado tendrá que financiarse de otra forma. La manera natural de hacerlo sería la titulación”.
El mercado hipotecario de Brasil ha crecido a 211.000 millones de reales desde 1964, cuando el gobierno empezó a exigir a los bancos que usaran una parte de los depósitos de ahorros para originar préstamos para viviendas. Alrededor del 60 por ciento de la financiación procede de depósitos de ahorros que pagan una tasa subsidiada que fija el gobierno.
Una vez que se agote la base de depósitos de ahorros subsidiados, la participación de los inversores extranjeros, que ahora es casi inexistente, será imprescindible para crear un mercado hipotecario privado que pueda cubrir las necesidades de la creciente clase media del país, dijo Brandon Kidd, máximo responsable de inversión de Centaurus Realty Group, una compañía de inversión que tiene sede en Sao Paulo.
“Siempre va a haber demanda”, dijo Kidd en entrevista telefónica. “Las instituciones extranjeras tienen que ingresar a Brasil”.
“Hay 36 millones de personas que se han incorporado a la clase media brasileña, y todas quieren un apartamento y un auto”, dijo Thomas Shapiro, presidente de la compañía de inversión inmobiliaria de Nueva York GTIS Parnters. “Las hipotecas tienen un enorme crecimiento en Brasil”.
El crédito hipotecario equivale al 4,7 por ciento del producto interno bruto en Brasil, en comparación con 67 por ciento en los Estados Unidos. El gobierno quiere elevar el ratio a 10 por ciento para 2014.
La asociación de compañías hipotecarias y de ahorros de Brasil, Abecip, pronostica que la base de depósitos de ahorros podría agotarse para fines de 2013. Moody’s Investor Service estima que podría hacerlo para fines de 2014.
La financiación a largo plazo sigue siendo escasa en Brasil porque las elevadas tasas de interés y una historia de inflación hacen que se prefiera invertir en bonos gubernamentales a corto plazo. El objetivo de Brasil en cuanto a la tasa de préstamo de 24 horas de referencia, conocida como DI, es de 9,75 por ciento, la segunda tasa real más alta entre los países del Grupo de los 20.
